國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，月份，全國房屋新開工面積為17742萬平方米，環(huán)比下降7%，同比下降9.3%。即使和疫情前的2019年同期相比，這一數(shù)據(jù)也下降了10.5%。在重點城市試行土地出讓“兩集中”政策后，市場分析人士認(rèn)為，相關(guān)政策或改變房地產(chǎn)行業(yè)原有開發(fā)節(jié)奏，后期或造成新盤集中上市。

房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場預(yù)期

數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818513萬平方米，同比增長10.5%。其中，住宅施工面積578028萬平方米，增長10.9%。房屋新開工面積53905萬平方米，增長12.8%。其中，住宅新開工面積40335萬平方米，增長14.4%。房屋竣工面積22736萬平方米，增長17.9%。其中，住宅竣工面積16551萬平方米，增長20.7%。

市場普遍分析，房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場預(yù)期。國信證券研報稱，當(dāng)下銷售端高景氣非常明顯，庫存去化周期也處于2012年以來的最低水平，房企補庫存的訴求較為強烈。但該研報同時指出，“近期土地市場的表現(xiàn)顯示房企正在積極補庫存。然而作為補庫存的另一個關(guān)鍵指標(biāo)，新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻不如人意。”

新開工面積增速放緩，土地出讓“兩集中”政策被認(rèn)為是主要原因之一。今年3月開始，全國22個重點城市率先實施“兩集中”供地新政，也就是集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，一年內(nèi)發(fā)布住宅用地公告不超過三次。

受這項政策影響，22個城市的首批土地出讓集中在今年4月下旬到6月中旬。在集中出讓前，22個城市土地供應(yīng)較少，這導(dǎo)致了新開工放緩。

集中供地致樓盤集中開盤上市

市場機構(gòu)分析，新開工面積低于預(yù)期，另一大原因在于部分房企資金調(diào)配能力有限，需將有限資金投入土地市場爭奪。在土地市場拿地優(yōu)先于新開工。

中央對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管“三道紅線”政策的出臺，意味著“去杠桿、降負(fù)債”成為房企重要任務(wù)之一。“三道紅線”是指監(jiān)管層于2020年針對房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)的融資新規(guī)，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。

《2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》顯示，在“三道紅線”監(jiān)管下，降杠桿初顯成效，前500強房企杠桿率有所降低。在長期償債能力方面，500強房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降;凈負(fù)債率均值為85.08%，較上年下降11.62個百分點。在短期償債能力方面，2020年500強房企短期償債能力略有下降，流動比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動比率均值為0.49，與上年持平。

方正證券研報稱，隨著土地集中出讓在試點城市陸續(xù)進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)新開工增速6月預(yù)計將會回升。

貝殼研究院高級分析師潘浩說，月集中供地持續(xù)進(jìn)行，土地成交面積進(jìn)一步提升，疊加房企為年內(nèi)實現(xiàn)銷售回款，預(yù)計下階段房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積將持續(xù)上漲，與土地出讓金共同拉動開發(fā)投資增長。

有市場人士擔(dān)心，集中拿地，再加上開發(fā)建設(shè)進(jìn)度類似，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項目集中入市，如中小房企所競得地塊較差，缺乏對購房者的吸引力，生存狀況會更加艱難。