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榮盛發(fā)展回復深交所關注函:短期內不確定毛利率是否持續(xù)下降 當前觀點

2月11日,榮盛發(fā)展在對深交所關注函的回復公告里稱,公司持續(xù)盈利能力不存在重大不確定性,但受市場環(huán)境的影響,購買情緒的恢復仍需要時間,短期內不確定公司毛利率是否持續(xù)下降。

榮盛發(fā)展此前發(fā)布的2022年業(yè)績預告顯示,2022年公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損190億元- 250億元,上年同期虧損49.55億元;扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為虧損193億元- 253億元,上年同期虧損49.35億元;基本每股收益為虧損4.37元/股-5.75元/股,上年同期虧損1.14元/股。


【資料圖】

隨后,深交所發(fā)布對榮盛發(fā)展的關注函,要求其結合所處行業(yè)環(huán)境、公司經(jīng)營情況、同行業(yè)可比公司情況等,說明公司業(yè)績虧損同比大幅增加的原因及合理性,并說明毛利率水平是否存在進一步下滑的風險。

業(yè)績變動情況符合行業(yè)整體趨勢

榮盛發(fā)展在回復公告里表示,2022年我國宏觀經(jīng)濟增速放緩,大范圍受疫情管控、房地產(chǎn)市場需求下降以及運營資金緊張的影響,各大房企面臨銷售規(guī)模大幅下降、購房者觀望情緒嚴重、施工交房進度緩慢等困境。

“公司地產(chǎn)項目覆蓋全國各地,大范圍受到疫情影響,尤其大面積位于北方地區(qū)的地產(chǎn)項目,2022年內疫情反復蔓延,長時間封控,嚴重影響施工進度。”榮盛發(fā)展表示,近期雖行業(yè)利好政策頻出,但政策落地以及向市場的傳導需要一定時間,項目交付量大幅下降。

同時,榮盛發(fā)展表示,房地產(chǎn)行業(yè)信用違約等事件頻發(fā),公司新增融資受阻,資金流動性持續(xù)承壓,為保證現(xiàn)金流持續(xù)性,2021年以來公司采取降價促銷、專項去庫存等措施促進銷售回款,項目毛利率出現(xiàn)大幅下降,導致2022年公司預計凈利潤、扣非后凈利潤同比出現(xiàn)大幅下降。

按照主營業(yè)務為房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開發(fā)、地域性較強且總資產(chǎn)規(guī)模在千億元以上等原則,榮盛發(fā)展選取陽光城、金科股份、中南建設等6家可比公司的數(shù)據(jù)進行對比分析,發(fā)現(xiàn)大部分可比公司2022年前三季度營業(yè)總收入、2022年預計凈利潤、扣非后凈利潤同期對比均出現(xiàn)大幅度下降。

榮盛發(fā)展認為,公司下降趨勢超過同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù),但變動情況符合行業(yè)整體趨勢,未發(fā)生偏離。

三大因素導致毛利率大幅下降

2022年前三季度整體毛利率為9.69%,較上年同期下降15.16個百分點,榮盛發(fā)展在公告里稱,主要是2021年以來銷售價格下降、結算項目成本高和資本化利息增加,導致地產(chǎn)業(yè)務毛利率下降。

首先,2022年受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調控及疫情封控的影響,公司整體銷售價格隨行業(yè)大勢持續(xù)走低。同時,公司為解決債務危機換取流動性,加大了存貨去化力度,降價銷售部分存量住房,進一步導致銷售價格下降,降價項目交付確認收入后對毛利率產(chǎn)生了較大影響。

其次,2022年前三季度公司單方結算成本較2021年同期,上升約38%,主要系2022年前三季度結算項目的土地,大部分于2017年至2019年間獲取,這一階段房地產(chǎn)市場處于上行期,土地競拍激烈,對應的土地購置成本均處于較高的水平,直接拉高了本期結算項目的平均成本。

此外,近年隨著整體融資環(huán)境收緊,公司因流動性緊張,加大存量債務展期力度,出現(xiàn)了階段性融資成本上升,導致本期利息支出及資金成本增加,進而導致資本化利息逐年上升。

榮盛發(fā)展認為,毛利率變動情況基本符合行業(yè)整體趨勢,未發(fā)生偏離。

榮盛發(fā)展表示,2022年下半年房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策頻出,二級市場再融資渠道放開,在此背景下,公司尋求經(jīng)營策略變化,以現(xiàn)金流為主線,降本增效,改善經(jīng)營情況,持續(xù)盈利能力不存在重大不確定性。但受市場環(huán)境的影響,購買情緒恢復需要時間,短期內不確定毛利率是否持續(xù)下降。

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