現(xiàn)在銷售額多少已不重要,我們更關(guān)心銷售去化和資金回籠,以保證“活下去”。
中房報記者 苗野 北京報道
市場下行期,房企銷售目標(biāo)完成率步入近5年同期最低水平。
(資料圖)
來自中指院數(shù)據(jù)顯示,2022年TOP100房企銷售總額為75968.5億元,同比下降41.3%。從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看,2022年目標(biāo)完成率均值為73.6%,低于2021年同期的93.4%。此前數(shù)年該數(shù)值更是始終保持在100%以上。
正如易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在2022年年末演講中所說:“過去這么多年高歌猛進(jìn)奠定的行業(yè)規(guī)模,在一年之間就重回2015年?!?/p>
從最近5年房地產(chǎn)企業(yè)銷售目標(biāo)平均增長率來看,也是呈逐年下滑趨勢:2022年房企銷售目標(biāo)增長率均值為-0.24%,這是5年來首次出現(xiàn)負(fù)增長情況;相比2021年同期減少了12個百分點。
“未來三至五年全國商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右,行業(yè)規(guī)模步入無增長時代。”克而瑞預(yù)計,2023年企業(yè)整體業(yè)績預(yù)期勢必將更為謹(jǐn)慎,不排除有更多房企不再公布年度目標(biāo)。
令人期待的是,隨著融資端和市場端政策齊發(fā)力,銷售端作為房地產(chǎn)企業(yè)運營改善的重要方面會隨之改善。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,全國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)時間或在2023年二季度改觀。
房企目標(biāo)完成率不足70%
2022年,即使公開披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少,規(guī)模房企實際業(yè)績完成情況也遠(yuǎn)不及預(yù)期。
在15家公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中,只有越秀地產(chǎn)2022年銷售目標(biāo)完成率超過100%,銷售目標(biāo)完成率超過90%的房企有綠城中國、濱江集團(tuán),招商蛇口銷售目標(biāo)完成率為88.7%,這些房企都在房地產(chǎn)行業(yè)低谷期維持了穩(wěn)定的銷售業(yè)績。
在中指研究院的榜單上,2022年全年綠城中國實現(xiàn)銷售額3003.2億元,位居行業(yè)第5位;招商蛇口以2926.3億元銷售額排名第7位;濱江集團(tuán)銷售額為1539.3億元,位列榜單第13位;越秀地產(chǎn)排名16位,2022年銷售額為1264億元。
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是,截至2022年12月末,多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足90%,龍湖、中國金茂銷售目標(biāo)完成率不足70%,建業(yè)地產(chǎn)、美的置業(yè)、銀城國際等房企的銷售目標(biāo)完成率不足60%,且絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成率均大幅低于2021年同期,部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期降幅大于20%。
“這是預(yù)料之中的?!蹦撤科髢?nèi)部人士說,市場好時閉口不提銷售目標(biāo),卻從沒放棄對規(guī)模增長的要求,當(dāng)下如此嚴(yán)峻的生存環(huán)境再提銷售目標(biāo)就是典型的“嘴上強(qiáng)硬,心里發(fā)虛”,現(xiàn)在銷售額多少已不重要,我們更關(guān)心銷售去化和資金回籠,以保證“活下去”。
對于2023年房地產(chǎn)市場銷售情況,興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委預(yù)測,在2022年低基數(shù)基礎(chǔ)上,今年銷售增速可能是同比零增長。從中期趨勢看,每年新增銷售房屋面積會出現(xiàn)溫和萎縮現(xiàn)象,大概每5年會少5億平方米。因當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售壓力較大,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)新開工量下降較快,對住宅市場中期潛在供給能力造成影響。因此,為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,除了保在建項目外,也需要逐漸開始重視保新增項目。
市場正在加快筑底
受多重因素影響,市場及購房者信心恢復(fù)仍需時日。
雖然2022年不少房企銷售額受大環(huán)境影響直線下滑,但相比百強(qiáng)房企銷售額平均下降40%的幅度而言,萬達(dá)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)的銷售額能夠保持規(guī)模正增長,建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、華潤置地、濱江集團(tuán)銷售額同比降幅控制在10%以內(nèi)實屬不易。
“去年是房企遭遇縮表出清生死戰(zhàn)的一年,現(xiàn)在則是靜待市場回暖、‘保交付’,這才是重點,銷售目標(biāo)已經(jīng)不重要了?!鄙鲜瞿撤科髢?nèi)部人士說。
受制于銷售與融資雙向擠壓,2022年房企普遍調(diào)整了投資策略,拿地規(guī)模大幅收縮。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2022年百強(qiáng)房企拿地總額同比下降48.9%,全年整體拿地低迷;拿地百強(qiáng)的門檻值為48億元,較2021年同期下降了50%;在集中供地市場上,地方國資成為拿地主力,拿地金額占比達(dá)到42%,超過了央企、國企的37%,民企占比僅為16%,混合所有制企業(yè)占比為5%。
不過,房地產(chǎn)市場正在加快筑底。
2022年11月以來,包括“金融16條”“六大行萬億元授信”“三箭齊發(fā)”在內(nèi)的多項重磅政策落地,中央層面再次定調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”,提出“促進(jìn)居住消費健康發(fā)展”,多項利好政策同步覆蓋需求端與供應(yīng)端。且政策疊加效應(yīng),已在市場端形成了一定反饋。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2023年元旦假期,重點監(jiān)測城市新房成交面積較去年元旦假期增長超兩成。一線城市中,除深圳外,北京、上海、廣州三地的成交量均比2022年元旦假期有所增長;二線城市中,武漢、沈陽、杭州的成交量也出現(xiàn)大幅增長,其中,武漢新房成交面積26.8萬平方米,比去年元旦假期增長284%,不過大多數(shù)三四線城市購房情緒仍在低位。
市場數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)的主要原因,除了被疫情壓抑的購房需求集中釋放外,政策逐步顯效的影響也在加大。
陳文靜表示,2023年各地因城施策力度有望進(jìn)一步加大,特別是核心一二線城市或繼續(xù)降低購房成本、降低購房門檻,其中二線城市政策有望全面放開,一線城市政策空間亦較大,核心城市市場或率先企穩(wěn),企業(yè)應(yīng)積極營銷加速回款。
億翰智庫宏觀首席分析師張化東認(rèn)為,即便融資端和市場端政策齊發(fā)力,房地產(chǎn)行業(yè)未來3-5年的總量也難以回到此前水平,全國商品房成交將圍繞14億平方米中樞窄幅波動,2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資大概率仍將維持負(fù)增長,是一個市場筑底年份,也是行業(yè)新平臺的誕生期。