近日，陽(yáng)光城集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理共享平臺(tái)正式宣布上線，平臺(tái)的上線，意味著陽(yáng)光城全周期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的優(yōu)化管理開(kāi)始起步，據(jù)悉，未來(lái)陽(yáng)光城全面推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理改善提升的重要舉措。

此前，人們更多關(guān)注陽(yáng)光城從2017年起，用4年實(shí)現(xiàn)了年銷售額從300億到2000億的飛躍，但很少有人注意到，陽(yáng)光城也正是從2018年開(kāi)始，每年的有息負(fù)債都在下降，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，已經(jīng)開(kāi)始從融資驅(qū)動(dòng)到經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的發(fā)展，穩(wěn)步邁入高品質(zhì)發(fā)展周期。

數(shù)字化引領(lǐng)變革 共享系統(tǒng)保駕護(hù)航

隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)模式和管理模式的變革成為必然趨勢(shì)。以陽(yáng)光城為例，2020年12月，集團(tuán)管理的銀行賬號(hào)超過(guò)6000個(gè)，管理項(xiàng)目公司超過(guò)1400個(gè)，在15個(gè)區(qū)域有300多個(gè)在售項(xiàng)目，僅僅銷售定價(jià)調(diào)價(jià)一項(xiàng)，每個(gè)月就有超過(guò)900單提報(bào)到集團(tuán)總部。顯然，解決問(wèn)題的主要途徑就是數(shù)字化。據(jù)克而瑞報(bào)告顯示，2020年60%的TOP50房企增加了數(shù)字化投入，90%的TOP50房企把信息部作為一級(jí)部門。

早在2017年，陽(yáng)光城管理層開(kāi)始意識(shí)到數(shù)字化變革的重要性。陽(yáng)光城的數(shù)字化，并非簡(jiǎn)單的線上營(yíng)銷或者企業(yè)管理的數(shù)字化，而是從頂層設(shè)計(jì)自上而下，全面覆蓋財(cái)務(wù)、管理和服務(wù)這三大核心維度，實(shí)現(xiàn)以利潤(rùn)為導(dǎo)向的精細(xì)化管理升級(jí)，用數(shù)字化改造企業(yè)生產(chǎn)方式。其頂層設(shè)計(jì)思想是： 以財(cái)務(wù)目標(biāo)為抓手，向精細(xì)化管理要效益;項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為核心，向投、產(chǎn)、供、銷、服要品質(zhì);以客戶服務(wù)為中心，開(kāi)辟新航道，向服務(wù)要增量 。

2017年10月，財(cái)務(wù)共享中心項(xiàng)目啟動(dòng);2018年5月，陽(yáng)光城財(cái)務(wù)共享中心正式運(yùn)營(yíng);2020年12月，共享系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)及時(shí)率99%，資金支付0失誤，更成為了唯一具備地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、公寓、建筑、園林等“全業(yè)態(tài)、全業(yè)務(wù)”覆蓋的財(cái)務(wù)共享中心。

2021年，陽(yáng)光城對(duì)共享服務(wù)2.0升級(jí)規(guī)劃，財(cái)務(wù)、人力、IT三大職能將率先推行“ABC戰(zhàn)略”(AI人工智能，Big Data大數(shù)據(jù)，Cloud云計(jì)算)，最終實(shí)現(xiàn)共享服務(wù) “五化目標(biāo)”(標(biāo)準(zhǔn)化、平臺(tái)化、智能化、數(shù)字化、生態(tài)化)。陽(yáng)光城的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)管控和經(jīng)營(yíng)決策將進(jìn)入嶄新的數(shù)字化管理時(shí)代。

營(yíng)收鞏固穩(wěn)大局 優(yōu)化土儲(chǔ)謀發(fā)展

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)銷售金額2,180億，銷售面積1,529萬(wàn)平方米，銷售穩(wěn)固在雙千億的規(guī)模。其中浙江大區(qū)年銷售首次突破400億元;在品牌和品質(zhì)的加持下，2020年公司超7成項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)于競(jìng)品，近8成項(xiàng)目去化優(yōu)于競(jìng)品。與此同時(shí)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入822億元，同比增長(zhǎng)34.60%;歸母凈利潤(rùn)52億，同比增長(zhǎng)29.85%。

2020年，陽(yáng)光城的土地儲(chǔ)備仍然充足，但拿地方式與以往相比變化顯著，更加追求低投入高收益。年報(bào)顯示，陽(yáng)光城在2020年上半年的土拍窗口期以低溢價(jià)在城市群和省會(huì)城市加速拿地，同時(shí)精準(zhǔn)研判市場(chǎng)，加大南方區(qū)域布局以優(yōu)化新增土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。2020年，公司全年共計(jì)支付總地價(jià)707億元，其中權(quán)益地價(jià)402億元，新增確權(quán)總貨值1800億元，一二線貨值占比約70%，大福建、長(zhǎng)三角、珠三角占比約63%。同時(shí)，陽(yáng)光城拓展多種拿地方式，額外鎖定貨值約1289億元，2020年共計(jì)新增土儲(chǔ)3091億元。

2020年，在公司拓展的多種拿地方式中，產(chǎn)業(yè)勾地工作取得突破，舊改項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。通過(guò)以上方式，公司實(shí)現(xiàn)總土儲(chǔ)規(guī)模合理，區(qū)域布局合理：截至報(bào)告期末，公司總可售面積4,252萬(wàn)平方米，可售貨值5,627億元。在城市能級(jí)分布上，一線城市占比26%，二線城市占比50%。在區(qū)域分布上，三大城市群合計(jì)占比51%，大福建占比13%，其他區(qū)域以分布在省會(huì)城市為主?？偼羶?chǔ)戰(zhàn)略性聚焦一二線城市帶和最具發(fā)展?jié)摿Φ某砷L(zhǎng)性城市。

預(yù)計(jì)2021年公司整體可售貨值約3,260億元，新供貨區(qū)域集中于核心銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)域，其中福建、上海、浙江大區(qū)合計(jì)占比43%，其他區(qū)域以直轄市和省會(huì)城市為主，如重慶、南寧、昆明等。

一步一臺(tái)階 降負(fù)債效果初顯

據(jù)了解，自2017年起，陽(yáng)光城就便開(kāi)始了控負(fù)債、調(diào)結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化之路，后來(lái)隨著市場(chǎng)變化與中央的“三道紅線”政策出臺(tái)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的壓力日趨明顯。

在2020年報(bào)告期內(nèi)，陽(yáng)光城提前半年實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”由橙檔降至黃檔，凈負(fù)債率于2020年末降至94.90%，同比下降43個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比1.53，保持高于1。此外，公司有息負(fù)債總額為1060億元，有息負(fù)債短長(zhǎng)比為3:7，非銀占比繼續(xù)降至20.34%。

判斷企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)觀察其發(fā)展趨勢(shì)，2017年至2020年，陽(yáng)光城負(fù)債率分別為252%、182%、138%、94.9%，其降負(fù)債的決心與能力不言而喻。 隨著公司基本面的持續(xù)改善和降杠桿初見(jiàn)成效，境內(nèi)外多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也給予了充分肯定：境內(nèi)評(píng)級(jí)方面，中誠(chéng)信AA+主體評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定提升至正面;境外評(píng)級(jí)方面，穆迪上調(diào)公司主體評(píng)級(jí)由B2正面上調(diào)至B1穩(wěn)定，中誠(chéng)信亞太首評(píng)BB穩(wěn)定突破公司境外最高評(píng)級(jí)，聯(lián)合國(guó)際上調(diào)公司主體評(píng)級(jí)由BB-穩(wěn)定上調(diào)至BB穩(wěn)定，惠譽(yù)上調(diào)公司債項(xiàng)評(píng)級(jí)由B穩(wěn)定上調(diào)至B+穩(wěn)定。以上評(píng)級(jí)提升為公司繼續(xù)降低融資成本、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)營(yíng)安全性奠定了堅(jiān)固基石。

目前，陽(yáng)光城制定的兩個(gè)五年計(jì)劃中，“一五計(jì)劃”已經(jīng)順利開(kāi)局，不久前朱榮斌對(duì)外界表示：“陽(yáng)光城手里的牌足夠完成第一個(gè)五年計(jì)劃。”在穩(wěn)健發(fā)展的航道上，相信會(huì)給行業(yè)帶來(lái)更多的驚喜。