存量房貸高企下，近期，低成本經(jīng)營貸置換房貸的操作層出不窮，監(jiān)管的查處力度也在持續(xù)加大。

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第一財(cái)經(jīng)記者采訪獲悉，當(dāng)前，多家銀行將房貸是否結(jié)清作為經(jīng)營貸借款“門檻”，如有未還清的房貸，暫時(shí)不受理經(jīng)營貸相關(guān)業(yè)務(wù)。

某國有大行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)人士表示，該行對疑似利用經(jīng)營貸置換房貸的提前還貸申請，將采取更嚴(yán)格的合規(guī)審批流程。不少銀行近期也加大了內(nèi)部自查的力度，一旦查出問題將收回違規(guī)貸款。

深圳多家銀行經(jīng)營貸業(yè)務(wù)調(diào)整

2月20日，第一財(cái)經(jīng)記者聯(lián)系深圳多家銀行網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)貸人士獲悉，已有部分銀行進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。招商銀行深圳某支行網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理稱，如有未還清的房貸，目前暫時(shí)不受理經(jīng)營貸相關(guān)業(yè)務(wù)。交通銀行、光大銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行也將房貸是否結(jié)清作為經(jīng)營貸借款“門檻”，交通銀行深圳某網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)工作人員表示，目前如果在非本行仍有房產(chǎn)按揭貸未結(jié)清，該套房產(chǎn)不能作為抵押物辦理相關(guān)經(jīng)營貸業(yè)務(wù)。廣發(fā)銀行深圳某網(wǎng)點(diǎn)人士則表示，會(huì)綜合考慮借貸者的情況，但一般來說目前需要結(jié)清按揭貸款半年方可申請（經(jīng)營貸）。

不過，值得注意的是，雖然監(jiān)管信號(hào)釋放明顯，但轉(zhuǎn)貸市場的熱度并未完全降溫。深圳不少助貸中介機(jī)構(gòu)近期開始在社交平臺(tái)借機(jī)炒作，稱“抵押貸利率預(yù)計(jì)將全面上調(diào)”，讓購房者“珍惜低利率”。

第一財(cái)經(jīng)記者以轉(zhuǎn)貸為由咨詢其中一家中介機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，目前可能是最后的窗口期，建議盡快“上車”。

他介紹了一套加速辦理流程，建議可同時(shí)操作，即先在房貸所在銀行排隊(duì)預(yù)約提前還貸，同時(shí)提交經(jīng)營貸申請資料，先出貸款批復(fù)?！绊樌脑?，20天就能搞定?！彼榻B道。

已有購房者轉(zhuǎn)貸失敗

當(dāng)記者詢問到隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，是否存在抽貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，深圳另一中介機(jī)構(gòu)表示：“目前抽貸主要是針對貸款直接用于買房或者炒股，提前還貸問題不大?！?/p>

“中介前期信誓旦旦保證沒問題，但辦理這些業(yè)務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都是我們自己承擔(dān)的?！痹诶ッ鞴ぷ鞯年愊壬罱钕蒉D(zhuǎn)貸的麻煩。

2022年9月，陳先生根據(jù)中介的建議，將名下90萬元的房貸分批次轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸。僅僅過了3個(gè)月，陳先生的妻子就收到銀行的電話，稱因?yàn)樵谫J后管理中查出經(jīng)營貸用途違規(guī)，要求在30個(gè)工作日內(nèi)返還借款。

對于陳先生而言，高杠桿房貸操作下，家里早已沒有“余糧”。在2021年購買該套房產(chǎn)時(shí)，首付資金就有部分是向朋友借的。他名下還有另一套小房子，也還有房貸未還完。而前期交給中介的1萬元手續(xù)費(fèi)也無從退還，中介只是回復(fù)陳先生，可幫忙聯(lián)系其他銀行機(jī)構(gòu)重新貸出90萬元。

一家股份行深圳某支行網(wǎng)點(diǎn)相關(guān)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，事實(shí)上，針對經(jīng)營貸、炒房的監(jiān)管一直以來都以抽查的形式進(jìn)行，近期開始加大內(nèi)部自查的力度。據(jù)他介紹，他所在的支行近期頻繁接受來自總行的檢查，如查出問題就需要進(jìn)行整改，對違規(guī)客戶收回貸款。

某國有大行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)人士表示，對疑似利用經(jīng)營貸置換房貸的提前還貸申請，近期將采取更嚴(yán)格的合規(guī)審批流程。

監(jiān)管逐漸加碼

為何購房者仍熱衷于“鋌而走險(xiǎn)”辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，核心問題可能仍然在于存量房貸利率過高。事實(shí)上，近階段，存量房貸利率與經(jīng)營貸、消費(fèi)貸的利差空間持續(xù)加大。目前多家銀行個(gè)人經(jīng)營貸年化利率低至3.5%以下，與此同時(shí)，存量房貸利率偏高，不少購房者房貸利率在5%以上，利差將近2個(gè)點(diǎn)。在這種情況下，利用經(jīng)營貸置換房貸的操作開始在市場上“卷土重來”，大有愈演愈烈之勢。

2月以來，有關(guān)涉房貸款的監(jiān)管力度持續(xù)加強(qiáng)，涉房貸款的大額罰單也不斷落地。

2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的鄭重提示》；2月13日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，對于經(jīng)營貸轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)、中介機(jī)構(gòu)規(guī)范等方面作出提示。

針對近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長等問題，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會(huì)，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

2月17日銀保監(jiān)會(huì)一口氣開出19張罰單，5家金融機(jī)構(gòu)被罰近3.9億元，違規(guī)行為均與樓市相關(guān)。

建設(shè)銀行收到近2億元罰單，共涉及38項(xiàng)違規(guī)內(nèi)容：因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款、貸款審查嚴(yán)重不盡職、違規(guī)辦理虛假按揭貸款、信用卡資金違規(guī)流入證券公司、個(gè)人貸款管理嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營規(guī)則等，總行、分支行共計(jì)被罰19891.5626萬元。

渣打銀行被銀保監(jiān)會(huì)沒收違法所得并處罰款合計(jì)4965.94萬元。罰單顯示，渣打銀行（中國）涉及存在信貸資金被挪用、掩蓋不良、未按監(jiān)管要求披露股東變更信息、EAST報(bào)送數(shù)據(jù)質(zhì)量不合規(guī)、違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款、重復(fù)收費(fèi)等39項(xiàng)違法違規(guī)事實(shí)。