保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國等龍頭房企今年股價均呈下跌態(tài)勢。從板塊表現(xiàn)看，24日上證地產(chǎn)指數(shù)(000006.SH)為6097.53點，自四月中旬以來整體震蕩下行，板塊估值也處于近十年的較低水平。

自“三道紅線”流出以來，房企以高杠桿支撐增速的模式被瓦解，這是板塊低迷的重要因素之一。而近日信息顯示，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標融資有收緊趨勢，基金子公司對該類產(chǎn)品的備案被叫停，再次折射出房企融資艱難的現(xiàn)狀。

對此有投資機構(gòu)人士告訴第一財經(jīng)，確實聽到上述傳聞，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類非標產(chǎn)品是開發(fā)商融資渠道之一，如果被圍堵融資難度會進一步加大。一位私募機構(gòu)人士、一位千億房企CFO均證實了上述消息的真實性。

房企融資的“灰色地帶”

地產(chǎn)板塊此輪下跌，受“三道紅線”影響頗為深遠。2020年7月初，上證地產(chǎn)指數(shù)曾站上7120點，但自8月份融資新規(guī)則流出后，板塊表現(xiàn)一路向下，甚至曾于今年2月初跌破6000點。

身處資金密集型行業(yè)，融資環(huán)境的風(fēng)吹草動都會對房企有所影響。近日,房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類非標產(chǎn)品收緊的傳聞，再次觸動了市場敏感的神經(jīng)。

消息顯示，基金業(yè)協(xié)會近期叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，主要是購房尾款資產(chǎn)。通過基金子公司等資管計劃作為通道的“非標”融資此前一直存在，但該協(xié)會窗口指導(dǎo)機構(gòu)，要求暫停此類產(chǎn)品備案。

多位業(yè)內(nèi)相關(guān)人士證實了該消息的真實性。“房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類非標產(chǎn)品主要是險資渠道和基協(xié)渠道。”某千億房企CFO對第一財經(jīng)表示，他所在的企業(yè)發(fā)行的均為標準化產(chǎn)品，目前未受上述監(jiān)管收緊影響。

一位投資機構(gòu)人士也告訴記者，確實聽聞中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標業(yè)務(wù)，主要是基金子公司的產(chǎn)品，供應(yīng)鏈ABS等標準化產(chǎn)品不受影響，但目前發(fā)行人也比較困難。“房企本身融資就比較難，又少了一個渠道。”

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資，即以房企應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券進行融資。標準化的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈產(chǎn)品主要指在交易所發(fā)行的ABS和在銀行間市場發(fā)行的ABN;非標產(chǎn)品主要由信托機構(gòu)、券商資管\基金子、證券公司等發(fā)起。

此次監(jiān)管動向，主要涉及非標準化的供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。以基金子發(fā)起的私募資管計劃為例，其交易結(jié)構(gòu)為：基金子作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計劃，受讓保理公司歸集的建筑公司對房企的應(yīng)收債權(quán)，房企則將自身信用嵌入產(chǎn)品。

近兩年，房企其他融資渠道受限，不斷通過供應(yīng)鏈ABS方式進行融資。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模共計1846.7億元，同比增長18.0%，在房地產(chǎn)ABS發(fā)行總規(guī)模中占比59.1%。

安信證券認為，房企參與供應(yīng)鏈融資有三方面好處。一是延長付款賬期;二是隱藏有息負債，供應(yīng)鏈融資對應(yīng)房企資產(chǎn)負債表內(nèi)的應(yīng)付賬款，不在有息負債內(nèi)，可美化凈負債率等指標;三是節(jié)約土地增值稅等成本。

西政資本也表示，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資天然帶有融資出表的動機和屬性。比如房企通過商票等形式完成對自己可控的施工單位、材料供應(yīng)商的款項支付后，后者利用對開發(fā)商的應(yīng)收賬款取得融資，并通過各種方式變相回流給開發(fā)商。

值得注意的是，由于供應(yīng)鏈融資的原始權(quán)益人是保理公司，在過去一段時間內(nèi)一度不被作為房地產(chǎn)融資進行監(jiān)管。標準化的供應(yīng)鏈類產(chǎn)品ABS和ABN，則分別在2019年、2020年才被限制只可借新還舊。

安信證券稱，如果基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品被暫停，該變動為非標監(jiān)管領(lǐng)域的“政策補丁”。此前，這類產(chǎn)品因不被列為房地產(chǎn)融資，而不違反中基協(xié)《備案管理規(guī)范第4號》的規(guī)定。

供應(yīng)鏈融資受影響

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類非標產(chǎn)品若收緊，對開發(fā)商影響多大?

業(yè)內(nèi)認為，當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資以標準化的ABS、ABN為主流，非標占比相對不高，而前者監(jiān)管相對穩(wěn)定，對行業(yè)大部分公司的影響相對有限。

但安信證券指出，該監(jiān)管動向反映出“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)未改變，監(jiān)管對房地產(chǎn)融資的規(guī)范一直在持續(xù);如果進一步推進，需對非標融資較多的房企保持關(guān)注，其再融資穩(wěn)定性可能受影響。

一位投資機構(gòu)人士則稱，如果監(jiān)管暫停“基金子+供應(yīng)鏈非標產(chǎn)品”，房企融資渠道將進一步收窄，融資難度會繼續(xù)加大。

因非標數(shù)據(jù)不可獲得，從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS\ABN情況看，存量余額在100億以上的房企有5家，為萬科、遠洋、碧桂園、龍湖和綠城，存量分別為577.3億、514.0億、140.0億、119.4億、104.7億元，該數(shù)據(jù)基于安信證券。

西政資本認為，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標產(chǎn)品被堵，顯示出中基協(xié)對房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資納入涉房融資進行監(jiān)管的決心。這也是繼5月8日中基協(xié)通報資管計劃不得投資購房尾款資產(chǎn)后，又一極具殺傷力的融資監(jiān)管措施。

實際上，諸多信號均顯示出，房企融資環(huán)境趨緊的苗頭并未扭轉(zhuǎn)，開發(fā)商找錢已越來越難。

近日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃·案例通報(2021年第2期 總第2期)》，同樣提到了資管計劃投資購房尾款資產(chǎn)的問題。

該協(xié)會認為，資管計劃投資購房尾款，雖不屬于正向列舉的禁止投向，但實質(zhì)上為房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)提供便利，一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資杠桿，與國家產(chǎn)業(yè)政策及“房住不炒”的導(dǎo)向不符。

為進一步規(guī)范此類業(yè)務(wù)，協(xié)會已將前述情況報告至監(jiān)管部門，并開展專項抽查工作。同時，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)不得新設(shè)資管計劃投資購房尾款資產(chǎn)，存量產(chǎn)品應(yīng)有序壓降購房尾款投資規(guī)模，到期后不得展期。

從公開市場發(fā)債數(shù)據(jù)看，房企融資環(huán)境也不容樂觀。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行90筆，較上月減少8筆;發(fā)行規(guī)模折合人民幣約936億元，環(huán)比減少3.4%，同比減少7.3%。

該研究院分析師認為，降負債是房企當(dāng)前重要目標，不少房企下調(diào)了新增發(fā)債規(guī)模增速，預(yù)期二季度房企債券融資規(guī)模受償債規(guī)模、土地雙集中政策以及房企自身銷售回款等因素影響，會出現(xiàn)階段性波動。

一位券商人士告訴記者，集中供地之下，大型龍頭及央企迎來發(fā)展機遇，但它們能否利用好紅利也是考驗。房地產(chǎn)的生意比以前難做了，未來的贏家屬于擁有核心競爭力、強運營能力、多元發(fā)展能力的企業(yè)。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，房企業(yè)績增速較低的時間點基本上就是2020年，經(jīng)過2017、2018年高價地的集中釋放，2021年隨著行業(yè)銷售規(guī)模進入相對增長的階段，房企利潤率也有望得到修復(fù)。

對地產(chǎn)股來說，在調(diào)控政策及行業(yè)基本面影響下，地產(chǎn)板塊仍在低谷艱難徘徊。海通證券研報指出，雖然地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，但萬得房地產(chǎn)指數(shù)走勢依舊偏弱，沒有擺脫向下運行的態(tài)勢，尚沒有企穩(wěn)跡象。

除去融資等政策影響，房企盈利空間收窄，也是板塊被壓制的重要因素。

據(jù)中信建投測算，近期集中供地的各城中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中杭州的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶則僅有6.7%，房企賺錢越來越難已是事實。

海通證券認為，經(jīng)過幾個月的向下調(diào)整，目前房地產(chǎn)指數(shù)面臨企穩(wěn)反彈的窗口期。一季度我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣度不錯，因偏低的估值和較高的業(yè)績確定性，行業(yè)龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際。