一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”接連落地執(zhí)行！

繼廣州之后，深圳也正式官宣了“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。

(相關(guān)資料圖)

8月30日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知。

其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前分析認(rèn)為，廣州打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍，預(yù)計(jì)其他三個一線城市北京、上海、深圳近期也會加快相關(guān)政策出臺。

分析指出，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策對于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱

上周，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著《通知》的發(fā)布，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領(lǐng)域的一項(xiàng)重磅政策，對于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購房市場，有提振信心的作用。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次政策力度超出了預(yù)期，不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定，更有利于資產(chǎn)價格和金融秩序穩(wěn)定。

廣州、深圳之后，下一個接棒的城市會是誰？

政策導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，接下來一二線城市將如何發(fā)力？還有哪些政策空間？市場對此充滿期待。

此前文章指出，目前仍在實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中，一線城市核心地帶之外的地區(qū)都存在限購解綁可能：

作為最具代表性的“地產(chǎn)過熱階段出臺”的限購措施，“認(rèn)房又認(rèn)貸”已在多地地產(chǎn)下行時期放松 或取消，而目前15個仍繼續(xù)施行該政策的城市（11個二線、4個一線）優(yōu)化空間較大，我們認(rèn)為其中除一線城市核心地帶以外的地區(qū)均有限購解綁可能，以釋放剛需與改善型需求。

其中二線城市中的西安、南寧、 廈門，一線城市中的廣州、深圳受二套房認(rèn)定放松帶來的利率與首付比例下降受益最大。

8月初，鄭州打響樓市松綁第一槍，放開限售、契稅全免、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸。關(guān)于效果，鄭州一市場人士表示，無論是新房還是二手房，新政對市場有一定影響，帶看量有所增加，促進(jìn)了一些轉(zhuǎn)化率。但這只針對改善型個別熱銷樓盤，對剛需影響并不大，購房者持觀望情緒很重。

據(jù) CRIC 不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，全國至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但北上深等 13個核心城市仍在執(zhí)行較為嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸政策。

據(jù)中證金牛座此前報(bào)道，近期還有市場消息稱，刺激樓市銷售的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策或?qū)⒃谏钲诼涞亍＝帐袌錾嫌袀髀劮Q，深圳各銀行已開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

二套房首付比例、房貸利率有望大幅下降

中指研究院指出，目前，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，嚴(yán)重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計(jì)算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬元。

對房地產(chǎn)市場影響幾何？

時隔六年再度全面放寬“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有多大影響？

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策對于一線城市影響最大，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，限購從來不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。

不松信貸，市場不會出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過去中國房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開端，或松或緊。認(rèn)房又認(rèn)貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是誤傷了剛改、改善需求。在他看來，現(xiàn)在全國三四線城市已經(jīng)無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，“認(rèn)房不認(rèn)貸”應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

申萬宏源則指出，前期“認(rèn)房又認(rèn)貸”約束首付比實(shí)際下調(diào)幅度，后續(xù)有望空間打開。雖然2022年以來各地因城施策政策持續(xù)加碼、降低首付比，但在“認(rèn)房又認(rèn)貸”背景下，全國平均首付比下降速度明顯慢于上一輪地產(chǎn)政策寬松周期。

目前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行，在后續(xù)各地有序配套的過程中，參照上一輪放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后全國首付比下調(diào)的幅度，后續(xù)全國首付比的增量下調(diào)空間仍有4個百分點(diǎn)，相當(dāng)于近兩年全國首付比已平均下調(diào)的幅度。