10月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露今年前9個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。盡管前三季度累計(jì)保持了正增長(zhǎng),但從9月單月的數(shù)據(jù)看,多個(gè)指標(biāo)悉數(shù)出現(xiàn)下滑——商品房銷售額為15748億元,較去年同期下降約15.8%;銷售面積16139萬平方米,較去年同期下降約13.17%,此外,房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋新開工面積、開發(fā)企業(yè)到位資金額等數(shù)據(jù)也均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),如果沒有意外調(diào)整,房地產(chǎn)行業(yè)將正式“入冬”。
市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)了
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前9個(gè)月,全國(guó)商品房銷售面積130332萬平方米,同比增長(zhǎng)11.3%;比2019年1-9月增長(zhǎng)9.4%,兩年平均增長(zhǎng)4.6%。其中,住宅銷售面積增長(zhǎng)11.4%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)3.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)0.7%。
記者經(jīng)過拆分發(fā)現(xiàn),9月單月商品房銷售額、銷售面積雙雙出現(xiàn)下調(diào)。今年9月,全國(guó)商品房銷售額為15748億元,低于2020年及2019年同期,同比下降約15.8%;銷售面積16139萬平方米,較去年同期下降約13.17%。
“2021年樓市調(diào)控影響全面出現(xiàn),市場(chǎng)連續(xù)3個(gè)月開始同比下調(diào),代表了市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2021年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額超過18萬億元?jiǎng)?chuàng)造歷史紀(jì)錄雖然基本已成定局,但房地產(chǎn)調(diào)控抑制市場(chǎng)的影響開始逐漸出現(xiàn),樓市在四季度繼續(xù)下調(diào)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。
正在為項(xiàng)目的去化焦頭爛額的華東某民企北京公司總經(jīng)理直言,原本8、9月是有客戶、沒貸款,跟相熟的銀行排排隊(duì)、溝通一下,能夠緩慢解決一部分,但現(xiàn)在銀行的態(tài)度還是一如既往,可客戶的心理已經(jīng)出現(xiàn)變化——再等等,可能會(huì)降價(jià)。“現(xiàn)在市場(chǎng)觀望的情緒非常嚴(yán)重,加上企業(yè)爆雷,有錢有資格的也在觀望。”
投資增速滑落至個(gè)位
銷售不佳的情緒也影響到開發(fā)投資的積極性。1-9月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元,同比增長(zhǎng)8.8%;比2019年1-9月增長(zhǎng)14.9%,兩年平均增長(zhǎng)7.2%。其中,住宅投資84906億元,增長(zhǎng)10.9%。
自今年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速迎來小高峰后,開發(fā)投資增速持續(xù)放緩,已連續(xù)7個(gè)月收窄。8.8%的投資增速,也是年內(nèi)首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示,受竣工交付的投入對(duì)開發(fā)投資的支撐影響,三季度開發(fā)投資額與去年同期基本持平,但年內(nèi)增速持續(xù)收窄。其中,新開工面積增速下行對(duì)開發(fā)投資額增速起到向下拉動(dòng)作用。
從9月單月數(shù)據(jù)來看,房屋新開工面積為17442萬平方米,較去年同期的20173萬平方米下降約13.54%。
新開工面積下滑,眾房企主觀“保守”意愿更加強(qiáng)烈。張大偉稱,新開工等數(shù)據(jù)全面下調(diào),背后原因核心是“三道紅線”等嚴(yán)重抑制了房企融資,特別是私企開發(fā)商基本全面暫停,房地產(chǎn)三季度市場(chǎng)全面“速凍”。
海外融資依然艱難
房貸利率持續(xù)上行拉動(dòng)銷售回款增速下行,到位資金增速再度收窄。
1-9月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元,同比增長(zhǎng)11.1%;比2019年1-9月增長(zhǎng)16%,兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中,國(guó)內(nèi)貸款18770億元,同比下降8.4%;利用外資59億元,同比下降36.9%;自籌資金47212億元,同比增長(zhǎng)6.1%;定金及預(yù)收款56689億元,同比增長(zhǎng)25.6%;個(gè)人按揭貸款24124億元,同比增長(zhǎng)10.7%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出,受今年累計(jì)成交規(guī)模不及去年同期影響,1-9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速再度收窄,其中定金及預(yù)收款增速收窄5.7個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭貸款增速收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。9月利用外資降速為36.9%,雖較1-8月降幅縮小10.6個(gè)百分點(diǎn),但房企在海外融資依然艱難。
就在不久前,貝殼研究院剛剛發(fā)布今年前三季度房企融資報(bào)告。2021年前三季度,房企境外發(fā)債折合人民幣約2370億元,同比下降35%,降幅約為境內(nèi)債的3倍,規(guī)模占比整體規(guī)模約31%。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了疫情后的高峰,因?yàn)樾刨J收緊和需求透支,市場(chǎng)開始全面‘退燒’,部分城市甚至出現(xiàn)了斷崖式下調(diào)。”在張大偉看來,2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有望刷新歷史紀(jì)錄,但三季度開始的“速凍”也導(dǎo)致市場(chǎng)拐點(diǎn)開始出現(xiàn),四季度很可能出現(xiàn)大范圍的價(jià)格戰(zhàn)。(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)