[ 唐克爾預(yù)測(cè)說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需不匹配的情況還將持續(xù)。新房和現(xiàn)房的銷(xiāo)售庫(kù)存以及房主空置率處于歷史低位，而住房?jī)r(jià)格則爆炸性地上升。同時(shí)，美國(guó)的建筑許可數(shù)量仍然低于上一次高峰時(shí)期。這意味著目前的住房熱潮仍有進(jìn)一步發(fā)展的空間，有利于美國(guó)房屋建筑商將供應(yīng)/需求錯(cuò)配變現(xiàn)。 ]

疫情后，美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)買(mǎi)房的愿望更加難以實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)房產(chǎn)中介Redfin的一份最新數(shù)據(jù)報(bào)告，2022年1月是美國(guó)房地產(chǎn)歷史上競(jìng)爭(zhēng)最激烈的月份，因?yàn)橘I(mǎi)家數(shù)量超過(guò)賣(mài)家，同時(shí)抵押貸款利率在上升。

Redfin的計(jì)算顯示，2022年1月，全美房屋銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)同比飆升16%至365000美元，再次創(chuàng)下歷史新高。恰巧美國(guó)的通貨膨脹率也達(dá)到了40年來(lái)最高水平，這使得購(gòu)房成本對(duì)于一般民眾而言，越來(lái)越難以承受。

“當(dāng)買(mǎi)家多于賣(mài)家時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)升溫。”Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示，贏家最終就是經(jīng)驗(yàn)豐富的購(gòu)房者和投資者，而財(cái)力有限的買(mǎi)家將成為輸家。

研究發(fā)現(xiàn)，2021年底，收入在7.5萬(wàn)至10萬(wàn)美元之間的家庭能夠負(fù)擔(dān)得起的房屋比疫情前少了約41.1萬(wàn)套。2019年底，每24個(gè)這一收入階層的家庭共享一個(gè)可以買(mǎi)得起的房源。到2021年12月，這個(gè)數(shù)字變?yōu)槊?5個(gè)家庭搶一個(gè)房源。

投資咨詢(xún)公司BCA Research美國(guó)資產(chǎn)策略部門(mén)首席策略師唐克爾(Irene Tunkel)接受記者采訪時(shí)表示：“我認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是供應(yīng)受限的一個(gè)典型案例。自2008年全球金融危機(jī)以來(lái)，美國(guó)大約少建了500萬(wàn)套房屋，但同時(shí)，千禧一代已經(jīng)準(zhǔn)備好成家，而這一群體規(guī)模龐大，比上一代人多出1100萬(wàn)。因此，他們都想買(mǎi)房以建立家庭。但他們夢(mèng)想成真的幾率并不大。”

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)2月7日發(fā)布的一項(xiàng)研究，與兩年前相比，房?jī)r(jià)的飆升和待售房屋數(shù)量的急劇下降使許多美國(guó)人買(mǎi)房更加困難。除了最富有的美國(guó)人外，其他所有人的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)能力都在惡化，市場(chǎng)上房屋數(shù)量的減少也讓每個(gè)收入階層都更難買(mǎi)房。

除了最富的人，大家都更買(mǎi)不起房了

NAR表示，收入在7.5萬(wàn)美元至10萬(wàn)美元之間的家庭，有能力購(gòu)買(mǎi)12月活躍住房庫(kù)存中的51%，但這一數(shù)字低于2019年12月的58%。這7個(gè)百分點(diǎn)的下降幅度在所有收入階層中是第二大。下降幅度最大的是收入在10萬(wàn)至12.5萬(wàn)美元之間的家庭，其負(fù)擔(dān)能力下滑了8個(gè)百分點(diǎn)。他們有能力購(gòu)買(mǎi)上市房屋的63%。

疫情推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，買(mǎi)家試圖利用較低的抵押貸款利率并搬進(jìn)更大的房子。但是，待售房屋的供應(yīng)量本就并不充足，在疫情后更是急劇下降。房屋建設(shè)活動(dòng)也在放緩，許多潛在的賣(mài)家推遲搬遷或不愿意出售。

住宅建筑商Pulte集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官馬夏爾(Ryan Marshall)在本月的收益電話會(huì)議上說(shuō)，今年房屋供應(yīng)情況不會(huì)有任何明顯改善。

“新建房屋和現(xiàn)有房屋的供應(yīng)限制使得去年的房?jī)r(jià)以?xún)晌话俜謹(jǐn)?shù)的速度增長(zhǎng)。勞動(dòng)力短缺和供應(yīng)鏈的嚴(yán)重中斷限制了生產(chǎn)，延長(zhǎng)了建造周期。我們的供應(yīng)商和合作伙伴正在努力提供所需的資源，但關(guān)鍵產(chǎn)品和分配不足的產(chǎn)品必須提前幾個(gè)月訂購(gòu)，否則根本無(wú)法提供。新冠感染率的持續(xù)激增正在影響著我們的供應(yīng)商，也使各行業(yè)很難穩(wěn)定地派出施工人員。不幸的是，我們預(yù)計(jì)在2022年的大部分時(shí)間內(nèi)，施工過(guò)程仍會(huì)很困難。”馬夏爾說(shuō)，屋頂桁架、電器、壁板、油漆、櫥柜等建造和交付房屋必需材料的供應(yīng)都難以滿(mǎn)足需求。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究公司阿爾托研究(Altos Research)的報(bào)表顯示，盡管住房開(kāi)工率繼續(xù)強(qiáng)勁上升，但目前待售或簽約的房屋庫(kù)存處于歷史最低水平，而且還在下降。截至2021年12月底，待售或簽約的房屋數(shù)量下滑至91萬(wàn)套，這是NAR自1999年開(kāi)始跟蹤現(xiàn)有房屋總庫(kù)存以來(lái)的最低水平。

唐克爾對(duì)記者解釋稱(chēng)，疫情后，在政府刺激措施的支持下，一些人積累了首付款。此外，美國(guó)還出現(xiàn)了一股移居潮，即從房?jī)r(jià)比較昂貴的地區(qū)搬遷至較為低廉的地區(qū)。比如，許多一直住在紐約的人，他們攢夠了首付，并計(jì)劃搬到佐治亞州或者卡羅來(lái)納州，然后試圖在那里買(mǎi)房。

NAR發(fā)現(xiàn)，對(duì)于收入在7.5萬(wàn)至10萬(wàn)美元之間的家庭來(lái)說(shuō)，每個(gè)家庭可負(fù)擔(dān)的房屋銷(xiāo)售最緊缺的前六個(gè)都市區(qū)中，有五個(gè)位于加利福尼亞州。這也是為什么許多人在疫情期間離開(kāi)了加州的沿海城市，并遷往內(nèi)陸。

“人們對(duì)擁有住房的需求非常強(qiáng)烈，而供應(yīng)卻是非常有限的。人們出價(jià)很高，因?yàn)樗麄儞?dān)心找不到房源。另外，隨著大多數(shù)固定資產(chǎn)的低收益，很多公司現(xiàn)在也正試圖投資獨(dú)戶(hù)家庭住宅。買(mǎi)房變得非常困難，價(jià)格也在上漲。對(duì)于每一個(gè)開(kāi)放的公寓，都有很多人提交申請(qǐng)。”唐克爾說(shuō)。

“需求是真實(shí)的”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，買(mǎi)房一直是許多美國(guó)家庭積累財(cái)富的傳統(tǒng)途徑。但隨著越來(lái)越多的購(gòu)房者無(wú)力負(fù)擔(dān)，這可能會(huì)對(duì)他們未來(lái)的儲(chǔ)蓄產(chǎn)生長(zhǎng)期影響?？焖偕蠞q的房租價(jià)格也可能使受挫的買(mǎi)家更難攢錢(qián)在未來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)。“當(dāng)買(mǎi)房和租房這兩種選擇都在快速侵蝕負(fù)擔(dān)能力時(shí)，這只會(huì)使你未來(lái)的財(cái)富積累更加困難。”抵押貸款金融初創(chuàng)公司Tomo Networks首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W爾森(Skylar Olsen)說(shuō)。

美國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)網(wǎng)站Zillow的數(shù)據(jù)則顯示，截至2021年底，全美掛牌房屋數(shù)量同比降低19.5%，可供出售的房屋數(shù)量比疫情前的2019年底減少了40.5%。盡管價(jià)格很高，但一旦掛出去，在最終成交的房屋中，有29%在一周內(nèi)就會(huì)有成交意向。

不過(guò)，創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款利率有助于抵消過(guò)去兩年房?jī)r(jià)上漲的影響。“30年期美國(guó)國(guó)債收益率降低了80個(gè)基點(diǎn)，這轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者更可負(fù)擔(dān)的抵押貸款利率，在2022年之前，幾乎沒(méi)有什么可以削弱美國(guó)住房市場(chǎng)。我們看好房地產(chǎn)和房屋建筑商行業(yè)。”唐克爾說(shuō)。

唐克爾指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)高度依賴(lài)于利率的走向。如果長(zhǎng)線利率大幅上升，這個(gè)產(chǎn)業(yè)將處于住房短缺和較難負(fù)擔(dān)的抵押貸款的夾擊中。但預(yù)計(jì)到2022年底，2%~2.25%的10年期收益率應(yīng)該不會(huì)對(duì)買(mǎi)房的可負(fù)擔(dān)性產(chǎn)生重大影響。

唐克爾預(yù)測(cè)說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需不匹配的情況還將持續(xù)。新房和現(xiàn)房的銷(xiāo)售庫(kù)存以及房主空置率處于歷史低位，而住房?jī)r(jià)格則爆炸性地上升。同時(shí)，美國(guó)的建筑許可數(shù)量仍然低于上一次高峰時(shí)期。這意味著目前的住房熱潮仍有進(jìn)一步發(fā)展的空間，有利于美國(guó)房屋建筑商將供應(yīng)/需求錯(cuò)配變現(xiàn)。

“隨著利率上升，我認(rèn)為住房市場(chǎng)的增長(zhǎng)可能會(huì)減速。但它不會(huì)斷崖式下跌，因?yàn)榧词沟盅嘿J款利率會(huì)更高，我認(rèn)為我們還沒(méi)有完全達(dá)到那個(gè)人們不愿意為自己買(mǎi)房的極限。”唐克爾說(shuō)，“因此，在加息的背景下，我確定房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)降溫，但不會(huì)有崩潰的情況出現(xiàn)，這次的需求是真實(shí)的，這不是所謂的次貸繁榮。人們真的需要房子來(lái)住。”