2023年重啟樓市,已經(jīng)是明牌了。
01
明年的樓市,定調(diào)了
(資料圖片)
2022年,房地產(chǎn)行業(yè)有多冷大家都清楚。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2022年或降至約14億平方米、銷售額預(yù)期下滑至約14萬(wàn)億元。在此之前5年,全國(guó)新建商品房成交規(guī)模都在17億平方米以上。
全國(guó)地產(chǎn)投資也是不斷下滑。
這一輪中國(guó)樓市的調(diào)整幅度之深、影響范圍之大,是2014年、2018年都沒(méi)有過(guò)的。
所以,經(jīng)過(guò)了近兩年的“渡劫”,房地產(chǎn)又在官方層面重新回歸支柱地位了。先是國(guó)家高層領(lǐng)導(dǎo)公開(kāi)表態(tài):
“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn),我們已出臺(tái)一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?!?/p>
再是中央財(cái)辦趁熱打鐵,表示要:
“充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性?!?/p>
房企圈子一片歡騰,連一向謹(jǐn)慎趨勢(shì)悲觀的行業(yè)吹哨人,大佬郁亮都直言:
“政策面的向好的力度、廣度都超出了預(yù)期和想象!”
最主要的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,直接給2023年的樓市定了調(diào):
確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
作為下一年全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的風(fēng)向標(biāo),一年一度的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議無(wú)疑是社會(huì)各界都關(guān)注的重要會(huì)議,會(huì)上的內(nèi)容基本確定了明年的政策方向。
回到這次的會(huì)議上來(lái)看,除了常規(guī)的“房住不炒”之外,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的其他方面,會(huì)議也做出了明確指示。
要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù),還要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,更要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,支持住房改善等消費(fèi)。
其實(shí)這也是無(wú)奈之舉,今年前三季度分別只有4.8%、0.4%、3.9%,平均下來(lái)只有3%多一點(diǎn)。第四季度由于疫情,可能還不到3%,全年算下來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到5.5%的預(yù)期目標(biāo)。
達(dá)不到這個(gè)目標(biāo)也就算了,今年2季度美國(guó)的增速達(dá)到2.9%,超過(guò)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速,而預(yù)計(jì)美國(guó)今年全年的增速在2.2-2.4%左右。
中美的經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)處于同一水平線。
因此,如何恢復(fù)經(jīng)濟(jì),重回中高速增長(zhǎng)成了明年最重要的事!真正意義上的頭等大事!
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō):2023年重點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)恢復(fù),而經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重頭戲在地產(chǎn)!
02
各地出手救樓市?
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位,不只是說(shuō)說(shuō)而已,人家還是實(shí)打?qū)嵉闹е?/p>
我國(guó)有一個(gè)標(biāo)志就是該行業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)超過(guò)5%就認(rèn)定為支柱產(chǎn)業(yè)。2018年,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值為5.98萬(wàn)億元,占GDP的6.65%。經(jīng)過(guò)不斷的政策調(diào)控到2021年,其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。今年的具體數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái),即便房地產(chǎn)行業(yè)如此慘淡,但是對(duì)GDP的貢獻(xiàn)還是不會(huì)低于5%。
5%看上去不多,但實(shí)際上只統(tǒng)計(jì)了單純的房地產(chǎn)業(yè),而與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最大的建筑業(yè),可是占了14%以上!
還有占了地方上財(cái)政半壁江山的土地收入,還有鋼材、水泥、玻璃等基礎(chǔ)制造業(yè),還有裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
甚至可以說(shuō):地產(chǎn)興則百業(yè)。
就比如今年上半年,我國(guó)家電市場(chǎng)零售規(guī)模3389億元,同比下滑9.3%。傳統(tǒng)品類如彩電、空調(diào)、洗衣機(jī)、廚電等出現(xiàn)不同程度下滑,根本還是受地產(chǎn)景氣度的影響。
但現(xiàn)在要穩(wěn)增長(zhǎng)、要靠樓市重啟經(jīng)濟(jì)有個(gè)特別尷尬的事。
每每說(shuō)到搞經(jīng)濟(jì),幾乎所有的人都會(huì)把話題聚焦到如何恢復(fù)房地產(chǎn)投資,如何刺激內(nèi)需消費(fèi)……
但刺激內(nèi)需有個(gè)難以突破的瓶頸——老百姓沒(méi)錢!
更具體來(lái)說(shuō)是:有錢的人沒(méi)預(yù)期,沒(méi)有錢的買不起。
那么如何盤活增量、激發(fā)存量就成了問(wèn)題。
地方上想的辦法是,搞增量咱們暫時(shí)沒(méi)辦法,盤活下存量還是有手段的。因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)總有人能夠買得起,那就先想辦法來(lái)一出“應(yīng)買盡買”。
這幾年,房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化是:中國(guó)房?jī)r(jià)一直漲的信仰被動(dòng)搖了、打破了。
想讓大家重建信仰,或者部分重建信仰,難度比較大,需要的時(shí)間也比較長(zhǎng)。不過(guò)再難也得做,各地的做法普遍是先松綁,試一試。
最先動(dòng)起來(lái)的是部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較強(qiáng)的二線城市。第一個(gè)全面松綁的,是佛山。12月10日起,禪城祖廟、南海桂城、順德大良不再限購(gòu),佛山成了首個(gè)全面取消限購(gòu)的強(qiáng)二線城市。
隨后不久,南京突然高調(diào)宣布:外地人購(gòu)房不再需要社保和個(gè)稅。
這幾乎相當(dāng)于 不再執(zhí)行限購(gòu)政策。
再來(lái)就是廈門島外宣布不再限購(gòu),外地人可買一套。這是廈門第二次針對(duì)島外的放松調(diào)控了,不過(guò)上一次還需要6個(gè)月以上的社保,這次干脆取消了社保要求。
另外,武漢也宣布二環(huán)外全部解除限購(gòu),首套只需要2成首付,二套只需要3成首付。
說(shuō)白了就是地方帶頭的一場(chǎng)年底大促銷。
除了二線城市,一線中的廣州率先取消二手房參考價(jià)。
很多網(wǎng)紅小區(qū)二手房參考價(jià)的提示已經(jīng)全部消失了,之前熱門板塊的房子全部都恢復(fù)了市場(chǎng)價(jià)。
由此,不難看出一個(gè)趨勢(shì):起始于2010年并不斷加碼的一系列限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等等政策,將從2023年起一項(xiàng)一項(xiàng)逐步廢除……
不管是房企的促銷還是樓市調(diào)控都還會(huì)繼續(xù)放松,現(xiàn)在各地放開(kāi)限購(gòu)限貸已如期上演。
這一切,都是為了明年重啟樓市做的鋪墊,大的要來(lái)了!
03
到底該拿房地產(chǎn)怎么辦?
重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”“正在考慮新的舉措”,已經(jīng)說(shuō)得不能再直白了。
樓市肯定要救的,救樓市就是要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。
很多人覺(jué)得樓市現(xiàn)在鐵定不行了,救了也白搭。
其實(shí)這是個(gè)誤區(qū),認(rèn)為樓市的需求不能被創(chuàng)造,實(shí)際上樓市時(shí)時(shí)刻刻都在創(chuàng)造需求,這跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)關(guān),甚至跟人口增長(zhǎng)無(wú)關(guān)。
宏觀經(jīng)濟(jì)與宏觀人口的確能夠影響宏觀樓市,但并不妨礙樓市在微觀層面不斷創(chuàng)造需求。因?yàn)榉孔硬粫?huì)過(guò)剩,它甚至都不需要拆出需求來(lái),只需要轉(zhuǎn)移公共服務(wù),就能產(chǎn)生新的需求。
比如一個(gè)人在某某新城買了一套新房,住了一段時(shí)間之后,發(fā)現(xiàn)沒(méi)有就業(yè),沒(méi)有醫(yī)院,沒(méi)有學(xué)校,慍慢的,有人搬走了,緊接著,商業(yè)、街邊小店也都逐漸關(guān)閉了。
再過(guò)一段時(shí)間,連水申都開(kāi)始不穩(wěn)定,物業(yè)也撤了,請(qǐng)問(wèn)他搬不搬?
搬.....這不就有新的需求了?
然而如今樓市之所以出問(wèn)題,就是因?yàn)檎麄€(gè)利益鏈條上,從前端的地方、城投、開(kāi)發(fā)商到終端的居民戶,都欠債太多。
正常來(lái)說(shuō),樓市的周期和人口周期高度重合,所以波動(dòng)沒(méi)那么大。但我們賦予商品房不同的金融工具后,樓市其實(shí)就是債務(wù),樓市的周期也就和債務(wù)周期高度綁定。
負(fù)債這東西用的時(shí)候爽,還債的時(shí)候就難受,畢竟是把明天的錢挪到今天來(lái)用。今天借了錢,用來(lái)投資或者消費(fèi),但到了還債周期你又不得不壓縮日常消費(fèi),節(jié)衣縮食來(lái)償還債務(wù)。
借錢的時(shí)候,擴(kuò)張;還錢的時(shí)候,收縮。這也就形成了由債務(wù)周期帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)周期,樓市也是如此。
樓市不斷地制造債務(wù),負(fù)債高,尤其是居民部門的杠桿率高,導(dǎo)致了現(xiàn)在內(nèi)需不振的問(wèn)題,內(nèi)需又進(jìn)一步影響供給。
因此,這就有個(gè)矛盾。在這個(gè)特殊時(shí)期,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)依賴地產(chǎn);但如果再繼續(xù)給房地產(chǎn)加柴加火,對(duì)于整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)都是風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)是負(fù)債風(fēng)險(xiǎn),一個(gè)是民生風(fēng)險(xiǎn),另一個(gè)是房地產(chǎn)擠壓實(shí)體產(chǎn)業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。
走到這一步,房地產(chǎn)要面臨的問(wèn)題并不是“穩(wěn)”而是“改”!不如借著疫情帶來(lái)的危機(jī),開(kāi)啟“二次房改”。
對(duì)樓市房改,很多人最熟知的是1998年,這次房改開(kāi)啟了樓市的發(fā)展趨勢(shì),更解決了很多人的住房問(wèn)題,樓市迎來(lái)了商品化。
但一次房改走到今天,已經(jīng)出現(xiàn)了各種問(wèn)題:房?jī)r(jià)高、普通人買房困難、樓市相對(duì)過(guò)剩、地產(chǎn)分配不均衡等等。到了必須要改,不得不改的地步。
二次房改要怎么改呢?其實(shí)可以走一條“雙軌制”道路,實(shí)行商品房與保障房的雙軌發(fā)展,具體也就是新加坡的“組屋”思路
——整個(gè)房屋從規(guī)劃、建設(shè)到銷售全由政府的“建屋發(fā)展局”一手包辦。房子不能在市場(chǎng)上流通,只能賣給政府。而高收入者必須去買商品房,也正是這些人支撐了新加坡的高房?jī)r(jià)。
從而改變商品房的地位,讓剛需的人有房住,讓住房有了更多的選擇;同時(shí),又保障商品房市場(chǎng)不會(huì)完蛋。
并且從短期來(lái)看,如果每年新建1000萬(wàn)套保障房,套均面積80平方米,套均投資30萬(wàn),這就意味著每年直接投資3萬(wàn)億。
這么大規(guī)模的新增投資,必然會(huì)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)投資,釋放更多的刺激。
即便按照保守情況估計(jì),保障房承接了目前一部分已有的房地產(chǎn)需求,帶來(lái)的新增投資也能有4萬(wàn)億-5萬(wàn)億規(guī)模。
這意味著,房地產(chǎn)投資領(lǐng)域在一年內(nèi)凈增30%-40%,這會(huì)帶動(dòng)GDP 3%的增長(zhǎng),能解決短期經(jīng)濟(jì)重啟的問(wèn)題。
維持房?jī)r(jià)不塌方式墜落,同時(shí)要讓普通人買的起房,并且通過(guò)建設(shè)保障房重啟經(jīng)濟(jì),一舉三得。
以后就算是地產(chǎn)受周期影響,出現(xiàn)劇烈波動(dòng),對(duì)普通人的影響也不大了;我們的經(jīng)濟(jì)也能逐步擺脫對(duì)于地產(chǎn)的依賴,沉淀在樓市的資金也可以慢慢流向其他地方。
當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)上,與其用大量的精力再去穩(wěn)地產(chǎn),不如趁著這個(gè)機(jī)會(huì)搞一次大的地產(chǎn)改革,真正地去解決這個(gè)重大民生問(wèn)題。