在年內(nèi)市場(chǎng)行情持續(xù)震蕩，眾多板塊回調(diào)的背景下，地產(chǎn)板塊卻一改此前頹勢(shì)，表現(xiàn)突出。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日收盤(pán)，受益于多只地產(chǎn)板塊個(gè)股在當(dāng)日漲停，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)指數(shù)”)單日收漲0.6%，年內(nèi)漲幅也達(dá)到了6.57%。與此同時(shí)，地產(chǎn)主題基金的年內(nèi)表現(xiàn)也較此前有所好轉(zhuǎn)，不僅產(chǎn)品收益率收正的比例提高，平均收益率也較2021年度有所提升，表現(xiàn)最好的產(chǎn)品更暫居年內(nèi)主動(dòng)權(quán)益類(lèi)基金業(yè)績(jī)榜前十。值得一提的是，當(dāng)前主動(dòng)權(quán)益類(lèi)基金業(yè)績(jī)榜前三的產(chǎn)品在此前的前十大重倉(cāng)股中也持有較高比例的地產(chǎn)股。展望后市，在部分業(yè)內(nèi)人士看好房地產(chǎn)板塊長(zhǎng)期發(fā)展的同時(shí)，也有觀點(diǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

地產(chǎn)主題基金收益率回暖

沉寂了一段時(shí)間后，地產(chǎn)板塊似乎也在近日迎來(lái)了春天。在年內(nèi)A股三大股指持續(xù)震蕩，眾多板塊回調(diào)的背景下，地產(chǎn)板塊則開(kāi)始向好發(fā)展。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月19日下午收盤(pán)，A股三大股指均收跌，上證綜指、深證成指、創(chuàng)業(yè)板指分別下跌0.05%、0.5%、1.38%，與此同時(shí)，被部分地產(chǎn)主題基金跟蹤或作為業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)的房地產(chǎn)指數(shù)收漲0.6%，年內(nèi)漲幅也達(dá)到了6.57%。此外，截至4月19日下午收盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊中也有超七成的個(gè)股收漲，其中光大嘉寶、光明地產(chǎn)等個(gè)股更一度漲停。

在地產(chǎn)板塊股價(jià)逐步上漲的同時(shí)，部分主題基金的年內(nèi)表現(xiàn)也一改此前頹勢(shì)。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，華泰柏瑞新金融地產(chǎn)靈活配置混合的年內(nèi)收益率已達(dá)12.26%，領(lǐng)跑相關(guān)主題基金，在主動(dòng)權(quán)益類(lèi)基金的年內(nèi)業(yè)績(jī)排行榜中更暫居第9名，且跑贏同類(lèi)靈活配置混合型基金的平均收益率26.02個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，在數(shù)據(jù)可統(tǒng)計(jì)的38只(份額分開(kāi)計(jì)算，下同)名稱(chēng)中含有地產(chǎn)、房地產(chǎn)字樣的基金產(chǎn)品(剔除QDII)中，有三成以上產(chǎn)品的年內(nèi)收益率已經(jīng)收正，當(dāng)前的平均收益率為-1.32%。而在2021年，34只數(shù)據(jù)可取得的地產(chǎn)主題基金的平均收益率則為-4.12%，其中僅7只產(chǎn)品的全年收益率為正，最高收益率僅為5.32%。

值得一提的是，不僅是主題基金，部分年內(nèi)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出的基金此前也重倉(cāng)配置了部分地產(chǎn)股，且占比較高。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，萬(wàn)家宏觀擇時(shí)多策略靈活配置混合、萬(wàn)家新利靈活配置混合、萬(wàn)家精選混合在主動(dòng)權(quán)益類(lèi)基金業(yè)績(jī)榜位列前三名，年內(nèi)收益率依次分別為38.25%、34.17%、31.76%。

而據(jù)近期披露的2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，上述3只基金的前六大重倉(cāng)股均持有金地集團(tuán)、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、新城控股、金科股份等地產(chǎn)板塊個(gè)股，且單一個(gè)股的持倉(cāng)占比均超8%。回顧此前，在2021年的前三個(gè)季度末，上述3只基金的前十大重倉(cāng)股中也有上述多只個(gè)股的身影。萬(wàn)家基金認(rèn)為，現(xiàn)在正站在一個(gè)“翻石頭”的黃金時(shí)期，需要通過(guò)對(duì)房企基本面的深入研究，去蕪存菁，準(zhǔn)確捕捉到優(yōu)質(zhì)房企，在估值被錯(cuò)殺的時(shí)候進(jìn)行布局。

板塊未來(lái)走勢(shì)觀點(diǎn)現(xiàn)分歧

針對(duì)近期市場(chǎng)持續(xù)震蕩，而房地產(chǎn)板塊卻久違地出現(xiàn)回暖和反彈的現(xiàn)象，博時(shí)基金行業(yè)研究部高級(jí)研究員蘇若琳分析道，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布后，行情出現(xiàn)較大幅度的震蕩下跌而后再度拉升，但由于政府對(duì)于房地產(chǎn)繼續(xù)放松的態(tài)度沒(méi)有改變，提振了市場(chǎng)信心，因此整個(gè)行情再度開(kāi)始向上走。

而近期，招商證券也發(fā)布研報(bào)指出，加杠桿周期結(jié)束背景下，行業(yè)將以“降斜率”來(lái)?yè)Q“持續(xù)和穩(wěn)健性”，房地產(chǎn)行業(yè)的配置邏輯已經(jīng)從博弈政策為主轉(zhuǎn)為“交易政策更穩(wěn)健改善下的競(jìng)爭(zhēng)格局改善”。后續(xù)若行業(yè)右側(cè)出現(xiàn)，并購(gòu)也將放量來(lái)加持個(gè)股阿爾法，這或是一個(gè)持續(xù)性更長(zhǎng)的邏輯接力。

但與此同時(shí)，也有部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)走勢(shì)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍認(rèn)為，雖然近期房地產(chǎn)調(diào)控的政策暖風(fēng)頻吹，但對(duì)市場(chǎng)還未形成明顯的影響。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，一季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值以及3月居民中長(zhǎng)期貸款均同比下降，反映出房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)比較低迷，由于居民中長(zhǎng)期貸款主要是按揭貸款，而這是在居民收入增長(zhǎng)不確定性上升、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱，以及房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控之下必然會(huì)出現(xiàn)的結(jié)果。

楊德龍直言，“目前部分城市放寬房地產(chǎn)銷(xiāo)售限制以及貸款限制并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售端的回暖，‘冰凍三尺非一日之寒’，房地產(chǎn)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)也不是一日之功。因此，房地產(chǎn)投資增速回升也需要更長(zhǎng)的時(shí)間”。

蘇若琳也提到，房地產(chǎn)的投資額與GDP增速的關(guān)系更大。由于房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)GDP影響很大，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游總和大概占GDP20%以上。如果基本面有比較強(qiáng)的復(fù)蘇，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期提高，可能就不會(huì)把關(guān)注點(diǎn)放在房地產(chǎn)板塊。在資產(chǎn)配置上，蘇若琳建議，“不要對(duì)某些上漲行情特別樂(lè)觀地去追，也不要對(duì)某些下跌行情特別悲觀，覺(jué)得失去信仰而完全拋棄它”。

而萬(wàn)家基金則表示繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊的配置機(jī)會(huì)，未來(lái)將重點(diǎn)關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企;財(cái)報(bào)安全性高、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的區(qū)域性國(guó)企或區(qū)域龍頭民企;積極布局“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，價(jià)值有待重估的房企;當(dāng)前收入確定較強(qiáng)、集中度加速提升，同時(shí)關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?zhuān)瑥?span id="94usbkt" class="keyword">性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊。(記者劉宇陽(yáng)李海媛)