日前，福建省發(fā)文加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金的管理、繳存、使用等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范，其中提出，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”，專款專用。同時(shí)也表示，支持信用良好、管理規(guī)范的房企使用保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福建此次對(duì)預(yù)售資金實(shí)行專戶管理，規(guī)范資金繳存，完善使用管理，嚴(yán)格進(jìn)行繳存和使用管理，明確了相關(guān)各方職責(zé)，將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有效做到保交房、保民生、保穩(wěn)定。

福建省加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

5月29日，福建省住建廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，出臺(tái)了四方面措施，規(guī)范商品房預(yù)售行為，從嚴(yán)預(yù)售資金監(jiān)管。

一是實(shí)行專戶管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和監(jiān)管部門(mén)三方權(quán)力義務(wù)和違約責(zé)任。

二是規(guī)范資金繳存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽約前書(shū)面提示購(gòu)房人，告知應(yīng)該將定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，并及時(shí)辦理商品房買(mǎi)賣合同網(wǎng)簽。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得要求購(gòu)房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。

三是完善使用管理。房地產(chǎn)管理部門(mén)要結(jié)合本地實(shí)際，按項(xiàng)目按預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)項(xiàng)目公司預(yù)售資金。要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管分級(jí)管控，支持信用良好、管理規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，使用保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。

四是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控。房地產(chǎn)管理部門(mén)要建立預(yù)售資金異動(dòng)預(yù)警機(jī)制；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及營(yíng)銷機(jī)構(gòu)違規(guī)預(yù)售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預(yù)售資金的，立即暫停銷售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改；對(duì)施工單位、監(jiān)理單位配合開(kāi)發(fā)企業(yè)騰挪套取預(yù)售資金的，由行業(yè)主管部門(mén)予以曝光，將其不良行為記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以信用扣分；對(duì)商業(yè)銀行未將預(yù)售資金監(jiān)管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將該商業(yè)銀行違規(guī)行為即時(shí)書(shū)面函告當(dāng)?shù)厝诵?、銀保監(jiān)部門(mén)，追繳被違規(guī)劃扣的資金。

福建省住建廳要求，即日起各地要全面排查各在建在售商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況，嚴(yán)防企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金，引發(fā)新的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，檢查和處置情況于6月15日前報(bào)送省廳。

多角度堵住預(yù)售資金“體外循環(huán)”漏洞

對(duì)于福建省預(yù)售資金監(jiān)管新政的內(nèi)容，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，首先，文件明確了房企、監(jiān)管銀行及監(jiān)管部門(mén)三方的權(quán)利和責(zé)任，防止一旦發(fā)生問(wèn)題出現(xiàn)機(jī)構(gòu)扯皮現(xiàn)象。第二，文件規(guī)范了預(yù)售資金的繳存流程，專款專用，防止預(yù)售資金“體外循環(huán)”及挪用。第三，文件在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管額度保持靈活性，對(duì)信用良好的企業(yè)可以使用保函代替監(jiān)管資金，也是正向激勵(lì)。

劉水認(rèn)為，福建此次對(duì)預(yù)售資金實(shí)行專戶管理，規(guī)范資金繳存，完善使用管理，嚴(yán)格進(jìn)行繳存和使用管理，明確了相關(guān)各方職責(zé)，將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有效做到保交房、保民生、保穩(wěn)定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次福建新政最大亮點(diǎn)是從多個(gè)角度堵住了預(yù)售資金“體外循環(huán)”漏洞，包括堵住自動(dòng)扣款等漏洞，及時(shí)告知凍結(jié)劃款，要求定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”，做好明察暗訪工作，嚴(yán)管擅自劃款行為，建立預(yù)警機(jī)制等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次福建政策的出發(fā)點(diǎn)主要是嚴(yán)防企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金引發(fā)新的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。從今年防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，各地依然要把預(yù)售資金監(jiān)管工作做好，積極落實(shí)相關(guān)政策，防范衍生出新的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。另外，政策明確，要優(yōu)化預(yù)售資金的申請(qǐng)審核和撥付流程。從這個(gè)角度看，一些優(yōu)秀房企還是可以享受到優(yōu)惠政策的，包括保函替換制度等，類似優(yōu)惠和鼓勵(lì)措施也是后續(xù)各地要推進(jìn)的內(nèi)容。