在發(fā)達市場不斷加息、全球經(jīng)濟疲軟的當(dāng)下，作為全球最大資產(chǎn)類別的房地產(chǎn)市場面臨巨額債務(wù)風(fēng)險，而這些潛在的債務(wù)風(fēng)險，正從價格大幅下跌的商業(yè)地產(chǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延，未來可能掀起一波債務(wù)違約大潮。

根據(jù)媒體的統(tǒng)計，全球陷入困境的房地產(chǎn)信貸已經(jīng)達到1750億美元，這一規(guī)模是債務(wù)第二大規(guī)模行業(yè)（軟件及相關(guān)服務(wù)行業(yè)）的四倍之多。隨著利率上升和寬松貨幣政策結(jié)束的影響越來越大，許多房地產(chǎn)市場幾乎停滯不前，一些貸方要求借款人出售手中的房地產(chǎn)資產(chǎn)來償還負債。

根據(jù)律師事務(wù)所Weil, Gotshal & Manges的一項研究，由于流動性下降等原因，歐洲房地產(chǎn)的困境水平處于十年來的最高水平。MSCI的數(shù)據(jù)則顯示，英國商業(yè)地產(chǎn)價值在2022年下半年下跌超過20%；同期，根據(jù)Green Street的數(shù)據(jù)，在美國，商業(yè)地產(chǎn)的降幅約為9%。

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商業(yè)和住宅房地產(chǎn)交易和開發(fā)的下降將不可避免地影響實體經(jīng)濟的支出，這可能對就業(yè)和增長構(gòu)成風(fēng)險。

仲量聯(lián)行貸款咨詢團隊的高級董事總經(jīng)理Ian Guthrie說：

在這次經(jīng)濟低迷中，我們所處的經(jīng)濟環(huán)境非常獨特。利率正在收緊，而不是減輕對房地產(chǎn)和其他企業(yè)的打擊，現(xiàn)在市場上有一系列潛在的違約貸款，房地產(chǎn)的價值和現(xiàn)金流都面臨壓力。

今年是這些問題開始顯現(xiàn)的時候。

仲量聯(lián)行預(yù)計，歐洲大約十分之一的公司貸款已經(jīng)表現(xiàn)不佳并且出現(xiàn)信用風(fēng)險增加的狀況。

全球商業(yè)地產(chǎn)危機始于新冠疫情

新冠疫情讓許多商業(yè)地產(chǎn)所有者陷入困境，讓房地產(chǎn)公司的十多年來輕松賺錢的模式發(fā)生天翻地覆的改變，全世界都感受到了這種影響。

加拿大資管公司Brookfield旗下的一個房地產(chǎn)分支機構(gòu)在去年11月警告說，它可能難以為洛杉磯市中心兩座高層商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)再融資，并提高了投資者停止贖回的可能性，巴克萊銀行的分析師稱這對市場來說是“令人擔(dān)憂的”。在亞洲，韓國樂高主題公園開發(fā)商未能償還債務(wù)引發(fā)了該國的信貸緊縮，韓國央行被迫采取行動穩(wěn)定市場。澳大利亞的Caydon Property在陷入破產(chǎn)時將其歸咎于新冠疫情帶來的封鎖封鎖和利率上升。

曾在德國央行和國際清算銀行董事會任職的Andreas Dombret表示，商業(yè)地產(chǎn)，不論是寫字樓還是購物中心，比其他資產(chǎn)類別對經(jīng)濟狀況更敏感。經(jīng)濟發(fā)生內(nèi)爆，也往往和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。

商業(yè)地產(chǎn)低迷已波及其他行業(yè)

商業(yè)地產(chǎn)的低迷已經(jīng)開始波及到更廣泛的經(jīng)濟領(lǐng)域。美國房屋建筑供應(yīng)商Builders First Source已裁員2600人，而英國千禧一代最喜歡的線上家居設(shè)計和銷售公司Made.com已經(jīng)破產(chǎn)，瑞典家電制造商Electrolux去年宣布計劃裁員多達4000人，其中不少被裁撤的員工在北美。

美國經(jīng)濟衰退的跡象越來越多。盡管商業(yè)地產(chǎn)有所下降，但市場擔(dān)憂，美國商業(yè)地產(chǎn)價值“仍然被一定程度高估”。Green Street美國房地產(chǎn)投資信托研究主管Michael Knott表示，他預(yù)計美國商業(yè)地產(chǎn)今年還會下跌5%至10%。

幾家美國銀行預(yù)測，今年信貸損失將會增加。 在其第四季度的業(yè)績中，美國銀行額外標(biāo)記了10億美元的辦公物業(yè)貸款違約或拖欠付款的風(fēng)險較高，而富國銀行預(yù)計隨著需求減弱，商業(yè)地產(chǎn)市場將出現(xiàn)更多壓力。

房地產(chǎn)融資公司Ready Capital的首席執(zhí)行官Tom Capasse表示，商業(yè)地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥?，以至于一些小型信貸機構(gòu)已經(jīng)在為流動性而苦苦掙扎。他認為：

我們正處于一個有序的熊市，銀行正在削減他們的投資組合。

歐美商業(yè)地產(chǎn)市場僵局持續(xù)，已成巨大衰退風(fēng)險

在金融危機后，由于借貸成本低廉，歐洲不少投資者選擇買入商業(yè)地產(chǎn)。但如今隨著利率的升高，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)債券正成為歐洲債券市場中最薄弱的一環(huán)，未來兩年違約的比例接近8%。

監(jiān)管機構(gòu)已經(jīng)警告稱，自新冠疫情以來辦公空間需求下降、供應(yīng)鏈延誤導(dǎo)致材料成本上升以及借貸成本上升將使歐洲的一些商業(yè)地產(chǎn)項目難以持續(xù)下去。

美國也出現(xiàn)了類似的情況。Green Street的Knott說：

由于利率上升和債務(wù)融資困難的情況，杠桿買家?guī)缀蹼y以行動。賣家還沒有完全重新設(shè)定他們的期望以更好地與買家保持一致，因此我們確實看到了很大的買賣價差。

這種估值僵局導(dǎo)致銀行和其他信貸提供者對新貸款更加保守。

撰寫過2008年歐美房地產(chǎn)市場崩盤相關(guān)文章的紐約哥倫比亞大學(xué)教授Adam Tooze再次對這一市場表示擔(dān)憂：

房地產(chǎn)是一個主要的衰退變量，它是最大的資產(chǎn)類別，與家庭預(yù)算直接相關(guān)，這意味著它會對消費產(chǎn)生影響。這是一個很大的衰退風(fēng)險。