地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)邊際松動(dòng)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅2月14日-15日短短兩日期間，便有20家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)發(fā)債融資進(jìn)展?fàn)顟B(tài)更新為“已反饋”及“已受理”。

業(yè)內(nèi)人士指出，伴隨著“房地產(chǎn)并購貸款不再計(jì)入‘三道紅線’”、部分大中型銀行已做好房地產(chǎn)并購貸款等業(yè)務(wù)的額度安排等利好政策相繼落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足;但在具有國資背景的企業(yè)以及經(jīng)營穩(wěn)健實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè)之外，對(duì)于那些中小型的民營房企，特別是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的房企，融資難度及壓力并沒有降低。

密集“反饋”

根據(jù)上交所“公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)”披露信息，僅2月15日單日，有近10家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的公司債券項(xiàng)目進(jìn)展更新為“已反饋”，具體包括：資陽城建、溫州城建、青島世園集團(tuán)、眉山發(fā)展、菏澤城投、太原龍城發(fā)展等。

在此前一日，2月14日，廈門住宅建設(shè)集團(tuán)、成都高新投資集團(tuán)、無錫太湖新城發(fā)展、上海張江集團(tuán)、廣州城建、上饒創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)投集團(tuán)等多家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)，也迎來了發(fā)債融資申請(qǐng)受理后的再一次進(jìn)展更新，當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)展均為“已反饋”。

記者查詢上述發(fā)債主體的公司債券募集說明書發(fā)現(xiàn)，這兩日密集更新為“已反饋”的企業(yè)債券大多在今年1月被受理。從債券品種來看，包括ABS、私募、小公募等;在募資用途方面，本輪地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)所募集資金多用于項(xiàng)目建設(shè)，部分也標(biāo)注用途為償還公司有息債務(wù)、補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金。

在普遍"錢緊"的當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的發(fā)債熱情也是有增無減。根據(jù)交易所披露的債券信息，也有多家企業(yè)的發(fā)債申請(qǐng)被受理。

比如，2月15日，保利發(fā)展2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。根據(jù)募集說明書，該債券品種為小公募，擬發(fā)行金額98億元。據(jù)悉，保利發(fā)展此次公司債券募集資金擬將用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、收購地產(chǎn)項(xiàng)目及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

國資背景企業(yè)“領(lǐng)銜”

值得一提的是，從發(fā)債主體來看，國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺(tái)成為了發(fā)債融資隊(duì)伍中的主力。以擬發(fā)行45億元小公募公司債的上海張江(集團(tuán))為例，該公司由上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會(huì)全資持有;擬發(fā)行98億元小公募的保利發(fā)展，則是國資委重點(diǎn)扶持的央企。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向記者表示，當(dāng)前發(fā)債主體由國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺(tái)“領(lǐng)銜”，能夠反映出當(dāng)前地產(chǎn)融資的一些特征。

“一是，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長，中央要求基礎(chǔ)設(shè)施投資要靠前發(fā)力，盡快形成實(shí)物工作量，因此地方國有房企要加快融資。二是，中央要求地方加大保障房建設(shè)，地方國有房企是保障房建設(shè)的主體。較多地方國有房企發(fā)債融資，表明地方政府正在積極落實(shí)中央關(guān)于穩(wěn)增長及保障房建設(shè)的要求。”劉水如是總結(jié)道。

劉水分析指出，基于當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境及現(xiàn)狀，有兩類企業(yè)的發(fā)債申請(qǐng)較易通過。“一是央企、國企，這些具有國資背景的企業(yè)有地方政府及國資委背書，信用評(píng)級(jí)較高，能較容易獲得發(fā)行申請(qǐng)。二是經(jīng)營穩(wěn)健的頭部民營企業(yè)，這些企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，經(jīng)營實(shí)力較強(qiáng)，有較高的信用評(píng)級(jí)，也比較容易獲得發(fā)債申請(qǐng)。”

也有券商人士向記者證實(shí)了劉水的上述說法。該券商人士表示，以ABS發(fā)行為例，承銷商的首選客戶就是主體信用等級(jí)及債券信用等級(jí)皆高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的國企央企;其次，就是經(jīng)營穩(wěn)健、綜合實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期等候發(fā)債的企業(yè)陣容中，民企房企數(shù)量可謂寥寥，其中便有龍頭房企萬科的身影。據(jù)上清所披露信息，2月10日，萬科企業(yè)股份有限公司擬發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)，募集資金擬全部用于項(xiàng)目建設(shè)，這將是萬科今年以來第二次發(fā)行中期票據(jù)。1月中旬，萬科80億元中期票據(jù)獲注冊(cè)，并于1月27日在銀行間市場(chǎng)發(fā)行今年首期30億元中期票據(jù)，擬用于商品房項(xiàng)目建設(shè)，期限3年，發(fā)行利率為2.95%。

告別“大水漫灌”

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀，多位行業(yè)人士給出的判斷是：隨著信貸端政策的邊際放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足，房企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。

劉水分析指出，此前召開的央行工作會(huì)議要求“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，近期政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款，收并購貸款不計(jì)入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不計(jì)入“兩道紅線”。這些政策的出臺(tái)，表明將對(duì)以前執(zhí)行過緊的房地產(chǎn)金融政策給予矯正，房企的融資環(huán)境正在邊際改善。

在劉水看來，對(duì)于具有國資背景的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一是，年初金融機(jī)構(gòu)額度充裕，央國企有較高的信用等級(jí)，可以加大融資;二是，政府明確支持國有房企發(fā)行并購債券和獲得并購貸款，收并購貸款不計(jì)入“三道紅線”，央國企可以充分利用政策支持加快融資。“對(duì)于一些經(jīng)營穩(wěn)健實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè)，年初金融機(jī)構(gòu)額度充裕，充分利用政府矯正房地產(chǎn)金融政策的空間，經(jīng)營穩(wěn)健實(shí)力較強(qiáng)的民營企業(yè)，可憑借財(cái)務(wù)穩(wěn)健及較強(qiáng)開發(fā)經(jīng)營能力，利用房地產(chǎn)貸款、ABS、信用債等多種工具積極融資，獲得發(fā)展先機(jī)。”劉水分析道。

但同策研究院資深分析師肖云祥也補(bǔ)充指出，現(xiàn)階段房企融資環(huán)境的邊際改善效果也是“有限”的。“實(shí)際上，在去年房企融資最困難的時(shí)候，央企國企受到的影響并不算大。后來隨著政策的松動(dòng)，央企國企也是最先受益的。”

肖云祥直言，目前來看，房企融資政策較過去并沒有發(fā)生太大的變化，中小型的民營房企，特別是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的房企，融資壓力并沒有降低。肖云祥分析認(rèn)為，未來一段時(shí)間融資環(huán)境或會(huì)有一定的改善空間，但像過去“大水漫灌”的可能性不大。比如近期的并購貸、保障性租賃住房領(lǐng)域的寬松，但這類政策是特定領(lǐng)域的邊際寬松。

肖云建議，在債務(wù)管理方面，地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)還應(yīng)在債期、債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資成本等方面做好考慮;當(dāng)然還需要“開源節(jié)流”，做好去化和合理投資的工作。(記者關(guān)子辰榮蕾)