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新動態(tài):以房換房、半價買房、穩(wěn)賺不賠,深圳的樓盤營銷為何這么拼?

繼“以房換房”之后,深圳非商品住宅性質(zhì)的居住型產(chǎn)品(市場俗稱“公寓”)再次打出“穩(wěn)賺不賠”的廣告。


(資料圖片僅供參考)

在深圳商品住宅市場成交量低迷的當下,公寓、單身宿舍等非商品住宅類產(chǎn)品因為其自身的缺陷,去化也陷入艱難境地。在這樣的情況下,非商品住宅類產(chǎn)品的營銷方式也花樣百出。

近日,深圳市寶安區(qū)鐵仔山附近的朗峻廣場項目稱,將對有意向入駐朗峻廣場,且符合標準的青年人才,開放50套產(chǎn)業(yè)公寓,和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán),三年后若房價下跌,企業(yè)將向青年人才按原價回購一半產(chǎn)權(quán)。

有專家對第一財經(jīng)表示,上述的“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是真正意義上共有產(chǎn)權(quán)房,是由企業(yè)和協(xié)會推出,不屬于政府行為,其目的是為了加速項目去化,本質(zhì)上是相當于房企從購房者手中無息借款三年。

包賺不賠”的買賣

據(jù)深圳市委機關(guān)報深圳特區(qū)報報道,近日,深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進會(全稱“深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進會協(xié)會”,下稱“深圳人力協(xié)會”)與深圳安佳建實業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“安佳建”)發(fā)布了“青年人才共有房計劃”,安佳建將對有意向入駐“朗峻·107數(shù)字花園”,且符合標準的青年人才,開放50套產(chǎn)業(yè)公寓,和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán)。

吸引人目光的則是其回購政策,即三年之后,如果房價出現(xiàn)上漲,青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價購買剩下的一半產(chǎn)權(quán),搭上資產(chǎn)上漲的“順風車”;如果三年后房價下跌,企業(yè)將向青年人才按原價回購一半產(chǎn)權(quán)。樓市有漲有跌,當房價下跌的時候有企業(yè)來托底,這對購房者來說是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。

那么,上述的青年人才應(yīng)該符合哪些條件才能購買共有產(chǎn)權(quán)房,三年之后,如何判斷該房源有無漲跌,企業(yè)是否有能力回購?帶著這些問題,第一財經(jīng)致電了朗峻項目售樓處。

“目前是這樣宣傳的?!睂τ诜课莓a(chǎn)權(quán)企業(yè)和個人各一半的詢問,朗峻售樓處的工作人員給出了這樣的回復(fù),“青年人才共有房計劃”和相關(guān)部門達成了合作意向,具體要如何實行,后續(xù)深圳人力協(xié)會會給一份具體的細則?!睂τ谌曛笕绾闻袛嘣摲慨a(chǎn)的價值,該工作人員表示,價格的漲跌屬于市場行為,要看屆時項目周邊的價格接受程度。

該工作人員還對第一財經(jīng)透露,朗峻項目已經(jīng)封頂,屆時精裝修交付,交付時間預(yù)計在明年6月份,也可能會提前交付。

銷售低迷下的銷售創(chuàng)新

第一財經(jīng)了解到,“朗峻·107數(shù)字花園”(下稱“朗峻”)位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鐵仔路28號,由原駿業(yè)工業(yè)區(qū)城市更新而來,2021年5月取得預(yù)售證,預(yù)售備案名稱為朗峻廣場,開發(fā)商為安佳建。

值得注意的是,該項目地塊的性質(zhì)為普通工業(yè)用地,使用年限為50年。項目分為1、2兩棟,預(yù)售總套數(shù)567套,分別為64套產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房,21套生產(chǎn)用房、1套配套辦公、481套單身宿舍。售樓處工作人員對第一財經(jīng)表示,上述50套產(chǎn)業(yè)公寓指的就是單身宿舍。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示,截至2022年7月21日,朗峻項目僅23套房源的狀態(tài)為“已備案”或“已簽合同”,其余的544套房源均為“期房待售”。開盤一年多,朗峻項目的去化率僅4.2%,效果并不理想。

企查查資料顯示,朗峻項目的開發(fā)商安佳建成立于2014年,由一家港資企業(yè)全資持股,注冊資本5000萬元人民幣,主營業(yè)務(wù)為城市更新、都市產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)運營與產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)。朗峻項目售樓處工作人員表示,朗峻廣場是安佳建在深圳開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目,于去年6月開盤。

此前,全國已有不少城市推出過人才共有房,持有方為政府和購房者個人,而上述的共有產(chǎn)權(quán)房由企業(yè)和購房者持有,在全國來看算是第一次。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心李宇嘉對第一財經(jīng)表示,上述的“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是真正意義上共有產(chǎn)權(quán)房,因為并不是政府推出的,而是由企業(yè)和協(xié)會推出,不屬于政府行為,其目的是為了加快項目去化。

李宇嘉表示,深圳此前是沒有共有產(chǎn)權(quán)房,類似的保障性住房為安居型商品住房,近年來,深圳與國家的住房保障體系全面對接,安居型商品房按照共有產(chǎn)權(quán)住房的模式推進。因為建設(shè)需要時間,截至目前,深圳市面上還未銷售政府與購房者共同持有的共有產(chǎn)權(quán)房。同時,政府推進的共有產(chǎn)權(quán)住房都是住宅性質(zhì),沒有工業(yè)商辦性質(zhì)。

艱難的公寓市場

在深圳一、二手商品住宅市場成交量創(chuàng)新低的當下,公寓等非住宅性質(zhì)的居住產(chǎn)品去化更是不理想。

樂有家數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套,環(huán)比及同比的跌幅均達到4成;二手住宅過戶僅9965套,不到萬套,環(huán)比2021年下半年跌幅19%,同比跌幅65%,成交套數(shù)創(chuàng)16年以來新低。從2021年7月開始,深圳二手房價出現(xiàn)明顯的下跌,到2022年6月,二手房價已經(jīng)回到2020年末2021年初的水平,個別區(qū)域甚至回到2019年,房價進入底部區(qū)間。

商務(wù)公寓本身交易稅費高,首付需5成,水電費高,一般不帶學位等劣勢,尤其在2021年深圳住宅供應(yīng)加大市場背景下,深圳商務(wù)公寓去化周期有所延長??硕鹕钲趨^(qū)域統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,截止到2021年底,深圳商務(wù)公寓的庫存約167萬平,去化周期延長至28個月。

深圳中原統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,深圳市公寓批售項目共8個,供應(yīng)面積14.1萬平,同比下降69.69%,環(huán)比下降68.83%;今年上半年,深圳全市公寓成交面積10.4萬平,同比下降76.28%,為去年全年成交面積的14.91%。

就在不久前,深圳一公寓項目還推出“以房換房”來吸引顧客。

“以房換房”的項目為弘基翰林九錫,備案名為弘基翰林大廈,去年10月拿到預(yù)售證,分為A、B兩棟,共有232套辦公,217套商務(wù)公寓以及65套商業(yè),毛坯交付。據(jù)悉,“以房換房”即換房者將持有的商品住宅兌換成為該項目的公寓或者商鋪。

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