去年此時(shí)，房地產(chǎn)的雷正式暴發(fā)。

在這一年的時(shí)間里，我們看到，從“個(gè)別房企”作為開端，雷逐漸蔓延到了整個(gè)行業(yè)。除了大型國企之外幾乎無一幸免。

(相關(guān)資料圖)

現(xiàn)金流斷裂，然后債務(wù)違約，再然后樓盤停工，這是一個(gè)鏈條。

樓盤停工，大家不敢買房，然后房企的現(xiàn)金流斷裂，這也是一個(gè)鏈條。

那么，那些違約的債務(wù)都是怎么解決的呢？

一年來的解決方案，基本都是展期。展期，就大白話說就是拖著：過去12個(gè)月（截至今年6月）房企完成了1834億元的困境債券置換或展期。

如果樓市復(fù)蘇、融資渠道恢復(fù)，債務(wù)展期將為開發(fā)商贏得時(shí)間，隨后賺著錢了再還。

可是如果樓市未能復(fù)蘇，銷量未能反彈，那么就會(huì)迎來真正的矛盾：投資人就會(huì)感到前途未卜，失去耐心，不會(huì)再繼續(xù)展期了。

所以現(xiàn)在的關(guān)鍵點(diǎn)在于銷售能否復(fù)蘇，以及房企盈利能否修復(fù)。

1

很多人可能認(rèn)為房地產(chǎn)的戴維斯雙殺時(shí)刻已經(jīng)過去了。但從即將到來的償債高峰數(shù)據(jù)來看的話，似乎很難支撐這個(gè)樂觀看法。

當(dāng)前房企有息負(fù)責(zé)規(guī)模高達(dá)17.2萬億元，具體數(shù)據(jù)如下：

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額（截至 2022年3月末為12.56萬億元，占比 73%）

國內(nèi)債券余額（截至2022年6月末為1.81萬億元，占比11%）

海外債券余額（截至2022年6月末為1.24萬億元，占比7%）

投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托余額（截至2022年3月末為1.57萬億元，占比 9%）

這些都是有息債務(wù)，合計(jì)約為17.2 萬億。

下半年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券、海外債券、信托到期規(guī)模合計(jì)6540億元。未來一段時(shí)間各個(gè)月份的到期規(guī)模如下：

資料來源：萬得，用益信托網(wǎng)，中銀證券

可以看到，未來大半年的時(shí)間里，都是一個(gè)償債高峰期。

房企的現(xiàn)金流主要來自兩大塊：一是賣房子回款，二是繼續(xù)融資借錢。

而現(xiàn)在，這兩者顯然都不能發(fā)力，債權(quán)融資明顯受阻，無論是在國內(nèi)融資還是在海外融資。所以未來一段時(shí)間房企會(huì)有很大的償債資金缺口。

2

7月29日，央行發(fā)布《2022年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，在這個(gè)報(bào)告里我們看到，房企開發(fā)貸款和個(gè)人購房按揭貸款繼續(xù)低迷。

整個(gè)二季度，開發(fā)貸款減少700億，個(gè)人購房貸款也僅增加了200億。這和去年同期相比，開發(fā)貸款少減500億元，個(gè)人購房貸款少增8900億元。

雖然從監(jiān)管層的態(tài)度來看，對于地產(chǎn)企業(yè)融資有所轉(zhuǎn)暖，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有融化民營地產(chǎn)企業(yè)們冰凍的心，整個(gè)行業(yè)的拿地和投資意愿都很低。

所以開發(fā)貸的存量才出現(xiàn)了下降。

要知道，以前幾乎沒有下降過，以前說“下降”都是說增速下降，但還是增的。

現(xiàn)在是真降了。

當(dāng)前無論是銷售，還是新開工、拿地、投資，都處于景氣度最差時(shí)期，1-6月全國商品房銷售金額同比降幅是28.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比減少5.4%。

目前各線城市的庫存均處于高位。

當(dāng)“停貸”風(fēng)波迅速蔓延至超過200個(gè)城市的時(shí)候，人們的信心再一次被沖擊，商品房銷售也再一次降溫：

7月1號到26號的數(shù)據(jù)，30城商品房銷售面積同比跌幅，從6月的-17%擴(kuò)大到了-31%。

3

更值得注意的是，高層對房地產(chǎn)的政策并沒有進(jìn)一步的吹暖風(fēng)，尤其是沒有大水漫灌的傾向。

如果你觀察這十年的一貫風(fēng)格，就會(huì)發(fā)現(xiàn)還真的（幾乎）沒有搞過大水漫灌。

回想2013~2014年，當(dāng)時(shí)整個(gè)社會(huì)的資金面冷得瑟瑟發(fā)抖都沒有放水——業(yè)界應(yīng)該還記得，那次差點(diǎn)沒造成流動(dòng)性危機(jī)。

前幾天的年中政治局會(huì)議中，關(guān)于房地產(chǎn)的提法仍然是“房住不炒”、“因城施策”、“支持剛性和改善性住房需求”，只比以前多了個(gè)“保交樓、穩(wěn)民生”。

這意味著什么？

意味著短期內(nèi)可能不會(huì)加大刺激力度，以及出臺(tái)新的刺激性政策了。

前段時(shí)間有傳聞，高層正考慮設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，規(guī)模3000億元左右，用于支持12家出險(xiǎn)房企和部分地方房企。

但至今沒有得到證實(shí)。

即使成真，以這個(gè)級別的基金體量，對房企來說也不太解渴。

說來說去，唯一的希望還是樓市回暖。

4

如果樓市不能如期復(fù)蘇的話，這一波的房企危機(jī)就會(huì)發(fā)生變化了。

以前還可以稱為流動(dòng)性緊張，現(xiàn)金流緊張。假如債權(quán)人的耐心和信心被消耗怠盡之后，這事的性質(zhì)就會(huì)從流動(dòng)性緊張演變?yōu)橘Y不抵債。

鑒于過去一段時(shí)間內(nèi)大部分置換和展期的債務(wù)將在一年內(nèi)到期，而開發(fā)商的資本結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生很大改觀，所以未來幾個(gè)月我們可能會(huì)看到什么？

總之，以時(shí)間換空間恐怕難以持續(xù)。