財政部發(fā)文規(guī)范國企拿地至今已有1個月，但從部分城市集中供地結果來看，地方城投仍在大舉拿地。

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10月以來，南京、廣州、天津等地陸續(xù)進行第三批集中供地，從成交結果來看，城投及國企依然是拿地主力軍。

“地方城投仍在大舉拿地有兩方面原因，一是地方財政仍需城投拿地進行輸血，化解地方在支出壓力下，無法以土地向金融機構抵押融資的問題；二是為了活躍土地市場氛圍，避免土地流拍?！盜PG中國首席經濟學家柏文喜告訴記者。

地方城投仍是拿地主力軍

9月24日，財政部印發(fā)《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》。其中指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

彼時有業(yè)內人士分析，該政策意味著或將禁止地方城投平臺進入土拍市場兜底拿地，預計后續(xù)土拍中城投平臺的身影將會逐漸減少。

不過，該政策出臺已經滿月，地方城投及國企拿地熱情卻并未減弱。

日前，南京進行了第三批次集中供地出讓，最終成交31宗地塊，成交總價274.7億元，其中地方城建或城投公司拿地金額占比高達62.4%。

而10月10日廣州第三批集中供地共攬金479億元，成交地塊15宗，其中9宗被城投和地方國企競得，拿地占比達60%。

“地方城投不是不能拿地，而是不能拿了不開發(fā)。財政部通知是針對兜底拿地，純粹只兜底拿地并不開發(fā)的城投會被限制。“58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。

除去上述因素，一位房地產分析師認為，城投依然是拿地主力軍的原因還包括，如果土地成交規(guī)模下降，將導致地方財政收入減少，提高地方負債率。

據遠東資信數據，2021年全年，土地出讓收入占地方財政收入的比例高達41.47%。

“對于經濟實力較強的區(qū)域，其對土地市場下滑容忍度或更高，但對于經濟財政實力不足以支撐市場信心的區(qū)域，容忍閾值或要相對小一些。”民生證券分析師譚逸鳴說。

在房地產市場基本面未有明顯回暖、民企拿地信心尚未恢復的情況下，地方城投兜底拿地現象或將持續(xù)一段時間。

地方國資平臺拿地入市率僅9%

2021年下半年以來，房地產市場持續(xù)下行，部分房企資金面捉襟見肘，拿地計劃大幅縮減，大部分城市土地出讓金明顯下滑。

“土地出讓金是地方政府的重要財力來源，土地市場遇冷會對當地的政府性基金預算收入帶來一定沖擊，導致部分高度依賴土地出讓收入的地方財政承壓?！甭?lián)合資信研究報告稱。

在此情況下，通過地方城投來“兜底”土拍市場，可以在一定程度上提升市場信心，有利于平滑地方政府性基金收入波動。 因此，地方城投公司拿地比例明顯上升。

根據中指院監(jiān)測，截至今年10月13日，22個重點城市“兩集中”涉宅用地累計推出3881宗，成交2999宗。其中地方國資企業(yè)拿地1384宗，占總成交宗數46.1%；國央企拿地844宗，占總成交宗數28.1%，國央企和地方平臺累計拿地占比超過74.3%。

目前結束今年前3批次集中供地的城市共13個，總土地出讓金3888億元，地方國資平臺出資1941億元，拿地金額占比接近50%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，地方城投兜底拿地，實際上就是一個“走賬”的過程，對當地土地供應和交易市場影響不大。

據中指研究院統(tǒng)計，2021年集中供地的項目央國企整體入市率超四成，民企入市率超三成，而地方國資平臺拿地多為托底市場，整體入市率僅為9%。

“此次財政部規(guī)范國企拿地是為了防范相關風險，地方城投通過加杠桿大量兜底拿地，卻遲遲不開發(fā)，將加大城投負債率，負債率過高后如出現資金問題，對地方財政或將造成影響，對于后續(xù)土地開發(fā)等也會帶來不利的因素?！鄙鲜龇治鰩煼Q。

不過，張波認為，對于很多房地產市場依然處于底部的城市，即使限制地方城投拿地也不會導致民企拿地數量增多，反而可能導致土地流拍率明顯提升，造成市場進一步降溫。

“如果財政部政策效應出現，在目前樓市尚未回暖、行業(yè)信心尚未修復以及行業(yè)流動性普遍偏緊的情況下，土地市場擬出讓規(guī)模可能會大幅下挫。”柏文喜表示。