“冰火兩重天”對于以金魚胡同為界的王府井街上的商業(yè)項(xiàng)目而言或是相對貼切的表述。北京商報記者近日走訪王府井商圈注意到，位于王府井大街與金魚胡同交界處的淘匯新天2-9層基本處于空置狀態(tài)，2層僅余幾家商戶仍在經(jīng)營。據(jù)悉，商場4層以上計劃改造為寫字樓，這也是繼王府井銀泰in88部分樓層轉(zhuǎn)型寫字樓后又一例商改寫。在業(yè)內(nèi)人士看來，金魚胡同與王府井大街交匯處交通區(qū)位相對較好，對于多年商業(yè)運(yùn)營效果不佳的項(xiàng)目而言，轉(zhuǎn)型寫字樓或是不錯的方向。

改寫字樓

淘匯新天或是王府井商圈最沒有存在感的項(xiàng)目之一。北京商報記者近日走訪時注意到，商場2-9層基本處于空置狀態(tài)，除了2層部分商家仍在正常經(jīng)營之外，以上樓層仍有零星商戶在進(jìn)行最后甩賣。

多家商戶告訴北京商報記者，商場在幾個月前更換了業(yè)主，目前將要轉(zhuǎn)型寫字樓，加上本身商場的人氣就比較低，所以有的商戶到期未續(xù)，有的則屬于商場在調(diào)整當(dāng)中清退的。

北京商報記者致電淘匯新天租賃部確認(rèn)了這一消息。租賃部相關(guān)人士告訴北京商報記者，商場4層以上將調(diào)整為辦公樓，目前4-7層已經(jīng)有人租了，還在對外招商的是8層和9層，面積分別是3400平方米和3500平方米。而4層以下仍想做商業(yè)，目前大量空置的原因，則是招商“還沒有招滿”。

從現(xiàn)場來看，一層的手機(jī)體驗(yàn)店、名創(chuàng)優(yōu)品，2層的尼康體驗(yàn)店、coffee bene以及跨一二層的聚美優(yōu)品極速免稅店仍在正常經(jīng)營當(dāng)中。在采訪當(dāng)中，清退區(qū)域當(dāng)中仍在經(jīng)營的幾家商戶主要分為兩類，一類是正在協(xié)商賠償問題的商戶，包括門店裝修費(fèi)用、剩余租期的租金等;另一類是此前因商場人氣較低、經(jīng)營不理想而未繳納一些名目費(fèi)用的商戶，未能獲得賠償金及剩余租金返還。

多次調(diào)整

包括上述商戶提到的業(yè)主更換，事實(shí)上，淘匯新天從2011年至今有過多次調(diào)整，但始終處于相對冷清的狀態(tài)。早在今年7月，贏商網(wǎng)就曾在一篇報道中指出，高力國際發(fā)布了《華北區(qū)》房地產(chǎn)2017年上半年回顧及下半年展望報告，報告指出，位于王府井步行街的王府井淘匯新天購物中心已經(jīng)以22億元出售給了一位個人買家。盡管未能核實(shí)上述信息，但淘匯新天租賃部相關(guān)人士告訴北京商報記者，自己所屬公司為天津王府置業(yè)有限公司北京淘匯新天分公司，目前淘匯新天產(chǎn)權(quán)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)移完畢，房產(chǎn)證也都拿到了，不存在產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等問題。

從公開資料來看，轉(zhuǎn)手一說并非空穴來風(fēng)。北京商報記者在國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)和水滴信用上以上述信息搜索到天津王府置業(yè)有限公司北京淘匯新天房屋租賃分公司、天津王府置業(yè)有限公司以及天津王府置業(yè)有限公司北京物業(yè)管理分公司。其中天津王府置業(yè)有限公司北京淘匯新天房屋租賃分公司的地址正是淘匯新天的地址。根據(jù)系統(tǒng)公示的營業(yè)執(zhí)照信息，核準(zhǔn)日期為今年10月30日;天津王府置業(yè)有限公司擁有淘匯新天品牌和商標(biāo);天津王府置業(yè)有限公司北京物業(yè)管理分公司的注冊時間為今年10月27日。不少時間節(jié)點(diǎn)均為今年下半年。

而在更早之前，據(jù)商業(yè)地產(chǎn)人士觀察，早在2011年，InfraRed Partner投資公司和香港地產(chǎn)商南豐集團(tuán)聯(lián)合成立的匯貫·南豐中國投資管理有限公司投資了淘匯新天購物中心，從2011年7月啟動招商，到了2012年出租率達(dá)到70%，再到之后由于項(xiàng)目過戶手續(xù)問題延遲開業(yè)，直到2014年，淘匯新天才正式對外宣布開業(yè)。

辦公需求

無獨(dú)有偶，11月，北京商報記者獲悉，王府井銀泰in88計劃將4-8層改為寫字樓。位于京城黃金商圈卻放棄轉(zhuǎn)型寫字樓，在業(yè)內(nèi)人士看來是意料之外，卻也在情理之中。第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部高級董事溫書閱告訴北京商報記者，這兩個項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)早在數(shù)年前就有轉(zhuǎn)型寫字樓的想法。

相較王府井大街南段，金魚胡同以北的這兩個商業(yè)項(xiàng)目顯得要冷清得多。銀泰in88之前多年虧損，在正式更名銀泰in88確立高端路線之后，表現(xiàn)也不溫不火，3層以上乏善可陳。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，從外部環(huán)境和商業(yè)辦公物業(yè)的運(yùn)營規(guī)律來看，大城市電商比較發(fā)達(dá)，很多商業(yè)項(xiàng)目容易出現(xiàn)客流不足、租金收益不高的現(xiàn)象，所以這個時候會出現(xiàn)很多新的問題，比如說空置率較高、經(jīng)營壓力大等。而對于辦公物業(yè)來說，若實(shí)體經(jīng)濟(jì)好，企業(yè)有較好的擴(kuò)張動機(jī)，那么這個時候辦公物業(yè)的租賃需求就會上升。所以在北京此類核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營似乎意義不大，而更多的要改造成為寫字樓市場，這也是實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)營效益最大化的導(dǎo)向。

催化市場

相對如今在電商沖擊下大批調(diào)整轉(zhuǎn)型的實(shí)體零售商業(yè)，寫字樓市場則要樂觀得多。

根據(jù)仲量聯(lián)行今年發(fā)布的《勇往直前——北京辦公樓市場的光明前景》，北京甲級辦公樓空置率多年低于5%，使得北京成為就全球而言最供不應(yīng)求的辦公樓市場之一，這種現(xiàn)狀表明市場需要更多辦公空間供應(yīng)。

溫書閱分析指出，商業(yè)本身運(yùn)營和管理更為復(fù)雜精細(xì)，成本也更高，且在北京市場傳統(tǒng)中端及中低端商業(yè)有進(jìn)一步萎縮趨勢。而從寫字樓市場來看，北京寫字樓市場近六七年一直處于賣方市場，市場需求旺盛，未來市場依舊相對樂觀。同時寫字樓的經(jīng)營管理也更為簡單，成本相對低，目前，不論從“開源”還是“節(jié)流”來看，業(yè)主對于寫字樓產(chǎn)品都更有信心。目前北京已經(jīng)有不少商改寫并取得成功的案例，這也促使此趨勢得到進(jìn)一步催化。