前不久，住房和城鄉(xiāng)建設部等6部門發(fā)布了《關于加強輕資產住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(簡稱《意見》)，為引導住房租賃企業(yè)回歸住房租賃服務本源、防范化解金融風險、促進住房租賃市場健康發(fā)展提供了有針對性的指導。

這一新政受到租客、房東與行業(yè)機構的高度關注。各方普遍認為，《意見》直接回應了民生關切，不僅提高了對租房者的保護力度，也有利于住房租賃行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

對準租房痛點

租購并舉，是當前住房制度的重要內容。不過，房地產市場上一直存在著“重購輕租”的局面。租賃市場的短板，影響了租戶的獲得感，放大了供需的不平衡。

租房的痛點有哪些?

——頻繁搬家，住得不踏實。河南姑娘趙菲在北京從事傳媒工作已經好幾年，一直租房住。在她看來，租房過程中的不穩(wěn)定性是最大的痛點。“經常要搬家。有時候是因為自己工作變動，想換個近一些的住處。多數情況下，是房東另有安排，或者房租上漲太多，不得不搬家。搬一次家很累人，也增加了不安定感，讓人覺得租來的房子不是家。”趙菲說。來自山東的張瑞也有同感。她說，特別是合租情況下，每次搬家還要面臨室友磨合的問題，住得不踏實。“我們最后還是選擇了買房，畢竟剛結婚，這樣也穩(wěn)定一些。”

——溝通困難，“小摩擦”變成“大問題”。許西是上海一名醫(yī)藥行業(yè)工作者，兒子正在讀初中。為了縮短孩子從住處到學校的路程，爺兒倆曾經在某公寓租住過一年時間。許西介紹，2020年9月份開始直到退租，房間的網絡信號一直是中斷的。“當時，我嘗試聯系客服，客服說這是供應商切換，并承諾會在幾天后恢復網絡。結果卻是一拖再拖，直到我租期結束也沒恢復。除了斷網以外，約定的保潔服務也是不斷縮水，從一周一次變成一個月一次。這些事看著不大，可是很影響居住體驗。”

——信息不暢，房東抱怨也不少。“我家有一套空閑的毛坯房想出租。如果交給中介，往往會面臨租客輪替帶來的空檔期和壓價問題。如果轉包給長租公寓，又會在裝修標準、房租水平隨行就市調整方面出現分歧，真頭疼!說到底還是要有一個完善的市場才行啊!”家住浙江杭州的李先生嘆氣說，自己也嘗試過直接尋找合適的租客。然而，個人信息傳播能力終究有限，每次在網上發(fā)布的出租信息都石沉大海，沒什么反響。

“部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業(yè)，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金”“少數住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益”……此次發(fā)布的《意見》，在開篇就明確了要推動解決的問題，可謂對準市場痛點。

規(guī)范租金收取

貝殼研究院最近發(fā)布的《2021新青年居住消費報告》顯示，約49.2%的受訪者目前正租房居住，租房是青年人解決居住問題的主流選項。其中，經濟、方便、便宜是年輕人主要考慮因素。而工作不穩(wěn)定導致更換住處，虛假房源信息多，安全隱患、維修責任無人承擔，房屋質量差及克扣押金等，是年輕人租房時遇到最多的問題。

如何讓租房者“挺直腰桿”，愿意租房、租得安心?《意見》圍繞“租金”環(huán)節(jié)給出了多項具體措施。

——制止“高收低出”“長收短付”。《意見》明確住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。

自如首席運營官梁占華表示，《意見》的出臺，將直接推動“高收低出”“長收短付”這一行業(yè)歷史問題的解決，推動行業(yè)轉向高質量發(fā)展。租客與房東都將成為規(guī)范市場環(huán)境的參與者、需求者與受益者。

——對租賃企業(yè)“管資金、管貸款”。貝殼研究院分析師黃卉介紹，為了更好地促進房屋向居住屬性回歸，《意見》明確提出“杜絕租賃企業(yè)挪用租客租金來擴張規(guī)模”“嚴禁違規(guī)利用杠桿擴張，不得變相開展金融業(yè)務，規(guī)范租金貸使用，防止企業(yè)以租金貸資金形成資金池”等等。“這是對過去租賃企業(yè)粗放式發(fā)展的糾偏，將提升租客和業(yè)主對租賃企業(yè)的信心，同時有效推動輕資產租賃企業(yè)規(guī)范化經營，改善各大城市新市民特別是年輕人的居住環(huán)境。”黃卉說。

——租金變動不能太隨意?！兑庖姟窂娬{發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場租金水平方面的示范作用，對于租金上漲過快的可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

穩(wěn)定租金水平的具體措施，各地還在研究醞釀中，但這一指導方向已經讓不少租房者感到振奮。“租房是我們這些年輕人在大城市工作生活必經的過程?！兑庖姟返某雠_，反映出國家非常重視住房租賃行業(yè)，正在從頂層設計上推動和規(guī)范長租產業(yè)健康發(fā)展。”北京白領崔夢堯表示，自己租房近5年，開始是合租，現在已換成整租。如果租房很穩(wěn)定、不用擔心搬家和隨意漲房租，自己很樂意考慮長期租房居住。

嚴格租賃監(jiān)管

好的政策，不僅是解難題，還在于為市場長期健康發(fā)展建制度、立規(guī)矩。

今后，住房租賃從業(yè)管理將更嚴格。《意見》提出，住房租賃企業(yè)應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門推送開業(yè)信息，由所在城市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。

同策研究院資深分析師張吉輝表示，輕資產住房租賃行業(yè)，進入門檻低、行業(yè)參與者眾多，質量參差不齊，長期以來缺乏有效的抓手和方式，監(jiān)管有所不足。此次《意見》的出臺可謂有的放矢，體現了政府部門整治租賃市場亂象的決心。

“此外，通過租賃服務管理平臺信息化的建設，使物業(yè)、租賃經營企業(yè)、承租人情況、資金賬戶、市場價格等信息公開化、透明化，這有助于解決租賃市場信息不對稱的問題，并落實了責任主體。”張吉輝說。

《意見》還專門提出，城市政府對規(guī)范發(fā)展住房租賃市場承擔主體責任，要建立多部門協同的住房租賃聯合監(jiān)管機制，并將相關部門的監(jiān)管工作納入政府績效考核體系。

新政策不僅受到租房者歡迎，也得到企業(yè)的積極回應，認為這將引導房屋租賃行業(yè)向標準化、精細化發(fā)展。“自如已經推出了‘增益租’的全新模式，在裝修層面，根據實際房屋情況進行設計，標準工期全透明，全流程數字化管理，業(yè)主可通過自如APP查看裝修進度;在收益方面，自如會根據市場和樓盤情況與業(yè)主商定出房價，在市場向好時，超出商定價格的部分與業(yè)主進行收益分成。”梁占華表示。

“相信隨著國家政策的落實，租房市場會更加規(guī)范，我也會繼續(xù)考慮選擇一些知名、靠譜的中介或平臺進行租房。畢竟，監(jiān)管到位，行業(yè)才能健康發(fā)展，發(fā)展好了對大家都有利。”剛從長春大學畢業(yè)、正準備租房的馮美琪說。