1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體即指通過交易所得房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)（及其租賃權(quán)、抵押權(quán) 等）的受讓者。

2、也就是房地產(chǎn)消費(fèi)者(包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者)。

3、需求主體按其需求房地產(chǎn)的目的的不同，分為兩類： （1）房地產(chǎn)使用者。

(相關(guān)資料圖)

4、包括各類企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人。

5、他們從交易中取得房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)或其租賃權(quán)等，是為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或個(gè)人生活的需要，使用者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要需求主體。

6、 （2）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。

7、包括各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和個(gè)人。

8、經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)交易中獲得房地產(chǎn) 所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，不是為自身使用，而是為了投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、出租出賣后從中獲利。

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求客體是指作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。

11、從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購(gòu)買而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。

12、這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。

13、從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求，而在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。

14、由于房地產(chǎn)商品是與土地密切聯(lián)系的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產(chǎn)需求具有顯著的特點(diǎn)，主要是：（1）房地產(chǎn)需求的整體性。

15、　　這是由地產(chǎn)和房產(chǎn)需求的不可分割性所決定的。

16、由于房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)的結(jié)合體和統(tǒng)一物，土地是房屋的物質(zhì)載體，而房屋是地基的上層建筑，二者不可分割，因而房地產(chǎn)需求既包含了對(duì)房產(chǎn)的需求，也包含了對(duì)地產(chǎn)的需求，是對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)一體的需求，決不可以也不可能把二者分離開來。

17、這就決定了房地產(chǎn)商品空間的固定性、效用的長(zhǎng)期性和價(jià)值量的巨額性，由此引發(fā)房地產(chǎn)需求的特殊性和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的復(fù)雜性。

18、（2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性。

19、　　由于房地產(chǎn)空間的固定性、具有不動(dòng)產(chǎn)的特性，其位置不可移動(dòng)，這就決定了房地產(chǎn)需求的地區(qū)性別強(qiáng)。

20、主要表現(xiàn)在兩方面：一方面，一定地域或一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求絕大部分來自本地區(qū)或本區(qū)域內(nèi)的工商企業(yè)和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購(gòu)房需求也必須遷移到該地區(qū)才能形成實(shí)際需求。

21、不象彩電、冰箱等一般商品可以運(yùn)輸?shù)椒彩怯行枨蟮娜珖?guó)各地甚至海外銷售。

22、另一方面，在同一城市的不同地段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也可以有很大差異，如在市中心地區(qū)、次中心地區(qū)和城市郊區(qū)，人口密集度、地區(qū)級(jí)差和房?jī)r(jià)等不同，都會(huì)形成不同的房地產(chǎn)需求。

23、房地產(chǎn)需求的這種明顯的區(qū)域性，要求房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策時(shí)，要認(rèn)真分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，使供給與地區(qū)需求相適應(yīng)；同時(shí)，也要求地區(qū)政府在處理供求關(guān)系時(shí)，必須根據(jù)地區(qū)市場(chǎng)需求，組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給和需求的總量平衡。

24、（3）房地產(chǎn)需求的層次性。

25、　　這里所說的需求的層次性主要是針對(duì)住宅房地產(chǎn)而言的，包括兩層含義：第一層，是指住宅的功能性需求層次。

26、住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求和發(fā)展性需求，隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增加，在滿足基本生存需要的基礎(chǔ)上，享受性需求和發(fā)展性需求會(huì)越來越上升到主要地位，因此，適應(yīng)這種需求的變化趨勢(shì)，住宅的設(shè)計(jì)、房型、設(shè)施、科技含量、環(huán)境與品位也要不斷提高。

27、第二層，是指住房消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次。

28、由于居民的收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房承受能力是區(qū)分為不同層次的，因而相應(yīng)的住宅消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)也劃分為不同層次，從檔次結(jié)構(gòu)看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價(jià)位結(jié)構(gòu)看可以分為高價(jià)位房、中價(jià)位住房和低價(jià)位住房等等。

29、住房消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的這種層次性，要求供給結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)，從而達(dá)到二者之間的結(jié)構(gòu)平衡。

30、如果高檔房、高價(jià)位房建設(shè)過多，超過高收入家庭的比例，可能因賣不出去而造成空置積壓；而如果中低檔次、中低價(jià)位房建設(shè)不足，則又有可能形成供不應(yīng)求，導(dǎo)致中低收入家庭的住房需求得不到滿足。

31、現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中這兩種情況都會(huì)階段性存在。

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