展望評(píng)級(jí)上調(diào)，在2023年開局成為房地產(chǎn)行業(yè)重回積極發(fā)展軌道的關(guān)鍵信號(hào)之一。

2月9日，標(biāo)普發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告確認(rèn)，上調(diào)龍湖集團(tuán)展望為穩(wěn)定，并維持其投資級(jí)評(píng)級(jí)。這是2022年下半年以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企展望。業(yè)內(nèi)將這視為以評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為代表的組織們對(duì)中國(guó)房企的信心正在歸來(lái)的“一個(gè)積極信號(hào)”、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心已然行至的“一個(gè)重要拐點(diǎn)”。

一場(chǎng)正在醞釀中的積極變化

(相關(guān)資料圖)

標(biāo)普是全球公認(rèn)的三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一，另外兩家分別是穆迪和惠譽(yù)。三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)對(duì)房企的股價(jià)走勢(shì)有直接影響；作為房企海外融資的重要信用背書，評(píng)級(jí)結(jié)果更深遠(yuǎn)地影響著房企海外債的發(fā)行情況，關(guān)系境外發(fā)債的難易程度和發(fā)債利率的高低。

換而言之，評(píng)級(jí)每下調(diào)一次，都能直接傳導(dǎo)至相關(guān)企業(yè)的境外發(fā)債情況上——難度增大、利率提高。

業(yè)內(nèi)之所以賦予標(biāo)普這次上調(diào)龍湖展望更為特殊、積極的意義，背后原因是在此之前，中國(guó)房企已經(jīng)經(jīng)歷了一段始于評(píng)級(jí)下調(diào)的“隱患”時(shí)期。

而標(biāo)普此次上調(diào)龍湖展望，恰在此時(shí)釋放出了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)中國(guó)房企信心回歸的積極信號(hào)，預(yù)示著中國(guó)房企通暢的海外融資渠道正在被重新打開，投射到市場(chǎng)上，一波被積極變化驅(qū)動(dòng)的勢(shì)能正待釋放。

優(yōu)質(zhì)房企更快迎來(lái)“春天”

在近年來(lái)不確定性事件頻發(fā)的地產(chǎn)江湖里，一切的果都有因。比如近期國(guó)際機(jī)構(gòu)改善的展望預(yù)期，主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)利好政策頻出。

2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”，內(nèi)容涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個(gè)人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資，在供給端政策發(fā)力力度空前，表明金融對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向全面支持的態(tài)度。

以此為開端，在短短不到一個(gè)月的時(shí)間里，相關(guān)部門支持房企銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資的“三支箭”和內(nèi)保外貸相繼落地，房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變。

以龍湖為例，2022年11月，距離央行祭出“第二支箭”不到兩48小時(shí)，龍湖率先獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度，鳴響了民營(yíng)房企融資回暖的信號(hào)；并由中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

同月，上述六大國(guó)有商業(yè)銀行又分別與龍湖集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，龍湖得以成為繼萬(wàn)科之后，行業(yè)第二家與六大國(guó)有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。

時(shí)間再到2022年12月9日，中國(guó)銀行宣布已利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭”之后，“內(nèi)保外貸”首單也花落龍湖。

標(biāo)普認(rèn)為，自2022年11月以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)商采取了一系列支持措施，龍湖集團(tuán)是其中的主要受益者。

而龍湖只是正在經(jīng)歷巨大調(diào)整期行業(yè)里優(yōu)質(zhì)企業(yè)的一個(gè)縮影，隨著“拼經(jīng)濟(jì)” 成為2023年中國(guó)社會(huì)發(fā)展的主基調(diào)，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)成為重要抓手，境外信用穩(wěn)步恢復(fù)、受監(jiān)管層重視的優(yōu)質(zhì)房企無(wú)疑將更快迎來(lái)“春天”。

構(gòu)建資金流動(dòng)的可持續(xù)循環(huán)

分析各個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的報(bào)告不難看出，國(guó)內(nèi)漸次落地的利好政策為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)帶來(lái)信心之外，企業(yè)自身的發(fā)展“素質(zhì)”，尤其是財(cái)務(wù)安全、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健等亦是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)考量的核心因素。

談及這點(diǎn)可以意識(shí)到，這樣的基因或許早已貫穿在龍湖的發(fā)展脈絡(luò)中：截至2022年上半年末，連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

此外，標(biāo)普提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，龍湖擁有不受限制的現(xiàn)金(不包括監(jiān)管賬戶的現(xiàn)金)約為450億至500億元人民幣，這完全可以覆蓋公司到期的短期債務(wù)，2023年龍湖沒有境外債務(wù)到期。

財(cái)務(wù)自律之外，標(biāo)普也看重龍湖在經(jīng)營(yíng)上展現(xiàn)出的韌性。標(biāo)普指出，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入持續(xù)增長(zhǎng)，公司資金流動(dòng)性正在增強(qiáng)，是其維持龍湖投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望上調(diào)為穩(wěn)定的另一重要原因。

龍湖集團(tuán)已全面開花、正在持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定收入與利潤(rùn)的“第二增長(zhǎng)曲線”， 印證了第三方的精準(zhǔn)洞察。龍湖1月6日披露的2022年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)顯示， 公司2022年錄得由商業(yè)投資、租賃住房及空間服務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入約250.2億(含稅)，同比增長(zhǎng)25%左右。且按照龍湖的發(fā)展目標(biāo)，其經(jīng)營(yíng)性航道的收入在未來(lái)五年里要占到整個(gè)集團(tuán)的30%，利潤(rùn)占比要超過50%，基本擺脫對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴。

高比例的非限制性現(xiàn)金和強(qiáng)勁增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性收入，進(jìn)一步提高了龍湖的財(cái)務(wù)安全度?；陬愃频目剂?，穆迪認(rèn)為，龍湖集團(tuán)經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和充足的流動(dòng)性為Baa2評(píng)級(jí)提供有力支撐，并能夠?yàn)槠涮峁?yīng)對(duì)短期波動(dòng)的緩沖。

惠譽(yù)也分析表示，龍湖能夠在可控的短期再融資需求下保持充足的流動(dòng)性。公司財(cái)務(wù)靈活性也得益于規(guī)模龐大的未經(jīng)抵押的投資物業(yè)組合，為公司提供了可行的融資選擇。

信用評(píng)級(jí)上調(diào)，意味著資信良好、基本面相對(duì)穩(wěn)健的房企將再次獲得青睞。而傳遞的更有意義的信號(hào)是，在經(jīng)歷時(shí)間以年計(jì)的巨大波動(dòng)和不確定性調(diào)整后，中國(guó)房地產(chǎn)或許已經(jīng)沖破了最困難的周期。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言，使融資和經(jīng)營(yíng)重回正軌的機(jī)會(huì)近在眼前。(中新經(jīng)緯APP)