文/龐無(wú)忌

房貸利率又降了。

(相關(guān)資料圖)

春節(jié)假期后，一大波城市下調(diào)了首套房貸利率下限，其中包括鄭州、珠海、廈門(mén)、福州、沈陽(yáng)等二線(xiàn)城市。房貸利率“3時(shí)代”來(lái)了。

眼看著房貸利率不斷下調(diào)，許多人糾結(jié)是否提前還貸。哪些情況提前還貸最劃算呢？

多地節(jié)后密集下調(diào)房貸利率

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年開(kāi)年首月，調(diào)整房貸利率下限的城市接近20個(gè)。其中，鄭州、福州、廈門(mén)首套房貸利率最低降至3.8%，珠海為3.7%，天津、沈陽(yáng)、中山等城市為3.9%。肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門(mén)等階段性取消首套房貸利率下限。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，截至今年1月30日，中國(guó)已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30城市中，除蘭州外，其余29個(gè)城市房貸利率均已處于“3時(shí)代”。

過(guò)去許多年里，房貸利率都在5%以上，一些城市首套房貸利率一度超過(guò)6%。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，中國(guó)主要城市首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)。

房貸利率的大幅下調(diào)來(lái)自?xún)煞矫嬉蛩氐寞B加。一是房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)不斷下行。

2022年，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。LPR下調(diào)是“普惠式”的，無(wú)論是新申請(qǐng)貸款還是存量貸款利率均能享受到降息的優(yōu)惠。

二是官方去年階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，今年1月份又公布首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

根據(jù)這一機(jī)制，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。目前全國(guó)首套房貸利率下限為4.1%。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的70個(gè)城市中，有38個(gè)城市符合進(jìn)一步將首套房貸利率調(diào)低于下限（4.1%）的條件。

房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，同時(shí)助推正處于觀(guān)望階段的購(gòu)房者入市，提振市場(chǎng)活躍度。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整，利率下限有望降至4%以下。

要不要提前還房貸？

需要看到，只有在利率調(diào)整后新買(mǎi)房、且購(gòu)買(mǎi)首套房的人才能享受到首套房貸利率“3時(shí)代”的優(yōu)惠，對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)了房子正在還貸的人來(lái)說(shuō)，房貸利率過(guò)去一年內(nèi)只是跟隨LPR降了35個(gè)基點(diǎn)。

所以近期很多人都在考慮要不要提前還房貸。筆者建議是，要認(rèn)真算一算提前還房貸是不是劃算。

哪種情況最劃算呢？

1、買(mǎi)房的時(shí)候，剛好是房貸利率較高的階段，比如首套或者二套房貸利率超過(guò)6%，而現(xiàn)在所在城市的房貸利率已經(jīng)降到3%-4%。

2、沒(méi)有太好的投資理財(cái)方式，主要是指投資理財(cái)年化收益無(wú)法覆蓋每年的房貸利息。特別是買(mǎi)理財(cái)怕虧錢(qián)，炒股怕風(fēng)險(xiǎn)太大，存定期覺(jué)得利息太低，而手頭又剛好有些存款或者是有換房打算的家庭。

如果滿(mǎn)足以上這些條件，那么部分或者全部提前還貸不失為一個(gè)好選擇，能很大程度上減輕財(cái)務(wù)壓力。

但是盲目提前還款也并不可取，以下這些情況下需要格外注意：

首先是所在城市的換房門(mén)檻非常高的。比如北京等一線(xiàn)城市，認(rèn)房又認(rèn)貸，如果賣(mài)一套再買(mǎi)一套，即便名下只有一套住房，也會(huì)失去首貸資格，“首套變二套”。以北京為例，二套房的首付比例（六成以上）和房貸利率（5.35%）都比首套房高許多。一旦賣(mài)了首套住房，可能反而“上不了車(chē)”了，還得多花一大筆稅費(fèi)和中介費(fèi)。

其次，如果是公積金貸款，或者組合貸公積金為主，那么其實(shí)沒(méi)有太大提前還貸的必要，很多地方存量公積金貸款利率今年也跟著下調(diào)了，現(xiàn)在首套房公積金貸款利率已降至3.1%。這樣的長(zhǎng)期低息貸款是很難得的。

最后，記得要去查一下自己買(mǎi)房時(shí)的貸款利率，特別是2008年末以及此后幾年的買(mǎi)房者，不少人的房貸利率申請(qǐng)到了基準(zhǔn)利率的七折，也就是在LPR基礎(chǔ)上相應(yīng)加負(fù)點(diǎn)，算起來(lái)實(shí)際上利率本已低于4%，接近公積金貸款利率，此時(shí)以提前還款來(lái)節(jié)約成本，必要性也不大了。