最近頻發(fā)的爛尾樓話題令大眾對(duì)商品房預(yù)售制的討論越發(fā)激烈。
內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度,自上世紀(jì)90年代從香港引進(jìn)以來,一直是房地產(chǎn)銷售的主流模式,并催生了房地產(chǎn)行業(yè)黃金周期。而現(xiàn)如今,隨著各地陸續(xù)出現(xiàn)爛尾樓事件,引發(fā)了各界對(duì)預(yù)售制新的思考。
預(yù)售制的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制
(資料圖)
從過往案例來看,預(yù)售制所產(chǎn)生的合同糾紛,主要集中于兩大類:其一,樣板房和實(shí)際交付存在差異,購房者無法“所見即所得”,購房者容易買到貨不對(duì)板的產(chǎn)品;其二,一旦開發(fā)商出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī),房子爛尾后,購房者或面臨錢房兩空的局面。
香港和內(nèi)地都采用預(yù)售制度,為何鮮有聽說香港房子出現(xiàn)爛尾的情況?
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理相關(guān)市場信息了解到,香港的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制體現(xiàn)在對(duì)預(yù)售市場的嚴(yán)格監(jiān)管,內(nèi)地對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管,主要由銀行和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。
香港的房地產(chǎn)業(yè)遵循優(yōu)勝劣汰競爭模式,業(yè)主向開發(fā)商支付的“樓花”款項(xiàng)必須存入律師行的托管賬戶,律師行作為托管人代發(fā)展商持有款項(xiàng),只有在開發(fā)商拿到承建商的承建證明后,律師行才可以把相應(yīng)款項(xiàng)取出支付建筑費(fèi)。
此外,香港爛尾樓較少的原因,在一定程度上或許也跟香港的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制有一定關(guān)系,在一定程度上將銀行責(zé)任前置。
在香港,開發(fā)商要是想建房子,首先得拿到“樓花”,通常由提供建筑貸款的銀行承辦“樓花”按揭。銀行需要對(duì)開發(fā)商情況進(jìn)行了解,然后開發(fā)商將相關(guān)的資產(chǎn)抵押給銀行。香港的監(jiān)管制度規(guī)定開發(fā)商首先得向銀行進(jìn)行擔(dān)保,確保自身有足夠的資金完成建筑,才能獲準(zhǔn)發(fā)售“樓花”。
而在房屋未建成現(xiàn)房以前,銀行是不需要介入按揭業(yè)務(wù)的,只有在臨近交樓前,購房者才需要去找銀行申請(qǐng)按揭,銀行參與的時(shí)候,房子已經(jīng)蓋完了。
“預(yù)售制本身沒問題,只是需要‘打補(bǔ)丁’”
“目前內(nèi)地實(shí)施的預(yù)售制和香港相比,有兩個(gè)顯著差異,香港的預(yù)售制度只是客戶繳納少許訂金,購房按揭貸款需要等到交房時(shí)才發(fā)放,項(xiàng)目建設(shè)主要依靠開發(fā)商貸款來完成。而內(nèi)地在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)銀行就會(huì)發(fā)放按揭貸款。此外,香港預(yù)售制訂金是交由買賣雙方認(rèn)可的律師樓來監(jiān)管的,而內(nèi)地是由地方政府住建部門監(jiān)管。如此一來,香港的預(yù)售制度之下開發(fā)商既無法挪用購房者的資金,也無法挪用按揭貸款,即便不能交樓,也能保證訂金的返還。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜7月18日下午通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。
在柏文喜看來,在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的情況下,應(yīng)逐步停止預(yù)售制并徹底轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。
在易居研究院智庫中心發(fā)布的研究報(bào)告指出,導(dǎo)致各地爛尾樓出現(xiàn)的原因主要包括“施工方未收到施工款或存在施工糾紛”、“房企自身出現(xiàn)債務(wù)問題和資金短缺”、“預(yù)售資金賬戶出現(xiàn)資金缺空或違規(guī)挪用”、“房企等待政府返還土地出讓金或補(bǔ)助資金”。
而對(duì)于應(yīng)對(duì)措施,該報(bào)告中指出,可以通過“規(guī)范預(yù)售許可資金監(jiān)管內(nèi)容,創(chuàng)新監(jiān)管方法”和“設(shè)立共同賬戶,用于資金監(jiān)管和調(diào)配”等緩解預(yù)售資金監(jiān)管難的問題。
“客觀而言,在我國商品房體系建立過程中,預(yù)售制確實(shí)起到了重要的積極作用,不僅加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)也助推了我國房地產(chǎn)30年的繁榮,預(yù)售制帶來最直接的效果,就是加快了開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)效率,這也使得更多人在這些年住上了擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子”,7月18日上午,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,預(yù)售制度本身其實(shí)沒問題,只是需要到了一個(gè)“打補(bǔ)丁”階段。
郭毅提到,對(duì)開發(fā)商而言,十分有必要提高開發(fā)商自有資金比例,讓真正有實(shí)力的開發(fā)商去開發(fā)房子。而對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管,“樓盤封頂前絕不能發(fā)放按揭貸款。預(yù)售資金全部進(jìn)監(jiān)管賬戶,并按照規(guī)定提取不被挪用”需要的是落實(shí)到執(zhí)行階段,如果這一屏障失效的話,勢必會(huì)造成爛尾樓現(xiàn)象。
“既然現(xiàn)階段商品房預(yù)售制到了‘打補(bǔ)丁’階段,就十分有必要向一些制度成熟的地區(qū)學(xué)習(xí)預(yù)售制精髓,比如制定更加完善的預(yù)售資金管理體系、執(zhí)行更嚴(yán)格的預(yù)售資金撥備制度等?!惫阏J(rèn)為,比較直接的一個(gè)方式就是,預(yù)售資金的劃轉(zhuǎn)可以直接與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤,項(xiàng)目達(dá)到一定進(jìn)度后,才能從里面劃轉(zhuǎn)一定比例的資金,且對(duì)于違規(guī)方可以設(shè)置明確的懲處措施。