在8月31日,央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(下稱《通知》)不到10天后,9月7日,包括工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等多家大行同步發(fā)布具體操作細(xì)則。
【資料圖】
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者梳理,此次細(xì)則主要進(jìn)一步明確了幾個問題:
一是調(diào)整規(guī)則。由于LPR定價改革和住房貸款利率下限調(diào)整,規(guī)則均明確了三個時間段,即2019年10月7日前發(fā)放(且已轉(zhuǎn)換為LPR定價)、2019年10月8日(含)至2022年5月14日(含)、2022年5月15日(含)至2023年8月31日(含)發(fā)放的存量首套個人住房貸款利率下限。
二是調(diào)整方式。多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進(jìn)行批量下調(diào),無需客戶申請。對于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合規(guī)則的,可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請,后續(xù)銀行會進(jìn)行認(rèn)定,符合后及時調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。
三是利率不會上調(diào)。由于每位購房者貸款利率不同,因此也會出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限的情況(尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后,不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況),如果出現(xiàn),銀行不會調(diào)整,即不會造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。
如何理解三個節(jié)點?
2019年8月16日,央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第15號”,決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制,自2019年8月20日起,授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日(遇節(jié)假日順延)9時30分公布貸款市場報價利率。
公告還要求,自即日起,各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場報價利率定價,并在浮動利率貸款合同中采用貸款市場報價利率作為定價基準(zhǔn)。存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。各銀行不得通過協(xié)同行為以任何形式設(shè)定貸款利率定價的隱性下限。
2019年8月25日,央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第16號”,就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進(jìn)行改革,決定自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。當(dāng)時還明確,全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率,各地可以根據(jù)情況確定加點下限。
對于存量房貸利率,2019年12月28日,央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第30號”,自2020年3月1日起,金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成(加點可為負(fù)值),加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。
“2020年3月至8月,按照市場化、法治化原則順利完成存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。截至8月末,存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換率達(dá) 92.4%?!毖胄性?020年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中披露。
對于此前存量房貸利率未進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換的購房者,上述多家銀行明確,應(yīng)由客戶向該行主動申請利率調(diào)整,先按照“中國人民銀行公告〔2019〕第15號”相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為LPR定價的浮動利率貸款,再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。未申請轉(zhuǎn)換的,將無法辦理。
2022年5月15日,央行、原銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,決定對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點,各地可以根據(jù)情況確定加點下限。
下調(diào)對銀行影響多大?
在《通知》答記者問中,央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,調(diào)整方式上,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
而據(jù)近日多家銀行的答客戶問中,目前,房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點確定的。按照《通知》通知,本次調(diào)整后的貸款利率水平,在LPR上的加點幅度,不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。因此,本次調(diào)整不涉及LPR,主要是調(diào)整加減點。
對于上述“LPR”,是目前的LPR還是當(dāng)時發(fā)放貸款時的LPR,市場還仍有爭議,且準(zhǔn)確區(qū)分二者對銀行業(yè)績影響區(qū)別較大。
根據(jù)9月7日農(nóng)業(yè)銀行方案,“對于2019年10月7日(含)前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率(LPR)定價的存量首套個人住房貸款,利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對應(yīng)的LPR(即加點幅度為0)”,其中“對應(yīng)的”,即可以明確“LPR”為當(dāng)時的LPR。
舉個例子:小李在2019年1月于武漢購買了一套首套住房,貸款利率為5.3%。2020年4月,小李將房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR定價,按照2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.80%,即隨后小李的房貸利率為“LPR+50bp”,2023年8月發(fā)布的5年期以上LPR為4.20%,目前小李的房貸利率4.7%。
按照目前的政策,武漢2019年10月7日前的執(zhí)行利率下限水平為基準(zhǔn)利率0.7倍,即4.90%(5年期以上貸款利率)*0.7倍=3.43%,3.43%低于4.80%(2019年12月5年期以上LPR),那么小李的房貸利率為“LPR+0”,變更后目前為4.2%,相當(dāng)于其房貸利率下調(diào)50bp。
對于此次調(diào)整,多家商業(yè)銀行曾測算了對業(yè)績的影響。中信銀行副行長謝志斌表示,該行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元,其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億元,“這部分按揭每降低10BP,將會影響貸款收益大概是6億元,影響凈息差0.8BP?!?/p>
浙商銀行副行長景峰表示,該行存量按揭貸款中,90%為一套房,其中40%符合要求可以進(jìn)一步下調(diào)利率,多數(shù)都是最近三四年才做的貸款?!拔覀冏隽藴y算,這一政策對于明年凈息差的影響大約是1BP的下行,不到2BP。”
值得一提的是,農(nóng)業(yè)銀行明確,該行可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜;工商銀行明確,如對利率調(diào)整事宜存有異議,可在利率調(diào)整后一年內(nèi)聯(lián)系貸款服務(wù)行。
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