用經(jīng)營貸炒房，儼然成為婦孺皆知的秘密。

“大家都在心照不宣地做這些事。銀行既有業(yè)績增長的需求，也有向中小微企業(yè)投放經(jīng)營貸的考核任務(wù)，而經(jīng)營貸流入一線城市的樓市，還款能力有保障。” 4月19日，深圳某銀行支行行長對時代周報記者透露，目前，各家銀行普遍都在根據(jù)銀保監(jiān)會和央行的要求進行大力排查，“嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的態(tài)勢還會持續(xù)下去，但能否標本兼治還需時間觀察”。

央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年年末，銀行本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額為13.62萬億元，同比增長20%，全年大幅增加2.27萬億元。

與經(jīng)營貸規(guī)模大幅增加相呼應(yīng)的是，北上廣深等熱點城市的房價自2020年來持續(xù)上漲。

4月16日，銀保監(jiān)會副主席肖遠企在新聞發(fā)布會上公開表態(tài)，語氣堅決：“經(jīng)營貸用于包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的非生產(chǎn)經(jīng)營用途都是違規(guī)的，必須糾正，在執(zhí)行上不能打折扣”。

早前，全國各地的監(jiān)管部門已經(jīng)行動起來。

浙江銀保監(jiān)局發(fā)布風(fēng)險消費提示，浙江銀保監(jiān)局相關(guān)負責(zé)人還表示，將重點關(guān)注非營商人員的經(jīng)營性貸款、邏輯上明顯不合理的大額消費貸款、全款付清購房款同時又在銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款等三類貸款。

監(jiān)管層頻繁發(fā)聲，這場針對違規(guī)挪用經(jīng)營貸“炒房”的大清查正步入深水區(qū)。

2020年以來，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象有所抬頭，甚至形成了一條利用經(jīng)營貸炒房的完整灰色產(chǎn)業(yè)鏈，部分貸款中介機構(gòu)明碼標價為客戶提供“經(jīng)營貸”炒房的通道。

在資本等各方因素的推動下，2020年以來，北上廣深一線城市房價在不斷上漲，并在2021年春節(jié)后快速蔓延至部分二線城市，經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象也被推至聚光燈下，由此引發(fā)了這一場前所未有的排查經(jīng)營貸炒房行動。

“從根本上來看，宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)不太理想，實體經(jīng)濟不好做，很容易出現(xiàn)虧損。在炒房客、助貸中介機構(gòu)和銀行的推波助瀾之下，導(dǎo)致利息較低的經(jīng)營貸變成了炒房的工具。”前述深圳某銀行支行行長向時代周報記者分析。

另一方面，各地“圍剿”經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的態(tài)勢愈演愈烈。本是惠民惠企的金融產(chǎn)品，對經(jīng)營貸的嚴查會否殃及池魚，抑制正常的中小企貸款需求，亦值得深思。

央行金融市場司司長鄒瀾在4月12日表示，已初步摸清經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)典型案例的典型做法和關(guān)鍵違法環(huán)節(jié)。“在解決這一問題的過程中，希望商業(yè)銀行不要因為這一問題影響到對小微企業(yè)的金融服務(wù)質(zhì)量。” 鄒瀾強調(diào)。

一體兩面，“圍剿”經(jīng)營貸將會如何收場?

“圍剿”經(jīng)營貸演義

這場“圍剿”經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的風(fēng)暴始于上海。

今年1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查;禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款;防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

一天之后，北京便接過“圍剿”經(jīng)營貸的大旗。

1月30日，北京銀保監(jiān)局向轄內(nèi)銀行機構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強內(nèi)部問責(zé)處理。

繼上海、北京后，廣東也加入“圍剿”大軍中。2月9日，廣東銀保監(jiān)局公開表示，多措并舉嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

此后，圍堵經(jīng)營貸的政策不斷升級，嚴查“經(jīng)營貸”風(fēng)暴也擴至杭州、西安、成都等“新一線”城市，逐步走向全國。

這一次的全國大排查，不再是“無果而終”。

3月以來，北京、上海、廣州、深圳等地相繼公布自查結(jié)果：北京自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元;廣州發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的問題貸款金額為1.47億元;上海調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)123筆經(jīng)營貸和消費貸涉嫌被挪用于樓市，共計3.39億元。

相比之下，深圳排查出來的嫌違規(guī)貸款規(guī)模較小。據(jù)通報結(jié)果，深圳提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。

這一結(jié)果出人意料，隨即引發(fā)的“深房理”事件直接暴露套用信貸資金炒房已成為一種“商業(yè)模式”。

4月初，微博網(wǎng)友“深房理裝修隊003”曝光102份材料，公開舉報“深房理”會員用經(jīng)營貸買房、控盤哄抬房價、借名代持、制造虛假流水等違規(guī)操作。

4月8日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市公安局、深圳市地方金融監(jiān)管局等七部門突然公布《關(guān)于對涉及“深房理”的舉報事項進行調(diào)查處理的通告》，對網(wǎng)友舉報的炒房行為予以回應(yīng)。該通告顯示，對于調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)的涉嫌犯罪線索，將移交公安機關(guān)依法處理。

這次被外界稱為深圳樓市史上力度最大的查處行動。通告發(fā)布后，深圳部分商業(yè)銀行緊急排查與“深房理”是否有業(yè)務(wù)合作;并對抵押物為“深房理”密集交易的5個小區(qū)的相關(guān)業(yè)務(wù)，進行全面排查。

“之前深圳排查的結(jié)果顯示經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的金額不多，但實際情況可能與排查結(jié)果存在較大差距。”前述深圳某銀行支行行長表示，對于“深房理”這種有組織性的炒房尤其難進行排查。

經(jīng)營貸變形記

嚴查風(fēng)暴之下，原本惠企的經(jīng)營貸似乎已被“妖魔化”。

經(jīng)營貸是指經(jīng)營用途貸款，包括個人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款等，主要是銀行針對中小企業(yè)主或個體工商戶推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款，用來盤活個體企業(yè)資金。

不過，近年來，經(jīng)營貸卻逐漸被異化淪為炒房者的工具，這一現(xiàn)象在2020年尤為明顯。

2020年以來，為了緩解疫情對經(jīng)濟帶來的影響，政府加大了對中小微企業(yè)的融資支持，各大銀行紛紛拋出低息經(jīng)營貸，甚至給經(jīng)營貸貼息，以幫助企業(yè)挺過經(jīng)營難關(guān)。

其中，深圳市工業(yè)和信息化局在2020年2月底印發(fā)辦法，對中小微企業(yè)和個體工商戶在疫情期間獲得的經(jīng)營性貸款按照實際支付利息的50%給予最高100萬元的貼息，貼息期限不超過6個月。

經(jīng)營貸的周期也越來越長，最長達20年，額度可達千萬元。相比之下，經(jīng)營貸的利率明顯低于按揭貸款，經(jīng)營貸利率為3%至4%，而按揭貸款利率為5%至6%。

由于房地產(chǎn)貸款監(jiān)管趨嚴，加上國內(nèi)熱點城市房價持續(xù)上漲，具備利率低、年限長、額度高的經(jīng)營貸成為炒房客青睞的新工具，并逐步衍生出了一條利用經(jīng)營貸套利買房的完整灰色鏈條。

時代周報記者了解到，在各地市場上活躍著這樣一類助貸中介機構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀公司：專門為購房者注冊或過戶公司，并偽造經(jīng)營流水，把購房者“包裝”成企業(yè)經(jīng)營者，然后找墊資公司為購房者提供過橋資金來全款買房，待房子過戶后，再將房子作為抵押物，向銀行申請經(jīng)營貸來償還過橋資金;或是幫助購房者經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后，挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款。

4月19日，深圳一家助貸中介機構(gòu)工作人員對時代周報記者表示，目前各大銀行都在排查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，幫助客戶用經(jīng)營貸買房的“一條龍”服務(wù)明顯減少了，雖然還可以操作，但手續(xù)更復(fù)雜，而且面臨“抽貸”風(fēng)險較大。

這條灰色鏈已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。

3月18日，深圳銀保監(jiān)局通報3起經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的典型案例，指出了銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的三個路徑，包括銀行員工誤導(dǎo)客戶套取經(jīng)營性貸款買房;客戶經(jīng)理在微信公眾號不規(guī)范開展業(yè)務(wù)宣傳;個人套取經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

“銀行客戶經(jīng)理一般都非常清楚客戶申請經(jīng)營貸的真實用途，即便知道客戶要拿去買房，但只會睜一只眼閉一只眼，只要表面合規(guī)就行，客戶只需提供正規(guī)的經(jīng)營貸款的用途，比如采購設(shè)備的合同，銀行一般不會去審查真實用途。”深圳一名資深銀行從業(yè)人士對時代周報記者表示。

前述深圳某銀行支行行長直言：“銀行對每年利潤增長都有要求，對小微企業(yè)發(fā)放經(jīng)營貸也有考核指標，監(jiān)管層明確要求要向中小微企業(yè)傾斜,但是真正有經(jīng)營、還款能力的中小微企業(yè)并不十分多。的確存在一部分貸款流入到了包裝成企業(yè)經(jīng)營者的炒房客手中。”

“一個巴掌拍不響，市場上的確有一撥人利用監(jiān)管漏洞，通過經(jīng)營貸炒房套利。” 前述深圳某銀行支行行長表示：“對于貸款流向，其實銀行讓工作人員在發(fā)放之前都是心里有數(shù)的。”

銀行年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行的個人經(jīng)營貸款分別達5216.38億元、3795.54億元、1384.81億元、1209.85億元，分別較2019年末增幅為50.8%、43.60%、188.18%、117.76%，增幅可觀。

數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年二手房價漲幅14.1%，位居全國第一，廣州、北京、上海的二手房價漲幅分別為7.5%、6.3%、6.3%，分別排名全國第9位、第12位和第13位。這輪漲價延續(xù)到2021年，并從一線城市向二線城市的轉(zhuǎn)移。而隨著管控經(jīng)營貸、限購限價等政策的陸續(xù)推出，2021年3月，一線城市房價環(huán)比漲幅整體收窄。

樓市財富效應(yīng)凸顯，更吸引了炒房客利用經(jīng)營貸加杠桿炒房套利，進而再推動房價持續(xù)上漲，而助貸中介機構(gòu)則可從中收取服務(wù)費，銀行則在不用擔(dān)心還款風(fēng)險的前提下，完成考核任務(wù)和業(yè)績增長，在這個炒房生態(tài)鏈上，每個環(huán)節(jié)均可獲利。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對時代周報記者表示，此前經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，主要是門檻不高、手續(xù)簡便、利率低，相對于房地產(chǎn)融資成本、房貸整體利率，中間確實存在套利機會;經(jīng)營貸資金具體使用、流向跟蹤監(jiān)控難度大、成本高;國內(nèi)相關(guān)監(jiān)管和銀行相關(guān)業(yè)務(wù)制度完善等方面存在一些短板。

“部分銀行出于增加業(yè)務(wù)、獲客，對于申請經(jīng)營貸客戶審核不夠嚴格，貸中貸后管理不到位等問題，導(dǎo)致其中部分資金違規(guī)流入樓市，對局部樓市價格非理性上漲起到助推作用，削弱局部樓市調(diào)控效果。”周茂華表示。

嚴查的平衡點

正因銀行在經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市中扮演著“關(guān)鍵”的角色，在這場肅清風(fēng)暴中，監(jiān)管部門要求銀行嚴查貸款真實用途和整治內(nèi)部管理。

不過，在“圍剿”經(jīng)營貸炒房的背景下，如何平衡好嚴查與對小微企業(yè)的金融服務(wù)質(zhì)量之間的關(guān)系，也是銀行當下面臨的挑戰(zhàn)。

中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行有關(guān)部門負責(zé)人回應(yīng)稱：當前，一些經(jīng)營用途貸款被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，一定程度上擠占了實體經(jīng)濟的信貸資源。嚴肅治理此類違規(guī)行為，將釋放更多信貸資源服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展，促進金融與實體經(jīng)濟良性循環(huán)。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，個人經(jīng)營貸款增速回升，個人住房貸款的增速回落。3月末個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個百分點。個人經(jīng)營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。

個人經(jīng)營貸款與個人住房貸款一升一落之間，到底有多少個人經(jīng)營貸款繼續(xù)流入樓市，這是值得關(guān)注的地方。

根據(jù)銀保監(jiān)會日前披露的口徑，2021年一季度信貸資金更多流向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和小微企業(yè)、個體工商戶、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。一季度小微企業(yè)、個體工商戶、制造業(yè)貸款分別增加2萬億、4002億、1.2萬億。

近日，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)了《2021年進一步推動小微企業(yè)金融服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的通知》，從21個方面給予政策支持，但是也要求防止信貸資金變相流入資本市場和政府融資平臺、房地產(chǎn)等調(diào)控領(lǐng)域;對個體經(jīng)營者比照個體工商戶和小微企業(yè)主，為其經(jīng)營性貸款辦理延期還本付息等。

前述深圳某銀行支行行長表示，一邊是嚴查經(jīng)營貸流入樓市，一邊要求加大對小微企業(yè)金融服務(wù)，在剔除流入樓市這部分的貸款量之后，會倒逼銀行認真去尋找有真實需求貸款的小微企業(yè)，有利于真正在做市場的小微企業(yè)融資。

廣東一家銀行客戶經(jīng)理對時代周報記者表示，很多小微企業(yè)本身實力小、資金少，抗風(fēng)險能力較弱，存在較大的還款風(fēng)，一旦形成不良，銀行客戶經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)都要擔(dān)責(zé)，因此大多不愿貸款給這些小微企業(yè);而一些經(jīng)營情況良好的優(yōu)質(zhì)小微企業(yè)，往往會拒絕銀行的貸款，畢竟貸款都是有成本的，在當前經(jīng)濟環(huán)境形勢下，企業(yè)主不敢輕易動用貸款來做大規(guī)模。

該名銀行客戶經(jīng)理直言，在他接觸的小微企業(yè)貸款中，大部分都流向了樓市，今年嚴查經(jīng)營貸炒房之后，申請經(jīng)營貸的客戶明顯下降了，預(yù)計未來很多助貸中介機構(gòu)會死掉。

銀保監(jiān)會普惠金融部副主任丁曉芳在新聞發(fā)布會上表示，銀行基層“不敢貸、不愿貸”，是普惠金融服務(wù)當中反映比較多的一個問題。在機制和能力建設(shè)方面，要繼續(xù)深化“敢貸、愿貸、能貸、會貸”。

“經(jīng)營貸仍存一定套利空間，經(jīng)營貸資金流向監(jiān)控難以跟蹤監(jiān)控。銀行完全杜絕經(jīng)營貸的違規(guī)使用，難度仍較大。” 周茂華表示，銀行加強經(jīng)營貸審核一定程度增加銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營成本，同時，部分銀行將適度壓縮經(jīng)營貸規(guī)模等，這可能會增加小微企業(yè)融資成本。

周茂華認為，整體上，國內(nèi)利率市場化改革已取得很大進展，銀行業(yè)本身競爭壓力大，經(jīng)營貸最終成本水平還是受市場供需影響，預(yù)計新監(jiān)管環(huán)境將濾除“投機炒作”客戶需求，對小微企業(yè)的金融服務(wù)質(zhì)量影響有限。