到“下沉市場(chǎng)”搶食，不僅是互聯(lián)網(wǎng)巨頭的故事，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也加入了這場(chǎng)戰(zhàn)事。

在已近尾聲的首輪集中供地中，22個(gè)重點(diǎn)城市硝煙彌漫，有人仰取俯拾，也有人鎩羽而歸。值得注意的是，主戰(zhàn)場(chǎng)之外，有個(gè)被“忽視”的隱秘角落同樣熱浪滾滾——悄然升溫的縣城土拍。

四天前，合肥一次性出讓12宗地塊，其中合肥城建競(jìng)得肥西縣一宗商業(yè)用地，總價(jià)4709.25萬(wàn)元，溢價(jià)率高達(dá)162.5%。再往前，惠州博羅、泉州永春、宿遷泗陽(yáng)等縣城或縣級(jí)市，同樣出現(xiàn)超100%溢價(jià)率成交地塊。

更有甚者，以小商品“出圈”、前5月進(jìn)出口額破千億的義烏，今年已誕生出“地王”。3月份，武漢地產(chǎn)以30億總價(jià)，拿下義烏市江濱北路與賓王路交叉路口西北側(cè)地塊，樓板價(jià)高達(dá)3.6萬(wàn)，創(chuàng)今年義烏土拍記錄。

縣城，這個(gè)曾讓年輕人“逃離”、被主流敘事遺落的地方，成為開(kāi)發(fā)商新一輪的“掘金地”。房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)、土拍升溫，那些具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)的縣城，正悄然講述另一種故事。

房企搶地身影下沉

融資難、拿地更難，是房企當(dāng)下面臨的真實(shí)處境。

近日，東莞發(fā)布新規(guī)稱，新注冊(cè)空殼公司將不能參與東莞土地拍賣，房企“馬甲搶地”被堵。在買地都要“搖號(hào)”的年代，房企活下去不僅要拼財(cái)力，還要拼運(yùn)氣。多地發(fā)文劍指“馬甲搶地”，直接折射出房企生存現(xiàn)狀。

不僅如此，仍在攀升的地價(jià)，讓越來(lái)越多的中小房企望而卻步?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，30家典型房企5月新增土地成交總價(jià)為3367億元，環(huán)比上升76.9%;平均成交樓板價(jià)7917元/平方米，環(huán)比上升43%。

“拿地不賺錢，不拿地會(huì)死。”身在局中，房企必須適應(yīng)游戲規(guī)則，尋找自己的生存策略。這一背景下，縣城土拍悄然冒頭，成為房企的新獵場(chǎng)。

以義烏、永康、東陽(yáng)三個(gè)縣級(jí)市為例，2021年起，這三個(gè)由浙江金華管轄的地方，經(jīng)由地價(jià)跳漲引發(fā)了一輪樓市高熱，涉宅用地土拍最高樓板價(jià)分別達(dá)到3.6萬(wàn)元/平方米、1.7萬(wàn)元/平方米和1.2萬(wàn)元/平方米。

上述由武漢地產(chǎn)拿下的地塊，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下上半年省內(nèi)地價(jià)第三，眾安和中海也以超3萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得義烏另外兩宗老城宅地。永康、東陽(yáng)也出現(xiàn)“萬(wàn)元地”，碧桂園更是以224%的溢價(jià)率競(jìng)得永康城北宅地。

“縣中地王”雖不是普遍現(xiàn)象，但超100%高溢價(jià)率地塊，正在頻繁出現(xiàn)。

5月25日，中交地產(chǎn)以總價(jià)9.26億元成功競(jìng)得惠州博羅2021(儲(chǔ)備)6號(hào)地塊，成交樓面價(jià)約7584元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)97%。

5月19日，中駿集團(tuán)以10.32億元競(jìng)得泉州永春2020-24號(hào)地塊，成交樓面價(jià)5460元/平方米(未扣除回購(gòu)面積)，溢價(jià)率109.8%。

5月14日，中傲置業(yè)經(jīng)過(guò)400輪競(jìng)價(jià)，以14220.86萬(wàn)元競(jìng)得宿遷泗陽(yáng)2021A1地塊，成交樓面價(jià)4705元/平方米，溢價(jià)率135.25%。

克而瑞監(jiān)測(cè)結(jié)果同樣顯示，集中供地后，非重點(diǎn)城市土拍升溫，高熱地塊進(jìn)一步向郊縣“下沉”，譬如南通的如東縣，金華的永康市、義烏市，臺(tái)州的玉環(huán)市、臨海市、溫嶺市等，均有競(jìng)拍輪數(shù)超百輪的高熱地塊成交。

“兩集中拍地后，核心城市土地市場(chǎng)的門檻和熱度都在上升，競(jìng)爭(zhēng)較大。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴第一財(cái)經(jīng)，相對(duì)而言，三四線城市競(jìng)爭(zhēng)較小。

另一方面，宋紅衛(wèi)表示，核心熱點(diǎn)一二線城市利潤(rùn)空間在縮小，這些城市房?jī)r(jià)嚴(yán)格控制，地價(jià)不斷上升，房企開(kāi)發(fā)利潤(rùn)很小，尤其是新進(jìn)入的房企很難盈利。在一定程度上，核心一二線城市已成為跑量的“代建”市場(chǎng)。

“從房企角度看，深耕區(qū)域、做細(xì)分市場(chǎng)是區(qū)域型和中型房企的選擇，避開(kāi)頭部房企、選擇利潤(rùn)空間更可控的下級(jí)市場(chǎng)，對(duì)這部分房企更加有利。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩同樣表示。

簡(jiǎn)而言之，尋找補(bǔ)倉(cāng)機(jī)遇、挖掘利潤(rùn)空間，是房企下沉到縣城拿地的初衷。值得注意的是，有此意愿的房企不在少數(shù)。“上半年和幾家排在20~50名的房企溝通，很多都表達(dá)了積極尋找這類市場(chǎng)的思路。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

縣城能撐起野心嗎?

土拍升溫之外，一些縣城的房?jī)r(jià)也悄然出圈，“過(guò)萬(wàn)”成為高頻詞。

中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)等平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有100余個(gè)縣(縣級(jí)市)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，均價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，其中海南陵水最高，浙江義烏第二。從區(qū)域分布看，超九成位于東部沿海地區(qū)，浙江、江蘇、福建和海南較為集中。

憑借優(yōu)渥的環(huán)境及地理位置，海南陵水縣以34738元/平米被稱為“全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的縣”。義烏所在的浙江，縣城房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)早已不是個(gè)例，一些核心地段甚至可賣到三萬(wàn)元均價(jià)，這一水平超過(guò)我國(guó)很多二三線城市。

因百縣房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，該話題日前引發(fā)業(yè)內(nèi)討論，也帶來(lái)諸多爭(zhēng)議。縣城房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)正常嗎?都是誰(shuí)在接盤?市場(chǎng)是否有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景?

同策研究院認(rèn)為，GDP總量與城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯正相關(guān)，地級(jí)市與縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)總量分布格局，決定城市房?jī)r(jià)的分布特征。由此可見(jiàn)，浙江部分縣級(jí)市，尤其是“百?gòu)?qiáng)縣”，地價(jià)房?jī)r(jià)飆升背后都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在支撐。

以金華前述三地為例，克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，新房市場(chǎng)90%以上的購(gòu)房者來(lái)自本地，其中70%由本地私營(yíng)業(yè)主構(gòu)成，收入與現(xiàn)金儲(chǔ)備扎實(shí)。棚改客群也具有購(gòu)買力，永康“一賠五”、義烏“每人180萬(wàn)”等安置方式均提供了充裕本金。

“成熟都市圈的下沉市場(chǎng)由于有產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和人口流量支撐，市場(chǎng)存在穩(wěn)定的需求，處于中游的房企也正是在尋找這樣的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，成為支撐公司發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。”潘浩表示，要從都市圈角度衡量縣城發(fā)展的基本面。

宋紅衛(wèi)還稱，從政策嚴(yán)格程度上來(lái)看，三四線城市調(diào)控政策相對(duì)寬松，預(yù)售價(jià)格方面可以有一定增長(zhǎng)預(yù)期，資金回報(bào)率也高于熱點(diǎn)一二線城市。

以永康綠地某項(xiàng)目為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年6月該項(xiàng)目一期首開(kāi)預(yù)售均價(jià)19000元/平方米，2021年兩宗地王出讓后，二期改為精裝交付，并報(bào)尾盤預(yù)售價(jià)25000元/平方米，開(kāi)盤加推幾開(kāi)幾罄。

“只要有人有產(chǎn)業(yè)就不怕，不過(guò)這類城市的項(xiàng)目體量往往不大，把握住中短期市場(chǎng)的走向就好。”就縣城房地產(chǎn)是否有支撐力，一位業(yè)內(nèi)人士稱。

總而言之，大房企在集中供地中手持龐大的資金、資源，可在全國(guó)范圍內(nèi)爭(zhēng)奪拿地，并根據(jù)自身布局挑選核心或核心外的城市。然而，頭部挑選完畢后，核心城市的地塊還有多少殘余?這是每個(gè)企業(yè)都需考慮的問(wèn)題。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從布局三四線城市角度來(lái)看，有選擇性地布局，可實(shí)現(xiàn)房企“利潤(rùn)+規(guī)模”的戰(zhàn)略目標(biāo)。但如果盲目布局，或者高價(jià)拿地進(jìn)入，則風(fēng)險(xiǎn)較高。今明兩年，一些房企在三四線城市的項(xiàng)目或會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。