劉益謙曾對媒體稱，自己在上海有數(shù)百套房產(chǎn)，具體數(shù)字記不清了，如今直接成立地產(chǎn)公司賣豪宅，地產(chǎn)生意對他應(yīng)該不陌生。

本文由無冕財(cái)經(jīng)原創(chuàng)發(fā)布

作者：方原

(資料圖片)

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

實(shí)習(xí)生：龍玉

豪宅市場，跑進(jìn)一個(gè)新玩家。

今年10月，有媒體報(bào)道稱，在湖南長沙， 有個(gè)豪宅新盤“嘉臣道”準(zhǔn)備開賣。大戶型，180-260平方米，位于被稱為長沙“陸家嘴”的濱江新城。

這項(xiàng)目，有點(diǎn)故事。它是長沙月亮島板塊最高限價(jià)項(xiàng)目，原是閩系房企陽光城操盤。但爆雷之后，被宸嘉發(fā)展接手，打造為豪宅。項(xiàng)目名也從“陽光城江天悅”改為“宸嘉·和順·嘉臣道”。

這家房企除了長沙項(xiàng)目外，還分布在成都、武漢、深圳等地。

項(xiàng)目的開發(fā)商宸嘉發(fā)展，名氣比不上“碧萬融”,但背后的老板劉益謙，在資本市場可是大有來頭。

有媒體評價(jià)，宸嘉發(fā)展此舉為“樓市逆行者”。難不成，劉益謙這位資本大鱷，開始“收割”房地產(chǎn)了嗎？

“失足”地產(chǎn)股

外界給劉益謙貼了許多標(biāo)簽。

資本獵豹、民間股神、收藏土豪……從這些標(biāo)簽可以看到，劉益謙在股界及收藏界占有一席之地。

劉益謙早年跑過出租、賣過皮包，開過雜貨店。

真正讓他發(fā)達(dá)的，還是資本市場。

早年間，國債發(fā)行，年利率接近12%。大多數(shù)人看不懂這個(gè)模式，不敢買，但劉益謙入手了。

有說法是，劉益謙是在開出租的路上，聽到乘客提起國債賺錢，于是果斷買入。

嘗到國債的甜頭之后，劉益謙大步踏入股市。

據(jù)《新財(cái)經(jīng)》，1990年，豫園商城發(fā)行股票，每股100元，劉益謙買了100股。一年之后，豫園商城的股票被炒高至10000元“天價(jià)”。劉益謙果斷套現(xiàn)，賺了100萬元。

此后，劉益謙成為上海灘的風(fēng)云炒家。打新股，買法人股、認(rèn)購證，試水各種玩法。

▲劉益謙有“法人股大王”之稱。

“我做事的原則之一，是必須有較大的利差存在，至少要兩倍，也就是市場價(jià)格被嚴(yán)重低估了?！?003年，他曾對媒體總結(jié)。

當(dāng)年，能與股市旗鼓相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)，只有未經(jīng)規(guī)范的房地產(chǎn)業(yè)。

正當(dāng)劉益謙在股市大殺四方時(shí)，遠(yuǎn)在南方的潘石屹等人，正在海南投身地產(chǎn)大潮，一眾地產(chǎn)富豪誕生于此。

但劉益謙沒直接搞地產(chǎn)，他轉(zhuǎn)頭做起了最熟悉的買賣——金融地產(chǎn)。

2009年，劉益謙盯上了地產(chǎn)定向增發(fā)股。他選中的股票都是國資屬性的房企，有保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開股份等。

市場消息稱，劉益謙當(dāng)時(shí)動(dòng)用了60億資金，參與8家公司的定增。

但地產(chǎn)股并未帶來可觀回報(bào)。

以保利地產(chǎn)為例，增發(fā)時(shí)股價(jià)從15.89元/股的增發(fā)底價(jià)抬高至24.12元/股。劉益謙動(dòng)用10.85億元獲配4500萬股。但在次年7月14日，解禁期至，股價(jià)卻跌至11.31元/股。

直到三季報(bào)發(fā)布當(dāng)日，市場驚覺，劉益謙已割肉清倉。據(jù)媒體估算，劉益謙此番投資虧損，在3.2億元起。

其它地產(chǎn)股亦是同樣“慘烈”。

時(shí)年7月21日，劉益謙斥資約4.886億元，認(rèn)購首開股份定向增發(fā)3500萬股，價(jià)格約13.96元/股。7月30日，耗資4.76億元認(rèn)購金地集團(tuán)3400萬增發(fā)股，增發(fā)價(jià)為14元/股。

在金地解除解禁后，劉益謙賬面浮虧約11%。僅在首開股份上有盈余，浮盈近1億元。

劉益謙沾手房地產(chǎn)，這把算是虧了。

事后有人分析，在劉益謙大額購入地產(chǎn)增發(fā)股后不久，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，股價(jià)下瀉。即使劉益謙選擇更為保險(xiǎn)的國字頭房企，仍無法避免虧損。

經(jīng)此一戰(zhàn)，外界很少聽說劉益謙再碰地產(chǎn)股。

“土豪”買家

縱橫資本市場近20個(gè)年頭，劉益謙不缺新生意。

2009年起，劉益謙頻繁在收藏品市場嶄露頭角，拿下了宋徽宗的《寫生珍禽本》、王羲之的《平安帖》等藝術(shù)品。

“股票買便宜的，藝術(shù)品買貴的?！眲⒁嬷t這樣說道。

有媒體測算，僅在2009年、2010年兩年間，劉益謙夫婦花了20億在收藏品市場上。

有人說他是“土豪”，劉益謙回應(yīng)，“我就是個(gè)土豪，（這么叫）我聽著有親切感?！?/strong>

他最為人所知的藏品，是2014年以2.8億港元的買下的明成化斗彩雞缸杯。有人說他是炫富、是洗錢，還有人說，他是炫富給債權(quán)人看，怕被催債。

▲劉益謙買下的雞缸杯。

收藏專家馬未都評價(jià)劉益謙：“通過買這個(gè)雞缸杯，使更多的公眾能知道他的龍美術(shù)館，（達(dá)到）廣告效果。假設(shè)劉益謙想花2.2個(gè)億，讓大家知道他，我覺得他還不如買這個(gè)杯子呢。”

藏品生意之外，劉益謙也注意到了瘋漲的房價(jià)。

他把房地產(chǎn)與收藏品做比較：“現(xiàn)在房子十幾二十萬一平方，二十年前北京三四千塊錢一平米，這二十年漲了多少。對于藝術(shù)品也是一樣，所以當(dāng)年一張畫的價(jià)格到今天這個(gè)價(jià)格漲20倍也很正常，本身社會(huì)在發(fā)展，經(jīng)濟(jì)也在發(fā)展?！?/p>

除了買藝術(shù)品，劉益謙也在買豪宅。

2010年，劉益謙買下上海環(huán)球金融中心69、70層辦公物業(yè)，耗資資約5.34億元。他說，“升值空間比較大。正好此時(shí)開發(fā)商需要資金，因此在散售物業(yè)，我覺得如果錯(cuò)過這次機(jī)會(huì)，以后就很難遇到了?！?/p>

他曾對《紐約時(shí)報(bào)》稱，在上海有數(shù)百套房產(chǎn)，具體的數(shù)字他已記不清，其中包括一套于2008年以約7540萬元購買的557平方米湯臣一品公寓。市場傳言，劉益謙在上海浦東，有三套湯臣高爾夫別墅。

劉益謙妻子王薇也說，“我跟我老公喜歡投資兩樣?xùn)|西。一個(gè)是藝術(shù)品，還有一個(gè)是房產(chǎn)，有很多。收益都蠻好的?！?/p>

2016年，外媒傳出，劉益謙以2350萬美元，在紐約購置了一套公寓。

劉益謙還是潘石屹拋售資產(chǎn)的接手人之一。2016年，SOHO上海廣場32億賣給劉益謙旗下的國華人壽。

在一場座談會(huì)上，劉益謙說：“目前我們在全國的一些大城市，通過在建，或通過向潘總購買的這種方式，來增加我們不動(dòng)產(chǎn)的比例。這個(gè)是從保險(xiǎn)自身的收益角度和資產(chǎn)配制的穩(wěn)定性角度出發(fā)的?！?/p>

一番交談后，劉益謙拿出那只雞公杯，讓潘石屹捧著喝了一杯茶。

抄底地產(chǎn)，看到新機(jī)會(huì)？

數(shù)年財(cái)富積累之后，劉益謙顯然不愿只做一個(gè)買家。

公開資料顯示，宸嘉發(fā)展集團(tuán)有限公司于2020年11月在香港成立，內(nèi)地總部位于上海。

成立時(shí)間不長，但這家企業(yè)在地產(chǎn)圈迅速崛起。

媒體注意到，在克而瑞《2022上半年房企新增土地貨值排行榜》上，宸嘉發(fā)展位居全國房企第19位，貨值180.9億元。換句話說，宸嘉發(fā)展上半年拿地金額，高于眾多城投公司，甚至高于碧桂園。

▲克而瑞《2022上半年房企新增土地貨值排行榜》部分?jǐn)?shù)據(jù)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，武漢宸嘉100嘉佰道項(xiàng)目在2021年武漢千萬級(jí)豪宅銷售榜位列第一，套均總價(jià)1269萬元。

也就是說，富人買豪宅，更青睞這家“新”房企。這個(gè)企業(yè)，無論是銷售金額還是銷售單套的價(jià)格，都超越了融創(chuàng)、華潤等“老牌”房企。

劉益謙的地產(chǎn)思路，似乎與他切入收藏界的想法類似?！肮善辟I便宜的，藝術(shù)品買貴的”，豪宅也一樣，越貴越好。

在長沙，宸嘉接手了陽光城的項(xiàng)目，一樣打造為江景豪宅；在長沙，接手爛尾樓項(xiàng)目，建阿瑪尼藝術(shù)公寓；在深圳，接手福晟的舊改項(xiàng)目，包括深圳龍華區(qū)大布頭項(xiàng)目、寶安區(qū)翻身項(xiàng)目、龍崗區(qū)述昌圍項(xiàng)目和守珍街項(xiàng)目。在上海，宸嘉買下了當(dāng)時(shí)上海土拍成交總價(jià)最高的地塊。

種種跡象表明，劉益謙帶著宸嘉，來勢洶洶。

在公開資料中，宸嘉的董事長是陳佳。而陳佳，正是劉益謙的女婿，是其資產(chǎn)的重要守門人。他還擔(dān)任長江證券副董事長、國華不動(dòng)產(chǎn)有限公司董事長等職位。

宸嘉離不開劉益謙。

早在踏入收藏界之時(shí)，劉益謙通過藝術(shù)品側(cè)面結(jié)識(shí)地產(chǎn)圈的富豪們?！澳壳昂芏嘀袊髽I(yè)家，包括美的、世茂集團(tuán)等，都成立了家族的博物館、美術(shù)館等。”劉益謙說。

在控股國華人壽期間，劉益謙通過國華人壽，切入康養(yǎng)地產(chǎn)賽道，試水地產(chǎn)生意，開發(fā)包括長江新城康養(yǎng)綜合體、上海普陀桃浦智創(chuàng)城等項(xiàng)目。

上述在武漢豪宅的宸嘉100項(xiàng)目，正是國華人壽旗下的國升置業(yè)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)移，最終出讓給宸嘉發(fā)展開發(fā)。

劉益謙在資本圈的影響力，令他更易將宸嘉推向市場。

2021年7月，成都市錦江區(qū)區(qū)委書記一行人到國華人壽調(diào)研，國華人壽董事長劉益謙接待，宸嘉發(fā)展總裁崔帥也陪同在列。

2021年11月，劉益謙又以上海新理益集團(tuán)董事長的身份到湖北荊門考察，上海宸嘉發(fā)展有限公司董事長陳佳陪同在側(cè)。

宸嘉正成為劉益謙事業(yè)版圖的一張新名片。目前，宸嘉系公司在成都、武漢、甚至、長沙、寧波、上海、南京等地均有分布。

據(jù)宸嘉公司介紹，其在手貨值超千億，下設(shè)上海、深圳、湖北、成都四個(gè)區(qū)域公司和一個(gè)項(xiàng)目管理中心，將全力推進(jìn)分布于上海、南京、寧波、深圳、武漢、成都、福州等城市的重點(diǎn)項(xiàng)目。

▲宸嘉新宥(上海)企業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)來自天眼查。

事實(shí)證明，劉益謙的眼光確實(shí)不俗。

即使房地產(chǎn)市場低迷，豪宅市場依然熱度不減。據(jù)分析，由于投資渠道收縮，不少富人的資金 正流入“豪宅圈”。

據(jù)2021年胡潤百富榜，劉益謙家族以355億人民幣財(cái)富位居全國第164位，排名稍次于李澤楷、孫宏斌、宿華、沈南鵬之后。

但有人認(rèn)為，劉益謙的財(cái)富不止如此。

劉益謙掌握著錯(cuò)綜復(fù)雜的子孫公司，大量影子公司與劉益謙的新理益系產(chǎn)生錯(cuò)綜復(fù)雜的聯(lián)系，使外界難以精準(zhǔn)測算他的資本版圖。

有人評價(jià)劉益謙是個(gè)資本賭徒，但他說，“我感覺沒有什么人比我的財(cái)富積累過程更陽光了，機(jī)會(huì)都是平等的?！?/p>

踏入地產(chǎn)圈的劉益謙，這一把，能賭贏嗎？