文:任澤平團(tuán)隊
近年來,中央多次提出要求加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度,降低企業(yè)綜合融資、個人消費(fèi)信貸成本,確保金融服務(wù)普惠性、可得性。
(相關(guān)資料圖)
近期,各城市提前還貸潮涌現(xiàn),還貸難、排長隊問題普遍出現(xiàn)。
老百姓提前還貸,不是因?yàn)槭杖朐黾踊蛘叻e蓄多,而是因?yàn)榇媪糠抠J利率與新增房貸利率差距過大,政策需反映民眾呼聲,建議金融機(jī)構(gòu)為購房者提前還貸提供便利,相關(guān)部門重視社會呼聲,出臺措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率,同時降息以降低銀行負(fù)債成本,有效解決提前還貸潮問題。這有利于降低居民負(fù)擔(dān),提振消費(fèi)者信心,擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,是利國利民的善政。
一、提前還貸潮的背景:LPR連續(xù)下調(diào),首套利率下限放寬
1、2022年以來5年期以上LPR連續(xù)三次下調(diào)35個基點(diǎn)至4.3%,房貸利率持續(xù)下降。
為推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、滿足企業(yè)中長期融資需求、降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),2022年,LPR經(jīng)歷兩次雙降、一次單降。1月,5年期以上LPR下降5個基點(diǎn)至4.60%;5月,5年期以上LPR大幅下調(diào)15個基點(diǎn)至4.45%;8月,5年期以上LPR繼續(xù)下降15個基點(diǎn)至4.30%。
伴隨5年期以上LPR下調(diào),商業(yè)銀行房貸利率持續(xù)下調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年1月,首套、二套房貸主流利率平均分別為4.10%、4.91%,同比分別回落146、93個基點(diǎn),接近歷史最低水平。
2、中央支持階段性放寬部分城市首套房貸利率下限,多城首套房貸利率降至4.1%以下。
正常情況下,首套房貸利率下限是多少?2022年5月,央行宣布,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。根據(jù)2023年1月央行最新LPR報價,5年期以上LPR為4.3%,因此,首套房貸利率下限4.1%。
2023年1月,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
根據(jù)國家統(tǒng)計局2022年10-12月數(shù)據(jù),70個大中城市中,有35個城市符合降低首套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn),其中二線城市14個、三四線城市21個。政策加持下,多城宣布下調(diào)首套房貸利率。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已有30個城市將首套房貸利率下調(diào)至4.1%以下。
分城市看,下調(diào)首套房貸利率的二線城市有10個,分別是天津、沈陽、武漢、太原、鄭州、廈門、長春、蘭州、石家莊、珠海。其余都是三四線城市。分利率水平看,首套利率4.0%、3.95%的各有1個城市,利率3.9%的有10個城市,利率3.8%的城市13個,利率3.7%的有5個城市。
在以上背景下,2022年下半年以來,部分購房者開始加快節(jié)奏提前償還貸款,到今年年初,形成提前還貸潮。然而,銀行為提前還貸的購房者設(shè)置門檻、障礙,包括關(guān)閉線上申請通道、捆綁理財銷售、設(shè)置提前還貸額度等,導(dǎo)致提前還貸難。據(jù)統(tǒng)計,北京、上海提前還貸排隊時間分別為1-2個月以上、2-3個月,廣州、深圳均在1個月以上,南京部分銀行需排隊6個月。
二、原因:存量與新增房貸利差較大
為什么會出現(xiàn)提前還貸潮?
1、國內(nèi)外宏觀環(huán)境復(fù)雜多變,居民就業(yè)預(yù)期、收入預(yù)期不穩(wěn)定,傾向降低負(fù)債、減少利息支出。受美聯(lián)儲加息、俄烏沖突等影響,企業(yè)經(jīng)營、居民收入受到?jīng)_擊,居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期不穩(wěn)定。
根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查,2022年第四季度,居民對未來的收入信心指數(shù)、就業(yè)預(yù)期指數(shù)環(huán)比分別下降2.1、2.4個百分點(diǎn)至44.4%、43.0%。23.3%的居民認(rèn)為收入減少,比上季度增加5.2個百分點(diǎn)。49.1%的居民認(rèn)為“形勢嚴(yán)峻、就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”。因就業(yè)、收入預(yù)期不穩(wěn)定,居民傾向減少投資、消費(fèi),增加存款、降低負(fù)債,從而形成提前還款熱潮。
2、LPR下降、加點(diǎn)部分下降造成存量房貸利率與新增房貸利率差距較大。目前,個人房貸利率定價方式主要有兩種,一是固定利率模式,二是“LPR+加點(diǎn)”浮動利率。如果購房者選擇浮動利率模式,一般貸款利率會在合同約定的“重定價日”調(diào)整,調(diào)整內(nèi)容是LPR,加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)一般固定不變。
因此,存量與新增房貸利差較大有兩個原因:一方面,LPR不斷下降導(dǎo)致此前購房者利率與當(dāng)前購房者利率差異。2019年10月-2023年1月,LPR從4.85%降低55個基點(diǎn)至4.30%。另一方面,存量房貸加點(diǎn)多,新增房貸不加反減。存量與新增房貸加點(diǎn)部分差距也擴(kuò)大了存量房貸與新增房貸利差,引發(fā)提前還貸行為。
3、居民投資收益率下降,風(fēng)險偏好轉(zhuǎn)向保守,閑置資金傾向于提前還貸。2022年全球各類資產(chǎn)表現(xiàn)低迷。從股市看,2022年,美國、日本、歐洲、韓國、中國股市均大幅下跌。納斯達(dá)克指數(shù)、標(biāo)普500指數(shù)、日經(jīng)225指數(shù)、韓國綜合指數(shù)、德國DAX指數(shù)、中國香港恒生科技指數(shù)、中國滬深300指數(shù)分別下跌33.9%、20.9%、10.9%、25.2%、13.1%、26.8%、21.3%。
從債市看,美國、歐元、英國十年期國債收益率上行達(dá)300個基點(diǎn),債券價格跌幅達(dá)30%,中國十年期國債收益率年底也出現(xiàn)動蕩跳升。
從樓市看,2022年部分房企暴雷、項目爛尾,居民信心不足、觀望情緒濃厚,住房投資下降9.5%,住宅銷售下降28.3%。
股債樓表現(xiàn)低迷,理財產(chǎn)品跌破凈值,居民缺乏收益率穩(wěn)定的投資渠道,導(dǎo)致原來用于投資的資金被用來提前償還房貸。
三、啟示:適度下調(diào)存量房貸利率,是利國利民的善政
1、對于購房者而言,需綜合貸款利率、已還款年限、剩余還款年限、還款方式等因素,理性判斷、衡量是否提前還貸。
1)購房時執(zhí)行利率明顯高于當(dāng)前房貸利率,可考慮提前還貸。
2)等額本息還款,前期支付房貸利息多、本金少,如果已還期數(shù)還未超過貸款周期的1/2,可以考慮提前還貸;等額本金還款,前期償還利息多、本金少,若已還期數(shù)尚未超過貸款周期1/3,可提前還貸。
3)缺乏其他投資渠道能夠補(bǔ)償房貸利率損失,若其他投資的收益率低于房貸利率,可提前還貸。
2、對于銀行而言,關(guān)閉線上申請通道、限制提前還款額度只是揚(yáng)湯止沸,應(yīng)立足于客戶需求,提升服務(wù),線上線下相結(jié)合為客戶提前還貸提供便利。
個人住房貸款對銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),提前還貸會造成銀行存量貸款規(guī)模下降、利息收入下降,因此,面對提前還貸潮,部分銀行選擇關(guān)閉線上申請渠道、限制提前還款額度。但長遠(yuǎn)看,這些舉措不利于銀行發(fā)展。
政策方面,近年來,中央多次提出要求加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度,降低企業(yè)綜合融資、個人消費(fèi)信貸成本,確保金融服務(wù)普惠性、可得性,銀行應(yīng)響應(yīng)國家政策,為客戶提前還貸提供便利。
法律方面,房貸合同一般會約定提前還貸違約金、罰息規(guī)定、最低還款期數(shù),銀行應(yīng)遵守合同約定,如購房者愿意承擔(dān)違約風(fēng)險、繳納罰息,銀行應(yīng)為其提供便利、快捷的還款通道。
3、政府相關(guān)部門應(yīng)重視居民提前還貸需求,出臺措施引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率,同時降息以降低銀行負(fù)債成本,這是利好國家、行業(yè)、居民的善政。
1)于國家而言,存量房貸利率下調(diào),利好宏觀經(jīng)濟(jì),有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
2)下調(diào)存量房貸利率將推動購房信心恢復(fù),使消費(fèi)者打消房貸利率未來可能繼續(xù)下行造成損失的顧慮,有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。
3)下調(diào)存量房貸利率,站在利率高位的購房者利息支出下降,有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),解決消費(fèi)者扎堆提前還貸、提前還貸難、違規(guī)轉(zhuǎn)貸等一系列問題。