短期內(nèi)國家隊“包場”，有利于維持新房開發(fā)、交付的穩(wěn)定性。但若民營開發(fā)商長期缺席，將會影響市場活力，地方政府對于激活民企“拿地需求”任重道遠。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

7月18日，廣州今年第二批集中供地推出的14宗土地順利賣出11宗，收金約209.6億元。

【資料圖】

為了活躍土地拍賣市場，廣州做了不少調(diào)整，如增加熱門區(qū)域的土地供應(yīng)、降低單幅土地的競拍門檻、取消“競自持”的要求等，這次中心六區(qū)的土地占比達到了64.3%，半數(shù)土地的起拍價在15億元以下。最受追捧的天河區(qū)燕塘地塊三有7家房企競奪，54輪競價后到達81.2億元的封頂價，需搖號決定歸屬。

本輪土地出讓是廣州進行集中供地以來攬金規(guī)模最小的一次，民營房企依然信心低迷，僅廣州嘉達實業(yè)集團有限公司一家參拍。

合富研究院高級分析師馮佩云表示，整體的土地出讓結(jié)果大致符合預期，但白云區(qū)小坪村地塊的流拍出乎她的意料，因為該地塊周邊的規(guī)劃前景看好，只是短期內(nèi)上市的話會有去化壓力?？梢姛o論是民營房企，還是國企、央企，目前仍然堅定“先活下去”的信仰。

熱門地塊7家競爭 總價達81.2億元

本次集中供地，廣州供應(yīng)了14宗涉宅地塊，總起始價約253億元，相較5月份第一批集中供地的18宗、367.7億元起始價，規(guī)模有所縮減。從最終結(jié)果看，14宗掛牌地塊中，共計11宗成功出讓，3宗因無人報價流拍?？偝山粌r約為209.6億元，相較第一批集中供地341.4億元的成交金額，下降了近39%。

在廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜看來，廣州的土地供應(yīng)部門頗具營銷意識，就土地拍賣會積極詢問開發(fā)商的意見并適當調(diào)整供地結(jié)構(gòu)。據(jù)克而瑞觀察，在2021年的第三輪集中供地后，廣州來自中心六區(qū)的土地供應(yīng)占比便逐次增加，本次的占比已經(jīng)達到了64.3%，有9宗之多。降低單幅土地的出讓門檻也有利于吸引更多的開發(fā)商參與，這次供應(yīng)的14宗土地里，有7宗的起拍價低于15億元。此外，絕大部分地塊都取消了“競自持”的要求，僅1宗地塊仍保留。

本場土地拍賣最受關(guān)注的莫過于天河區(qū)燕塘地塊三。該地塊的總建筑面積為16.81萬平方米，掛牌起始價約70.6億元，為本次起始價最高的地塊。由于最近5年該地塊周邊5公里內(nèi)都沒有住宅用地出讓，所以不少房企都摩拳擦掌準備奮力一搏。最終，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、華潤置地、華發(fā)股份、珠江股份及廣州嘉達實業(yè)集團有限公司參與了競拍，并將總價推高到了81.19億元的最高限價，溢價率15%。

除了天河區(qū)燕塘地塊三，還有3宗土地也是溢價成交。荔灣區(qū)南岸路地塊被珠江股份以18億元的總價奪得，溢價率12.5%。保利發(fā)展以23.66億元的總價拿下了西塱AF022050地塊，溢價率約0.85%。廣州鋅片廠地塊則是被越秀地產(chǎn)與海珠安居置業(yè)（廣州）有限公司以11.1億元的總價競得，溢價率0.9%。

本場流拍的地塊有3宗。吸取了過往大面積流拍的教訓，增城區(qū)此次只拿出了中新鎮(zhèn)新福大道東側(cè)地塊，無奈依然無人問津。天河區(qū)育新街南側(cè)地塊的建筑面積約為6.4萬平方米，掛牌起始價約24.4億元，折合樓面地價約3.8萬元/平方米。據(jù)黃韜透露，此前有不少房企前去現(xiàn)場探地，但最后都搖頭走人，“因為地價太高了?！瘪T佩云表示，該地塊周邊有一個在售項目，2019年開盤至今去化率不到3成，目前毛坯售價不到7萬元/平方米，以地塊將近4萬元/平方米的樓面地價計算，未來勢必要走高端路線，但其規(guī)模和周邊條件都有一定的制約，因此難免流拍。掛牌起始價約為13.6億元的白云區(qū)小坪村地塊，雖然距離地鐵站僅400米，但也沒能吸引開發(fā)商的眼光。

民營房企的信心還沒恢復

自去年下半年民營房企陸續(xù)陷入債務(wù)危機以來，國企、央企便在廣州的土地拍賣會中占據(jù)了主力位置。今年的首批集中供地，大華集團、蘭園控股兩家民營房企分別競得1幅土地，令廣州業(yè)內(nèi)的士氣為之一振。但是，在第二批集中供地中，民營房企并未延續(xù)此前的積極勢頭，除非廣州嘉達實業(yè)集團有限公司能幸運的被搖中，否則這11宗地就是百分百的被國企、央企納入囊中。保利發(fā)展以及花都區(qū)下屬的寶信地產(chǎn)是本次土地拍賣的大贏家，各自斬獲3宗土地，其余地塊也是被廣州的市屬、區(qū)屬企業(yè)所競得。

廣州中原研究發(fā)展部認為，近一年市場環(huán)境驟變，區(qū)屬國資企業(yè)開始兜底土地、舊改項目，這一情況在過去并不常見，但未來可能會成為“新常態(tài)”，如本次拍地獲取3宗花都土地的寶信地產(chǎn)。短期內(nèi)國家隊“包場”，有利于維持新房開發(fā)、交付的穩(wěn)定性。但若民營開發(fā)商長期缺席，將會影響市場活力，地方政府對于激活民企“拿地需求”任重道遠。

債務(wù)壓力未有效緩解是影響民營房企投資信心的重要原因。穆迪在7月8日發(fā)布的報告中表示，雖然政府已出臺支持與恢復房地產(chǎn)業(yè)信心的措施，但銀行仍將有選擇性地為開發(fā)商通過貸款、債券和資管產(chǎn)品提供融資，而投資者則可能會對投資開發(fā)商保持審慎態(tài)度。融資環(huán)境緊張的情況下，2022年內(nèi)開發(fā)商的違約風險可能會持續(xù)存在，尤其是有大量境外債務(wù)到期 (或可回售) 及流動性較弱的開發(fā)商。該機構(gòu)認為，債券市場渠道受限將使開發(fā)商的再融資風險居高不下，未來12個月，受評開發(fā)商將有326億美元境外債券及約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年上半年，拿地金額排名前10的房企中，只有濱江集團是民營房企。

融資渠道暢通的國企、央企雖然沒有太大的償債壓力，但在“以銷定產(chǎn)”的原則下，銷售額的下行也限制了他們的投資規(guī)模。例如，保利發(fā)展上半年實現(xiàn)簽約金額2102.21億元，同比減少26.29%，中國海外發(fā)展、招商蛇口上半年的簽約銷售金額分別同比下降33%、32.86%，珠江股份預計上半年的歸屬母公司凈利潤將錄得7億元至10億元的虧損。

廣州中原研究發(fā)展部表示，目前市場信心仍需提振，地方政府對于地塊的“價值預期”需要給開發(fā)商、買家更多的想象空間，此次取消了“競自持”“限制購買群體”等條件，可謂一大進步。假如下一輪拍地能夠?qū)δ壳白罡?5%的溢價作出調(diào)整、放寬，對市場將有更大的積極作用。