“大家都在抓緊時間上規(guī)模，我們今年也計劃再簽3萬間長租公寓。”某長租公寓品牌負責人告訴中國證券報記者。2015年以來，隨著“租購并舉”政策風起，大型房企、中介機構(gòu)、酒店集團、創(chuàng)業(yè)公司大舉進軍長租公寓市場。特別是2017年以來，隨著存量房時代的到來，長租公寓市場更是打響了拼速度、上規(guī)模的“競賽”。 　　一邊是短期內(nèi)難以上漲的租金，一邊是不斷上漲的拿房成本，長租公寓目前盈利困難。但是，對于加快布局的長租公寓巨頭而言，上規(guī)模才是當務(wù)之急，因為“只有加快上規(guī)模，才有資格賭明天。”而在市場加快洗牌的背景下，著眼長遠，如何完善盈利模式、降低成本、通過金融支持促進長租公寓發(fā)展成為內(nèi)業(yè)思考的問題。

規(guī)模躥升

從天壇東門地鐵站C口出來，步行10分鐘左右，有一座7層小樓。這里原是一家叫做“愛華賓館”的老牌三星級酒店，一年前被萬科旗下長租公寓品牌泊寓拿下，修葺一新，并于日前開門迎客。中國證券報記者到店里的時候，負責人曉嵐正忙得不可開交，“這是我們在北京的第7家門店。”

作為最早進軍長租公寓市場的房企，萬科早在2015年初便開始試水，并于2016年5月推出泊寓品牌，此后便走上了迅速擴張的道路。在近期舉行的臨時股東大會上，萬科董事局主席郁亮表示，萬科在長租公寓市場已布局3年，目前在29個城市擁有10.3萬間客房，其中開業(yè)3萬間。

泊寓的迅速崛起，成為眼下長租公寓市場極速擴張的一個縮影。尤其是住房租賃市場最為發(fā)達的北京、上海、廣州和深圳四個一線城市，大大小小的長租公寓品牌忙著安營扎寨，殺得不亦樂乎。據(jù)統(tǒng)計，截至2017年底，上述四個城市的集中式長租公寓品牌達300多個，管理房間數(shù)量超過200萬間。

不僅如此，杭州、成都、南京、武漢等二線城市的長租公寓市場發(fā)展同樣如火如荼。“2014年我們剛創(chuàng)業(yè)，杭州只有5個長租公寓品牌，房間數(shù)加起來1萬間左右。現(xiàn)在杭州僅本地品牌就達30多個，另外還有40多個全國品牌，房間數(shù)估計有50萬間。”杭州本地長租公寓品牌達人嘉公寓創(chuàng)始人徐詩亮告訴中國證券報記者。

在大大小小的長租公寓品牌中，以萬科旗下的泊寓為代表的“地產(chǎn)派”發(fā)展勢頭最為迅猛。據(jù)統(tǒng)計，目前排名前30位的房企中，已有1/3以上涉足長租公寓市場。此外，以鏈家旗下的自如為代表的“中介派”，以如家旗下的逗號為代表的“酒店派”，以魔方為代表的“創(chuàng)業(yè)派”也各雄踞一方，整個長租公寓市場形成“四大門派”分庭抗禮的局面。

“四大門派”角力的同時，各路資本也在背后推波助瀾。1月16日，自如宣布完成40億元A輪融資，成為業(yè)內(nèi)最大規(guī)模的單筆融資;2月6日，鼎寓宣布獲得1000萬元的Pre-A輪融資;2月26日，蛋殼公寓宣布獲得1億美元B輪融資，旋即開啟新一輪擴張……

這種勢如破竹的情景放到2015年之前絕難想象。

讓長租公寓一飛沖天的是政策東風。2015年1月6日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》后，一系列鼓勵和支持住房租賃市場發(fā)展的政策徹底激活了長租公寓市場。到2017年，隨著九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，以及十九大報告進一步明確租購并舉的住房政策，長租公寓市場驟然爆發(fā)。

政策嗅覺最敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商對于長租公寓態(tài)度的轉(zhuǎn)變最能說明這一點。徐詩亮清楚地記得，“2014年剛創(chuàng)業(yè)那會兒，我拜訪了杭州德圣地產(chǎn)、北京石榴集團等幾家房企。如果房企加入進來，對行業(yè)格局的沖擊肯定是最大的。當時它們對于長租公寓還沒什么興趣，結(jié)果2015年一下子就起來了，現(xiàn)在已后來居上成為發(fā)展勢頭最猛的一股力量。”

同時，人口向一線和核心二線城市集聚、晚婚晚育等因素導(dǎo)致的首次購房年齡推遲，也令長租公寓市場發(fā)展前景被紛紛看好。鏈家研究院對北京、上海的租房市場調(diào)查顯示，2013年-2016年，居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲。預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

在此背景下，2018年以來，新一輪競賽打響了，特別是實力雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商更是氣勢洶洶。其中，萬科的目標是2018年達到15萬間，旭輝的目標是2018年簽約6萬間，碧桂園則在去年底設(shè)定了“三年內(nèi)發(fā)展100萬套長租公寓”的目標，佳兆業(yè)計劃三年內(nèi)打造10萬間長租公寓，保利地產(chǎn)計劃三年內(nèi)完成30萬套長租公寓。

這樣的競賽自然需要金融產(chǎn)品的彈藥支持。于是，適合國內(nèi)長租公寓市場的類REITs產(chǎn)品應(yīng)運而生，并一下子成了市場寵兒。自去年10月新派公寓推出的國內(nèi)首單長租公寓類REITs產(chǎn)品在深交所發(fā)行后，保利、招商蛇口、旭輝等類REITs產(chǎn)品先后獲批，碧桂園更是推出了高達百億元規(guī)模的類REITs產(chǎn)品。

“類REITs產(chǎn)品非常適合長租公寓市場，它可以對標的資產(chǎn)的運營現(xiàn)金流和物業(yè)處置收益等進行評估，提升整體的信用估值，解決長租類資產(chǎn)估值難、融資難等問題。”為新派公寓發(fā)行國內(nèi)首單長租公寓類REITs產(chǎn)品的渤海匯金相關(guān)負責人告訴中國證券報記者，“現(xiàn)在很多房企表達了相關(guān)意向，預(yù)計2018年會有更多產(chǎn)品推出來，我們在積極對接這類項目。”

贏利不易

作為大型房地產(chǎn)開發(fā)商的旭輝集團在2016年殺入市場，推出長租公寓品牌領(lǐng)寓。旭輝集團CEO林峰告訴中國證券報記者，長租公寓的異軍突起可以解決目前租房市場的很多“痛點”，“以前供給端都是個人房東，存在裝修不達標，服務(wù)跟不上，社區(qū)空間小，租期不穩(wěn)定等問題，長租公寓則是統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、公共空間大、租期穩(wěn)定。”

不過，長租公寓有自己的“痛點”，那就是租金高。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，長租公寓的租金一般比周邊同類型的租賃住宅高20%左右，一位來長租公寓看房的女士相中了一套兩居室，她告訴中國證券報記者，對公寓各方面都很滿意，唯一讓她猶豫的是，每月5000元的租金太貴了。

即便如此，長租公寓如果選址恰當、找準目標人群，仍能保證不錯的出租率。曉嵐告訴中國證券報記者，“泊寓天壇店針對的人群是在周邊上班的律師和醫(yī)生，他們收入水平較高，對通勤的要求也很高，我們還沒正式開業(yè)，預(yù)租率就達到七成。我之前負責的泊寓舊宮店，出租率幾乎達到100%，可以說是一房難求。”

租金高、出租率高的長租公寓，大部分卻陷入了“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。

“長租公寓盈利難的主要原因是成本太高。”徐詩亮給中國證券報記者算了一筆賬，“從占租金收入的比重來看，拿房成本是最大頭的，一般占到55%-65%;裝修是一次性投入，按照5年進行攤銷，占12%-15%;運營成本也很高，占比在20%-25%。此外，還有稅費、折舊等成本。如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損。”

特別是拿房成本，華菁證券指出，入住率在95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%，則息稅前利潤率為0。但現(xiàn)實是，隨著競爭的加劇，拿房成本被不斷推高，不少長租公寓的拿房成本已經(jīng)占到租金收入的七成以上。徐詩亮表示，為搶奪房源，不僅同行打得頭破血流，還要從經(jīng)濟型酒店等競爭對手那里虎口奪食。

“這里原來是一家經(jīng)濟型酒店，近兩年才改造成長租公寓。”在介紹一家位于北京石榴莊附近的長租公寓時，整租物業(yè)中介李文說，“這兩年經(jīng)濟型酒店飽和之后，拿房的熱情和能力都不行了。此消彼長的是，長租公寓經(jīng)營者拿房意愿強、動作猛，不少房源都被他們搶走。”

在長租公寓市場，根據(jù)房源不同可以分為兩種模式：一是重資產(chǎn)模式，房企拿自有物業(yè)，或者通過發(fā)行類Reits產(chǎn)品收購的物業(yè)投入市場;二是輕資產(chǎn)模式，也就是通過租賃物業(yè)投入市場的“二房東”模式。相對而言，重資產(chǎn)模式在成本、租期等方面有一定的優(yōu)勢。但林峰認為，為滿足擴張速度的需要，未來一定是輕重兩條腿走路。

無論是哪種模式，徐詩亮指出，長租公寓的成本模型是一樣的，所以拿房成本的不斷上漲對于每一個長租公寓品牌而言，感受是一樣的。

與此同時，供給端的成本上漲很難在短時間內(nèi)向需求端轉(zhuǎn)移。“相對于不斷上漲的成本，長租公寓的租金收入實際是偏低的，但對于租戶而言，這樣的租金又是偏高的。租金高低與居民收入水平息息相關(guān)，所以很難在短時間內(nèi)通過提高租金來提升盈利水平。”偉業(yè)我愛我家高級研究員孔丹對中國證券報記者表示。

眼下有不少金融機構(gòu)推出了針對個人住房租賃的貸款產(chǎn)品，試圖解決長租公寓租金支付能力不足的“痛點”，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款并不能真正提升長租公寓需求端的支付能力，“居住是基本的生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費。”

成本在上漲，租金卻難漲，被兩頭夾擊的長租公寓品牌只能看著利潤被一點一點蠶食。

但是，對于實力雄厚的長租公寓龍頭，特別是財大氣粗的“地產(chǎn)派”而言，當務(wù)之急并不是盈利，而是要先把規(guī)模做起來。萬科A董事局主席郁亮表示，從回報率來說，泊寓能夠達到1%-2%的回報率就已經(jīng)很滿意了。龍湖集團旗下的長租公寓品牌冠寓CEO韓石稱，龍湖集團更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問題。

因為，在長租公寓市場的未來競爭中，不先從規(guī)模上建立起壁壘，是沒有資格談利潤的。“長租公寓雖然毛利率不高，但當規(guī)模做得足夠大時，利潤是可觀的。同時，如果采用重資產(chǎn)模式，可能還有一塊來自物業(yè)增值的利潤。”林峰說。

開源節(jié)流

“2018年市場或有潛在風險，供給上去后需求跟不上，就會出現(xiàn)租金下降、空置率上升的現(xiàn)象，特別是2017年通過高杠桿拿高價房的有較大風險。”在去年底的一次論壇上，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)給規(guī)模加速擴張的長租公寓市場潑了一盆冷水。

這并不是危言聳聽。實際上，在各大長租公寓品牌加快跑馬圈地的2017年，已有不少長租公寓品牌倒下。

2017年8月9日，老牌長租公寓運營商魔方宣布完成對V客青年公寓的戰(zhàn)略投資，將其納入麾下。魔方CEO柳佳表示，未來長租公寓很可能會進入資源整合階段，不排除通過并購繼續(xù)擴大規(guī)模。V客青年公寓創(chuàng)始人辜月稱，目前市場無序發(fā)展的情況較為普遍，V客青年公寓要獲得更充分的發(fā)展，必須要與像魔方這樣的龍頭合作。

被魔方并購的V客青年公寓是幸運的，更多的長租公寓創(chuàng)業(yè)品牌，或因經(jīng)營不善，或因資金鏈斷裂，無奈退出市場。以Color公寓為例，2015年成立后，其曾獲得過1600萬元A輪融資，隨后通過互聯(lián)網(wǎng)平臺智金匯進行股權(quán)融資。但2017年底，Color公寓官網(wǎng)掛出“也許今日的離別是為了明日更好的相見”頁面，宣告退出。

即便要拿規(guī)模賭明天，也要先活到明天才行。所以，除了很多長租公寓龍頭可以高喊“短期不考慮盈利”的口號，大多數(shù)長租公寓品牌則必須一邊尋求規(guī)模擴張，一邊考慮“如何活到明天”的問題。

在徐詩亮看來，在長租公寓拿房成本不斷上漲，而收入還過度依賴租金的情況下，門店的選址至關(guān)重要，不僅僅要靠近交通便利、人口密集的區(qū)域，而且一定要鎖定支付能力強的高收入人群。一旦選錯地方，無法保證入住率，那么盈利將無從談起，這對長租公寓意味著萬丈深淵。

中國證券報記者在以泊寓為樣本進行調(diào)研的過程中就發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)開店的7家泊寓門店的選址都非常有針對性。比如，泊寓天壇店周邊云集了各大律所和醫(yī)院，針對的目標人群是律師和醫(yī)生;泊寓空港店，靠近首都國際機場，針對的目標人群是航空公司乘務(wù)人員和機場地勤人員。

很多長租公寓品牌也在探索如何在租金之外增加收入來源。鉑濤旗下的長租公寓品牌窩趣CEO劉輝說，目前窩趣20%的收入來源于房租以外收益，包括付費社交、物管費等。去年約30%的門店引進無人便利店，并已開始盈利。今年窩趣將加大依托門店渠道和總部渠道的推廣，包括家居、培訓(xùn)課程以及消費金融產(chǎn)品等，實現(xiàn)多渠道增收。

在探索提升盈利能力的同時，同樣需要探索的是如何通過金融創(chuàng)新控制成本。上述渤海匯金相關(guān)負責人稱，“從融資成本來說，類REITs的雙spv架構(gòu)成本比較高，要繳納25%的企業(yè)所得稅，如果是房企為主體，要繳納土地增值稅;如果中介機構(gòu)成立專門的REITs公司，這部分要繳納企業(yè)所得稅?？傮w來說，運營成本也比較高。”

他表示，目前國內(nèi)在REITs方面還沒有明確、專門的法律法規(guī)，發(fā)行的都是類REITs，沒有真正的REITs，因為目前國內(nèi)的類REITs產(chǎn)品都是在現(xiàn)有法律法規(guī)框架內(nèi)探索整合形成的法律交易結(jié)構(gòu)。他呼吁，監(jiān)管部門應(yīng)盡快出臺REITs的專門性規(guī)定，使得整個市場有法可依。

同時，在拿房方面具有天然優(yōu)勢的房企可以通過與其他長租公寓品牌合作，取長補短，通過提升效率的方式實現(xiàn)雙贏。易居中國研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，“房企擅長獲取房源，運營商則擅長精細化管理，房企主導(dǎo)產(chǎn)品，具體運營則委托給長租公寓運營商，這會成為一種不錯的模式。”

在徐詩亮看來，相對于萬科、龍湖、旭輝、碧桂園這種有相當實力運營長租公寓的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，中小房地產(chǎn)開發(fā)商更有尋求外部合作的動力。比如，魔方在上海與星月地產(chǎn)合作，幫助其運營位于楊高路的一棟公寓資產(chǎn);窩趣透露，去年簽約的房源中，有六成是與開發(fā)商合作。