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世界最資訊丨樓市疲軟!美國成屋銷售連跌十二個月,各地區(qū)房價走勢分化

房貸利率高企疊加購房需求轉(zhuǎn)弱,美國購房者仍在觀望。

當(dāng)?shù)貢r間21日,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)公布最新數(shù)據(jù)顯示,1月成屋銷售總數(shù)年化錄得400萬戶,創(chuàng)2010年10月以來的新低。上月,成屋銷售總數(shù)同比降幅為36.9%,環(huán)比下降0.7%,為連續(xù)12個月出現(xiàn)環(huán)比下滑,創(chuàng)1999年有記錄以來的最長跌勢,連跌周期甚至超過2008年次貸危機(jī)時期。

美國成屋銷售總數(shù)走勢(圖源:美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會)


(資料圖)

成屋銷售約占美國房地產(chǎn)市場總銷量的90%,該指標(biāo)連續(xù)下滑,凸顯利率飆升對美國樓市的沉重打擊。

國投瑞銀基金資產(chǎn)配置總監(jiān)王建欽在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示,2022年至今美聯(lián)儲持續(xù)加息,抬高購房貸款利率,施壓美國地產(chǎn)銷售,預(yù)計成屋銷售數(shù)據(jù)將維持下滑態(tài)勢。

“疫情期間,美國樓市火爆有兩大驅(qū)動力,一是流動性寬松引發(fā)的貸款成本下行,二是居家辦公帶來的獨(dú)立住房需求。去年,隨著美國進(jìn)一步開放以及美聯(lián)儲激進(jìn)加息,上述兩大邏輯均出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),導(dǎo)致樓市調(diào)整。展望2023年,居家辦公需求難再增加,利率邊際改善但仍處高位,樓市壓力可能依然較大,地產(chǎn)投資預(yù)期也將繼續(xù)拖累美國經(jīng)濟(jì)。”

抵押貸款利率調(diào)整尚未結(jié)束

據(jù)房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù),30年期抵押貸款平均利率于去年10月和11月兩次突破7%,此后穩(wěn)步回落,截至16日,抵押貸款利率已降至6.32%。

美國房地產(chǎn)投資平臺未來房產(chǎn)CEO況麥克告訴第一財經(jīng)記者,購房者普遍預(yù)期,美聯(lián)儲加息周期已經(jīng)進(jìn)入尾聲,今年下半年或明年有望開啟降息周期,預(yù)計抵押貸款利率最高峰已經(jīng)過去。

王建欽認(rèn)為,前期利率下行的邏輯是,核心通脹由頂部回落,美聯(lián)儲加息壓力減弱,今年來看,通脹降溫仍是大勢所趨,流動性轉(zhuǎn)松預(yù)期帶動長端利率下行,不過,年內(nèi)降息空間有限意味著,30年期抵押貸款利率可能很難回到5.5%甚至6%以下。“短期而言,抵押貸款利率有反彈壓力,因?yàn)?月以來,非農(nóng)、消費(fèi)者物價指數(shù)(CPI)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均超預(yù)期,使得前期過高的寬松預(yù)期快速修正,近期已經(jīng)上升的抵押貸款利率調(diào)整尚未結(jié)束。”

美國30年期抵押貸款利率走勢(圖源:房地美)

房價走勢分化

NAR報告顯示,整體庫存有所改善,不過供應(yīng)依然緊張。截至1月底,全美待售成屋為98萬套,環(huán)比增長2.1%,較去年同期上升15.3%。按照目前的銷售速度,待售成屋供應(yīng)量能夠支撐2.9個月,一般認(rèn)為,6個月的庫存供應(yīng)量反映市場供需平衡。而在去年1月樓市火爆時期,待售成屋供應(yīng)量一度僅能維持1.6個月的銷售。

鑒于當(dāng)前的庫存水平,房價雖仍高于去年同期,不過漲幅繼續(xù)收窄。1月全美房價中位數(shù)為35.9萬美元,較去年同期上漲1.3%,為連續(xù)131個月錄得同比上漲,創(chuàng)有史以來的最長漲勢。房價中位數(shù)于去年6月達(dá)到峰值41.4萬美元,此后連續(xù)下滑。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家云(Lawrence Yun)表示,“不同市場的房屋可負(fù)擔(dān)性具有差異,銷售表現(xiàn)也有所不同,在房價較低的地區(qū),房屋售價呈現(xiàn)溫和上漲跡象,而在房價較高的地區(qū),售價則在下滑。”

報告顯示,1月,美國東北部成屋銷售總數(shù)環(huán)比下降3.8%至50萬套,較去年同期銳減35.9%,該地區(qū)房價中位數(shù)為38.3萬美元,較2022年同期微漲0.3%;中西部成屋銷售總數(shù)環(huán)比下降5.0%至96萬套,同比降幅達(dá)三分之一,該地區(qū)房價中位數(shù)為25.2萬美元,同比上漲2.7%;南部成屋銷售總數(shù)環(huán)比增長1.1%至182萬套,同比猛增36.6%,該地區(qū)房價中位數(shù)為33.3萬美元,較一年前高出3.4%;西部成屋銷售總數(shù)環(huán)比增長2.9%至72萬套,同比銳減42.4%,該地區(qū)房價中位數(shù)為52.5萬美元,同比下滑4.6%。

現(xiàn)居于美國西部加利福尼亞州的況麥克對第一財經(jīng)記者證實(shí),當(dāng)前市場走勢分化。“總體而言,此前房價快速走高的地區(qū)回調(diào)幅度較大。此外,一些疫情期間上漲速度較慢的地區(qū),例如舊金山市區(qū)也經(jīng)歷較大回調(diào),最主要的原因是不少大公司搬離這些所謂的大城市,居家辦公也導(dǎo)致人口流出,對房價造成了不小的影響。”

高盛于上月底發(fā)布報告,預(yù)計全美房價從高峰到低谷的跌幅將介于6%~10%,該行更是預(yù)測,以下四個城市的房價將遭受災(zāi)難性打擊,包括加州圣何塞、加州圣迭戈、得克薩斯州奧斯汀以及亞利桑那州鳳凰城,這些城市的房價可能會急劇下跌逾25%。

王建欽預(yù)期,今年美國樓市將延續(xù)量價齊跌趨勢,房價出現(xiàn)10%以內(nèi)的跌幅概率很高?!安贿^,本輪樓市繁榮區(qū)別于2006年樓市泡沫的特征是,購房門檻并未明顯下沉,中高收入群體是購房主力,郊區(qū)高價位房屋銷售更為火熱。因此,不必過于擔(dān)心美國樓市重現(xiàn)次貸危機(jī)時的長期低迷?!?/strong>

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