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上海針對樓市亂象進行“精準(zhǔn)打擊” 預(yù)計今年上海學(xué)區(qū)房會降溫

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年前兩個月,房地產(chǎn)銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高,全國商品房成交均價突破1萬元/方米。

自新一輪政策集中出臺以來,房價和地價已經(jīng)成為各地政府嚴(yán)監(jiān)管的對象——各地不僅掀起了購房首付資金來源的監(jiān)管風(fēng)暴,還針對學(xué)區(qū)房暴漲、炒房客涌入等問題,通過加碼限購、限售、嚴(yán)查資金來源等各種調(diào)控手段,對樓市亂象進行“精準(zhǔn)打擊”。

雖然全國房價未來是否會維持在萬元以上的均價水仍有待觀察,但各城市嚴(yán)查違規(guī)貸款、深化教改、打擊炒房客的大趨勢,不會改變。

3月16日,上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》,將從今年9月1日起施行。

此次政策提出了一個重要的創(chuàng)新或改革,即“名額分配綜合評價錄取”。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類,合計占市實驗示范高中招生總計劃的50%~65%。其中,名額分配到區(qū)招生錄取,以區(qū)為單位,依據(jù)總分排序按計劃錄取;名額分配到校招生錄取,以初中學(xué)校為單位,依據(jù)總分排序按計劃錄取。

通俗而言,今后在上海即使再“菜”(編者注:實力較差)的初中也有名額上好的高中,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此舉或?qū)閷W(xué)區(qū)房降溫。

新政的效果已開始顯現(xiàn)。

“以前這里的房東都不大情愿讓我們中介人員進屋。出了教改政策后,房東看到我們帶客戶都很熱情,還經(jīng)常叫我去家里坐坐。”3月23日,上海浦東某熱門學(xué)區(qū)房中介小王對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

上海學(xué)區(qū)房“高燒”快一年

易居研究院智庫中心提供給《中國經(jīng)濟周刊》記者的一份報告顯示,上海學(xué)區(qū)房“高燒”是從2020年二季度開始的。

該報告挑選了三大板塊進行分析。其中,大三林板塊是2020年學(xué)區(qū)房炒作較多的新興板塊;張江板塊本身是上海較為優(yōu)質(zhì)的郊區(qū)學(xué)區(qū)板塊;黃浦區(qū)則代表了上海教育資源豐富的主城區(qū)。

大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數(shù)據(jù),而黃浦區(qū)則選取了二手住宅數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示,大三林板塊(含前灘,新房)、張江板塊(較為優(yōu)質(zhì)的郊區(qū)學(xué)區(qū)板塊,新房)和黃浦區(qū)(教育資源豐富的主城區(qū),二手房)3個區(qū)域/板塊的價格,2019年比較穩(wěn)定。到了2020年,尤其是當(dāng)年二季度開始,這3個區(qū)域/板塊的價格明顯上漲,出現(xiàn)了學(xué)區(qū)炒作、一房難求、房價哄抬、預(yù)期不穩(wěn)等現(xiàn)象。2020年下半年,其價格漲幅明顯高于上海均水

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫的監(jiān)測,2020年全年,上海新建商品住宅成交均價為55994元/方米,同比漲幅為2.5%;而大三林板塊新建商品住宅成交均價為99359元/方米,同比漲幅為17.7%。

克而瑞認(rèn)為,這樣的漲幅明顯偏大,說明價格虛高。若后續(xù)價格下跌,則容易對購房者產(chǎn)生各類風(fēng)險。

回訪:學(xué)區(qū)房降溫,“老破小”首當(dāng)其沖

今年1月,《中國經(jīng)濟周刊》記者曾實地探訪浦東某“老破小”學(xué)區(qū)房,彼時該小區(qū)有房源報價每方米21萬元,僅一墻之隔的另一小區(qū)因號稱“雙學(xué)區(qū)”房,則要再加價50萬~100萬元不等。

當(dāng)時房產(chǎn)中介小劉告訴記者,房東挑客現(xiàn)象嚴(yán)重,一般要求全款或少貸款,如果還沒有準(zhǔn)備好資金就沒必要看房了。“房東也已看好了其他樓盤要趕緊下單,現(xiàn)在這個時間點,不跳價就是好房東了!”

3月23日,當(dāng)記者再次詢問該小區(qū)房價時,小劉介紹,有戶50方米的兩居室目前報價680萬元,只要出價,都可以談。“說句實話,我都瞧不上這房子,在這里買房很多人都是掛個戶口就再租掉的,都是為了孩子讀書用。”

小劉告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,現(xiàn)在房東的心態(tài)和去年大不一樣,看到別人降價也有些著急。“去年有戶50方米的房子掛800萬元總價,當(dāng)時房東的心態(tài)是不愁賣,隨便掛個高價,現(xiàn)在政策一出立馬降了70萬元。”

記者還發(fā)現(xiàn),期上海鏈家下架了約萬套二手房源。有房產(chǎn)銷售透露,現(xiàn)在要上架房源,需要上傳房東的身份證、房產(chǎn)證等真實信息并經(jīng)后臺人工審核,否則鏈家臺的外網(wǎng)就無法展示,但內(nèi)網(wǎng)還能看得到。

3月24日,記者以購房者身份詢問主銷黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)中介小吳。小吳介紹說:“我感覺這里的學(xué)區(qū)房反而有微漲,只是房東不像年前那樣‘高姿態(tài)’,可以跟他砍價。”據(jù)了解,黃浦區(qū)目前在售學(xué)區(qū)房小戶型均價約15萬元/方米,大戶型約10萬~13萬元/方米。

“菜中”周邊住宅可不可以買?

中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦對記者說:“我個人將學(xué)區(qū)房定義為小學(xué)能上一梯隊的公辦學(xué)校,因為小學(xué)主要是培養(yǎng)好的學(xué)習(xí)習(xí)慣,而將能上初中定義為學(xué)區(qū)房我認(rèn)為有炒作的嫌疑。從過年到現(xiàn)在,浦東很多地方出現(xiàn)了以炒初中學(xué)區(qū)房為主的情況,這次中考教改可以說是對這批人的‘當(dāng)頭棒喝’。”

“此次政策的核心是入學(xué)機會的公,哪怕是‘菜小’和‘菜中’,只要讀書好,就能進好的高中。很明顯是強調(diào)大家受優(yōu)質(zhì)教育機會均等。”盧文曦說。

盧文曦認(rèn)為,當(dāng)前一些房源價格上漲僅僅依賴學(xué)區(qū)概念,周邊配套等實際并不完善。“學(xué)校未必是一流的,也不一定能確保進好學(xué)校,其中風(fēng)險可想而知。”他介紹,2020年上海學(xué)區(qū)房價格漲了20%~25%,而普通住宅價格上漲還不到10%,明顯是學(xué)區(qū)溢價造成的。今后隨著教育質(zhì)量落差減小,溢價將會慢慢收窄。公辦初中學(xué)區(qū)房會有松動空間,而公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房則相對堅挺。

有家長糾結(jié),孩子在牛校里并不拔尖,放“菜中”還可能拼個前幾名,既然“菜中”也有進入名校機會,那么是否有必要去買“菜中”旁的房子呢?

對此,業(yè)內(nèi)人士介紹,牛校的機會更多,“菜中”雖然也有名額,但數(shù)量不敢保證。在孩子學(xué)習(xí)固定的情況下,上牛校還是上“菜中”更易進名校,本質(zhì)上是一個概率問題。

盧文曦解釋說:“打鐵還需自身硬,‘菜中’只有掐尖才有機會。完全淡化學(xué)區(qū)房我覺得也不現(xiàn)實,但今后學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價不會像以前30%那么夸張,可能會回調(diào)到15%左右。”

業(yè)內(nèi)人士呂智超接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說,學(xué)區(qū)房概念本就是相對概念,是在穩(wěn)定的競爭體系當(dāng)中為孩子找到相對競爭優(yōu)勢的位置。現(xiàn)在舊的衡被打破了,但未來還是會建立新的衡。到時,只要還存在相對競爭優(yōu)勢,大家還是會去尋找相對優(yōu)勢的位置,“菜小”“菜中”也有可能成為未來大家追捧的機會。

呂智超說,絕大多數(shù)買學(xué)區(qū)房的人都明白,最重要的其實是學(xué)校的同學(xué)和學(xué)習(xí)氛圍,所以“菜中”的幾個名額真不一定能吸引到多少人,“畢竟,無論有沒有名額,孩子自己學(xué)得好,才是最重要的前提,這也符合這次的改革初衷——不是為了吸引拔尖學(xué)生跑去和‘菜中’學(xué)生搶名額,而是給普通家庭的孩子更多機會”。

預(yù)計:2021年上海學(xué)區(qū)房降溫

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為,2021年1月,上海市就發(fā)布過《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。隨著3月16日上海教委政策的出臺,政策組合拳效應(yīng)體現(xiàn),熱點區(qū)域的學(xué)區(qū)房有降溫的跡象,各類房價虛高的現(xiàn)象也將繼續(xù)減少。若配合上海5個新城建設(shè)等新政策,可以預(yù)計,“十四五”期間,包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的上海樓市,將呈現(xiàn)“炒作減少、房價趨穩(wěn)、秩序規(guī)范”的特征。

嚴(yán)躍進分析說,從這兩年購房市場和擇校情況來看,出現(xiàn)過很多不理的現(xiàn)象。一窩蜂爭搶所謂的好學(xué)校,造成了很多問題和矛盾,例如:對教育政策理解不透徹,導(dǎo)致家庭教育出現(xiàn)各類問題;盲目追捧學(xué)區(qū)房,也可能會因為各種原因,不能就讀意向?qū)W校;追漲的情緒下,導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的購入成本很高,房價下跌后出現(xiàn)虧損。

“此類問題勢必要解決,既需要政府層面進行機制或制度的設(shè)計,也需要家長或購房者心態(tài)的調(diào)整。”嚴(yán)躍進說,對于學(xué)區(qū)房在內(nèi)的市場穩(wěn)定工作,實際上也是今年全國各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門的重點工作。今年一季度,合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各類政策,從各個角度各個渠道出發(fā),積極穩(wěn)定了學(xué)區(qū)房的價格和市場預(yù)期。此次上海教改政策具有很強的示范效應(yīng),對于全國各地學(xué)區(qū)房降溫工作具有很好的啟發(fā)意義。

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