因數(shù)個頂級學(xué)區(qū)的幼升小問題，北京學(xué)區(qū)房被推上“風(fēng)口浪尖”。

過去兩天內(nèi)，部分西城區(qū)幼升小的家長接到通知，需進行2021年小學(xué)入學(xué)意向填報。在登記意向?qū)W校時，那些2020年7月31日后購買了德勝、月壇學(xué)區(qū)房的家長發(fā)現(xiàn)，只能選擇其他片區(qū)的普通小學(xué)。

一石激起千層浪，消息流出后，關(guān)于“學(xué)區(qū)房時代終結(jié)”、“北京學(xué)區(qū)房遭重錘”等論調(diào)層出不窮，市場上再次掀起對學(xué)區(qū)房價值的反思。

第一財經(jīng)記者在實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，西城相關(guān)片區(qū)業(yè)主的心態(tài)已有所動搖。昨晚，西城德勝片區(qū)有房源緊急降價，業(yè)主報價從1000萬元降至920萬元，該房源總面積59.8平方米，建于1980年，單價每平方米15萬元左右。

學(xué)區(qū)房神話真的終結(jié)了嗎?多位業(yè)內(nèi)人士表示，如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時間對過去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)，會形成價值下拉。包括德勝、金融街(000402,股吧)等片區(qū)，短期房價下探是可預(yù)見的，而且會有比較迅速的體現(xiàn)。

今年4月30日，中共中央政治局會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。學(xué)區(qū)房問題，首次在這種高規(guī)格會議中被點名。

目前，北京學(xué)區(qū)房對市場的影響仍在發(fā)酵，入學(xué)人數(shù)、政策導(dǎo)向均是變量因素，但引導(dǎo)學(xué)區(qū)房回歸理性已是大勢所趨。

學(xué)區(qū)房出現(xiàn)變數(shù)

在“雞娃”泛濫的北京，學(xué)區(qū)房的任何風(fēng)吹草動都備受關(guān)注。

西城德勝片區(qū)被視為北京最好的學(xué)區(qū)之一，因保底校水平也較高，一直是家長為孩子落戶入學(xué)而爭搶的對象。不過上述家長發(fā)現(xiàn)，在填報意向?qū)W校時，第二實驗德勝校區(qū)、五路通小學(xué)、育翔小學(xué)等熱門小學(xué)均沒有學(xué)位。

記者在2021年西城幼升小多校劃片入學(xué)意向表中也看到，德勝片區(qū)內(nèi)無學(xué)?？蛇x，相鄰學(xué)區(qū)學(xué)校為新街口學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)的志成小學(xué)、鴉兒胡同小學(xué)等。月壇學(xué)區(qū)內(nèi)同樣無學(xué)?？蛇x，相鄰學(xué)區(qū)為金融街、展覽路等四個學(xué)區(qū)。

金融街片區(qū)影響較小，有兩個較一般的小學(xué)可做選擇。“德勝和月壇名額滿了，優(yōu)先派給去年7月31日之前買進去和之前的原住民家庭，四老房(指獨立產(chǎn)權(quán)房房主或租住公房的承租人為適齡兒童的祖父、祖母、外祖父、外祖母，編按)也比多校劃片后進來的順位靠前，除了空掛戶的四老，會被派到鴉兒胡同小學(xué)。”當?shù)啬持薪榉Q。

花千萬買房，卻不能上心儀的學(xué)校，這讓一些家長啞然。不過業(yè)內(nèi)表示，本次西城區(qū)的公辦幼升小，依然是按照入戶時間和相關(guān)順位排序的，不過因德勝和月壇片區(qū)學(xué)位過于火爆，才導(dǎo)致同片區(qū)無學(xué)?？烧{(diào)劑。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠稱，德勝、月壇近年來入學(xué)人數(shù)大幅增加，教學(xué)資源優(yōu)異的學(xué)校學(xué)位數(shù)量有限，實施多校劃片有利于將入學(xué)學(xué)生較均衡地分于各個學(xué)校;另一方面，學(xué)區(qū)房一定程度上帶動房價上漲，通過實施多校劃片可以遏制房價上漲，符合“房住不炒”原則。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，整體看，并非完全是調(diào)控的原因，萬眾一心擠去西城，才是熱點區(qū)域?qū)W位不夠的核心原因。“西城區(qū)共有11個學(xué)區(qū)，目前德勝、月壇、金融街片區(qū)有影響，當然不排除未來幾年人口更多，影響擴大。”

不僅是西城區(qū)，近日東城區(qū)幼升小錄取結(jié)果，也對學(xué)區(qū)房產(chǎn)生“利空”。

具體而言，東城區(qū)那些房本是2019年1月1日之前的家庭，按原來單校的規(guī)則來;上述日期之后的房本需要搖號，從結(jié)果看，電腦派位的隨機性很大，看不出任何規(guī)律，如和平里一小的適齡兒童去了和平里九小，也有被派到地壇小學(xué)的。

實際上，今年4月份，北京市教委已表示，今年全市將進一步加大多校劃片力度，穩(wěn)妥推進以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式，各區(qū)嚴格執(zhí)行已經(jīng)公布的多校劃片政策。

具體到西城區(qū)，按該區(qū)政策：自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

東城區(qū)也早已執(zhí)行了多校劃片，但過去兩年基本按就近入學(xué)的原則搖號，不確定性較小。今年，東城多校劃片擴大了地理范圍。業(yè)內(nèi)認為，那些居住條件很差的老破小，沒有了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的加持，身價將大打折扣。

遏制學(xué)區(qū)房炒作

作為兼具功能性與投資性的標的，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在過往樓市中備受追捧。

以北京為例，2019年西城區(qū)爛縵胡同一套5.6平方米的“破舊小”，以總價127.55萬元成交，每平方米價值約23萬元。今年以來，西城德勝等學(xué)區(qū)房源同樣出現(xiàn)漲價現(xiàn)象，德勝已飆升至每平方米17萬元左右。

因新冠肺炎疫情等因素，很多家長短期內(nèi)無法將孩子送到國外讀書，于是轉(zhuǎn)向國內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房熱度被再次推高?；ㄇf買入老破小、空掛戶集體戶等現(xiàn)象頻出，高價學(xué)區(qū)房不僅讓家長壓力倍增，也助推了樓市熱度。

為整治學(xué)區(qū)房亂象，2021年以來，寧波、合肥、深圳等多個熱點城市已出臺相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價格參考機制、學(xué)區(qū)房限購加碼、加大對違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。

4月1日，深圳市三部門聯(lián)合印發(fā)開展“學(xué)位房”等虛假違法廣告專項整治工作方案。同時，深圳首提“全區(qū)試點大學(xué)區(qū)制”，在民治街道小一和初一各自選取5所學(xué)校，納入到大學(xué)區(qū)招生學(xué)校中，阻擊高價學(xué)位房。

具體到北京此次舉措，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，對西城一些“老舊小”來說，居住和地段價值并不足以支撐現(xiàn)在的高價，多靠學(xué)區(qū)帶來的價值助力，隨著學(xué)區(qū)價值在短時間內(nèi)被剝離，會逐漸出現(xiàn)價值回歸的過程。

但從長遠來看，在“就近入學(xué)”基本原則下，相當比例的新戶籍家庭終歸會納入上述片區(qū)。“學(xué)區(qū)房本身的價值邏輯不會被打破。”郭毅稱，東西城和海淀作為傳統(tǒng)教育強區(qū)，即便是非拔尖的學(xué)校，也比相鄰教育薄弱片區(qū)的教學(xué)質(zhì)量更高。在教育需求下，終會帶來購房家庭的集中流入，只不過以前學(xué)校和房子之間有明確掛鉤，沒有特別清晰的掛鉤后，購房家庭選擇面更大，價格也更低。

克而瑞認為，應(yīng)促使住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)。