“線上根本約不到”
(資料圖)
“線下排隊2-6個月不等”
……
眼下最熱的話題,莫過于“提前還房貸”。
那么為何大家突然都選擇提前還貸?我們又能不能跟風(fēng)呢?
一、為何很多人選擇提前還貸?
1月5日,央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。
多地房貸利率自此開始密集被下調(diào)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計的數(shù)據(jù),截至今年1月30日,中國已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限,除蘭州外,其余29個城市房貸利率均已處于“3時代”。
隨之而來的,是越來越多有房貸的人盤算起“提前還貸”的事。
有網(wǎng)友調(diào)侃稱:這是不想給銀行“打工”了……
那么房貸利率下調(diào)對于大家來說不是好事嗎?為什么忽然都著急還錢了呢?
原因有很多,其中有三點最值得關(guān)注:
一來,不少人的房貸利率遠(yuǎn)高于當(dāng)前房貸利率水平。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2022年以前買房的小伙伴,不少人的執(zhí)行房貸利率都超過了5%。
關(guān)于這塊,有小伙伴可能想問:現(xiàn)在主流的房貸利率定價方式是LPR浮動利率,那么在每年重新定價時, 房貸利率不是會隨著LPR下調(diào)而下調(diào)么?
浮動利率定價方式= LPR(貸款市場報價利率)+基點(1個基點是0.01%)
這話沒錯,但問題是“基點”在合同期限內(nèi)是固定不變的,且在市場較熱的時候還可能被銀行定的比較高。
因而即便每年有重新調(diào)整的機(jī)會,不少存量房貸利率依舊明顯高于當(dāng)前房貸利率。
二來,2022年,大家的理財收益普遍不佳。
過去一年,股票、基金市場較為震蕩,一貫穩(wěn)健的銀行理財產(chǎn)品也曾兩次出現(xiàn)大面積“破凈”現(xiàn)象。
也就是說,大家全年在投資上大概率是虧錢的,也就談不上收益率能覆蓋貸款利率了。
另外,大家對樓市的預(yù)期開始回歸理性。
如此綜合考慮下來,“提前還房貸”省利息的優(yōu)點在眼下也就顯得更有吸引力了。
二、“提前還房貸”究竟能省多少錢?
舉個簡單的例子。
假設(shè)A在2018年10月購買了首套房,融360的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月全國首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點。
基于此,再假設(shè)A以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業(yè)貸款(只為簡單說明問題),貸款年限30年,2018年10月首次還款,那么:
每月還款額為5810.34元
應(yīng)還利息總額為109.17萬元
眼下A打算在2023年2月提前還貸20萬元(剩余貸款部分:仍用等額本息,利率未變,還款期限不變),那么:
每月還款額為4555.07元
相比不提前還款,節(jié)省利息17.53萬元
再進(jìn)一步,A打算2023年2月一次性還清放貸,那么:
其需要準(zhǔn)備現(xiàn)金92.57萬元
相比不提前還款,節(jié)省的利息總額為81.15萬元
可見, 提前還房貸,無論選擇還部分還是選擇還清,都能省一大筆錢。
三、提前還房貸前,你要考慮清楚這些事
討論到這里,大家最關(guān)心的問題來了:眼下有房貸且手頭上有大筆流動資金的人,最好的選擇就是 “提前還房貸”嗎?
3分鐘的答案是不一定!
因為每個人的情況并不一樣,究竟要不要提前還,除了考慮資金外,還需要進(jìn)一步分析:
第一,判斷下自己的投資理財能力強(qiáng)不強(qiáng)。
2022年市場整體賺錢效應(yīng)是不佳,但不代表始終會如此。
如果你的投資理財能力較強(qiáng),未來用提前還貸的錢做投資大概率可以拿到比貸款利率更高的收益,那么不管房貸利率多高都沒必要著急還錢。
第二,權(quán)衡下自己房貸的還款方式、還款時間。
一般來說,房貸有兩種還款方式:等額本息和等額本金。
它們的算法較為復(fù)雜,我們可以簡單的理解下:
等額本息,月還款金額固定,但前期償還利息多、本金少。
等額本金,月還款金額會越來越少,它是把還款期內(nèi)貸款總額等分,每月償還同等本金和剩余貸款產(chǎn)生的利息。
基于此,有業(yè)內(nèi)人士建等額本息下,貸款周期的前1/2期限內(nèi)提前還貸更為劃算;而等額本金則最好是在貸款周期的前1/3期限內(nèi)提前還貸。議:
也就是說:
如果你還房貸的年限較短,且對自己的投資理財能力沒啥信心,那么眼下可以考慮提前還貸。
但如果你房貸還款年限已較長,又或看好后市,相信自己做別的投資能拿到比貸款利率更高的收益,那么就沒必要著急提前還貸。
關(guān)于“提前還貸”這些事,你弄明白了嗎?