經(jīng)歷了4月份的兩輪調(diào)控，廣州樓市迎來(lái)變局下的“五一”黃金周。

“看板房的客戶從一樓排到二樓，兩小時(shí)喝光22大箱水……”位于遠(yuǎn)郊增城區(qū)的新世界星輝樓盤(pán)于“五一”當(dāng)天開(kāi)放營(yíng)銷中心，營(yíng)銷人員在微信朋友圈這樣記錄開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的火熱。

由于今年“五一”供貨量為近五年同期新高，再加上各大房企采用“額外折扣優(yōu)惠”“加大渠道力度”等方式拉升人氣，盡管調(diào)控政策疊加，但不少剛需樓盤(pán)以及不限購(gòu)的遠(yuǎn)郊區(qū)域依然熱度不減。

據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，廣州“五一”假期全市推新量約3800套，較去年“五一”假期增加35%，略低于2020年“十一”假期的4000套。全市推新去化率42%，不過(guò)各區(qū)域之間分化依舊明顯，有開(kāi)盤(pán)不到30秒搶光的，也有樓盤(pán)的去化率僅在10%左右的。

值得留意的是，就在節(jié)后首個(gè)工作日，市場(chǎng)傳出廣州擬出臺(tái)新盤(pán)限價(jià)的細(xì)則。據(jù)稱，新備案的項(xiàng)目，價(jià)格備案后年內(nèi)不得調(diào)整，全戶型備案價(jià)格不能超過(guò)2021年一季度所在街道的一手成交均價(jià)。

多個(gè)樓盤(pán)銷售人員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，新的備案價(jià)制度以及近期銀行嚴(yán)查首付款等，明顯影響了開(kāi)發(fā)商的推貨計(jì)劃。記者走訪了解到，如中鼎·和名城合府、大壯名城等項(xiàng)目從3月份就開(kāi)始蓄客，但由于預(yù)售證發(fā)放等原因，項(xiàng)目推售進(jìn)度不斷延遲，遲遲不能入市。

供應(yīng)量創(chuàng)近五年新高

黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠(yuǎn)郊推新套數(shù)占全市近7成。

人才購(gòu)房政策“打補(bǔ)丁”、增值稅征收時(shí)間延長(zhǎng)至5年、嚴(yán)查首付來(lái)源……在402、421新政和土拍盛宴多板塊刷新地價(jià)的疊加影響下，今年的“五一”假期，廣州樓市熱度不減，出人意料。

“等了好幾個(gè)月，聽(tīng)說(shuō)‘五一’終于要開(kāi)盤(pán)。”李芳取消了“五一”出游計(jì)劃，約了中介安排好五天的看房計(jì)劃，希望假期成功“上車(chē)”。

位于黃埔核心地段的大壯名城是李芳的目標(biāo)樓盤(pán)。5月5日晚，大壯名城開(kāi)啟線上搶房。記者從當(dāng)晚開(kāi)盤(pán)的視頻看到，現(xiàn)場(chǎng)銷控大屏幕瞬間由藍(lán)變紅，不到一分鐘，推出的188套房源全部售罄。據(jù)了解，該項(xiàng)目建面92~118平方米，均價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米左右。據(jù)稱，最熱門(mén)的房源一套房有31人同時(shí)搶。

“等不了了。”李芳說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目去年12月推新的均價(jià)為5萬(wàn)元，四個(gè)月時(shí)間每平方米漲了四五千元。

早在4月初，李芳便按照開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意登記的要求，凍結(jié)了10萬(wàn)元在新開(kāi)的銀行卡里，據(jù)悉，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)全是面向凍資認(rèn)籌的客戶。李芳幸運(yùn)地?fù)尩搅艘惶?2平方米的戶型。

位于遠(yuǎn)郊的增城，“五一”期間有多個(gè)新盤(pán)開(kāi)放銷售中心或樣板房，現(xiàn)場(chǎng)人氣火熱。

新世界星輝位于增城新塘板塊，“五一”當(dāng)天開(kāi)放了銷售中心和樣板房，推出57~136平方米戶型，并開(kāi)啟認(rèn)籌登記。據(jù)銷售介紹，項(xiàng)目開(kāi)放當(dāng)天，自己和同事接待了上千訪客，看樣板間的客戶從一樓排到二樓，打印籌單的機(jī)子運(yùn)作到發(fā)熱卡機(jī)……

值得注意的是，據(jù)合富研究院和陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠(yuǎn)郊推新套數(shù)占全市近7成。

增城以354套成交量穩(wěn)居第一，占全市網(wǎng)簽量1204套的近三分之一。而受到預(yù)售證“難產(chǎn)”影響，黃埔、天河、海珠、番禺等多個(gè)中心區(qū)域在“五一”期間“缺貨”局面仍然明顯，成交較平淡。

開(kāi)發(fā)商推貨受影響

調(diào)控輪番出臺(tái)影響著開(kāi)發(fā)商的推貨計(jì)劃。在新政磨合期，由于規(guī)定預(yù)售證必須與項(xiàng)目備案價(jià)掛鉤，不少開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目由于暫時(shí)未獲預(yù)售證，延遲推售計(jì)劃。

“五一”節(jié)后的第一個(gè)工作日，業(yè)界流出一份關(guān)于廣州擬出臺(tái)新房限價(jià)的細(xì)則，引起節(jié)后市場(chǎng)關(guān)注。

記者從多個(gè)樓盤(pán)處獲悉，盡管暫未接到限價(jià)的正式通知，但銷售也在催著客戶盡快網(wǎng)簽。樓盤(pán)銷售普遍表示，限價(jià)是板上釘釘?shù)氖?，只是看?xì)則怎么限。

4月16日，廣州政府約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等6個(gè)區(qū)政府負(fù)責(zé)人，要求各區(qū)按照分區(qū)精準(zhǔn)施策，分類指導(dǎo)。4月22日，廣州市發(fā)布調(diào)控新政后，“分區(qū)調(diào)控”逐漸落地。4月23日，海珠區(qū)住房和建設(shè)局率先發(fā)文，從引導(dǎo)備案價(jià)格、執(zhí)行“一房一價(jià)”標(biāo)價(jià)等6條措施，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的，住建部門(mén)將暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

調(diào)控輪番出臺(tái)影響著開(kāi)發(fā)商的推貨計(jì)劃。在新政磨合期，由于規(guī)定預(yù)售證必須與項(xiàng)目備案價(jià)掛鉤，不少開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目由于暫時(shí)未獲預(yù)售證，延遲推售計(jì)劃。

鏈家的一名中介告訴記者，公司代理的不少樓盤(pán)拿不到預(yù)售證，都已認(rèn)籌蓄客數(shù)月，等到預(yù)售證獲批就開(kāi)盤(pán)。該中介表示，預(yù)售證“難產(chǎn)”主要原因就是限價(jià)。

大壯名城在4月30日獲批了4棟的預(yù)售證，趕上了“五一”黃金周前夕的最后一班車(chē)。不過(guò)，5.5萬(wàn)元/平方米的備案均價(jià)遠(yuǎn)低于此前認(rèn)籌時(shí)6萬(wàn)元的吹風(fēng)價(jià)。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目從3月便開(kāi)始凍資認(rèn)籌，3房戶型凍結(jié)10萬(wàn)元，4房戶型凍結(jié)30萬(wàn)元，客戶需在指定銀行開(kāi)戶凍結(jié)。當(dāng)問(wèn)及下一棟開(kāi)盤(pán)的時(shí)間和價(jià)格時(shí)，銷售表示會(huì)在政府的指導(dǎo)均價(jià)下推出。

記者就推貨是否受新政影響聯(lián)系了該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商廣州市暹崗大有投資有限公司，截至發(fā)稿前暫無(wú)回復(fù)。

對(duì)此，廣州市房協(xié)專家委員歐江波表示，4月份，廣州市及各區(qū)接連出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策在“五一”期間發(fā)揮了一定的作用。最明顯的是，市場(chǎng)上剛需產(chǎn)品占比明顯上升，大戶型、高價(jià)盤(pán)有所減少，開(kāi)發(fā)商短期推盤(pán)行為趨于謹(jǐn)慎、理性，市場(chǎng)炒家受到明顯抑制。目前處于新政消化期，很多項(xiàng)目還沒(méi)有拿到預(yù)售證。預(yù)計(jì)假期后開(kāi)發(fā)商將會(huì)有更清晰的方向，預(yù)售證的發(fā)放也會(huì)相應(yīng)增加。

打擊“炒房”新政顯效

“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”時(shí)代天逸銷售人員稱。

在“五一”到來(lái)之前，廣州接連出臺(tái)兩輪新政，升級(jí)對(duì)樓市的調(diào)控。新政限制了部分外地買(mǎi)家進(jìn)入廣州購(gòu)房的資格，購(gòu)房者心態(tài)生變，開(kāi)發(fā)商趨于謹(jǐn)慎，廣州“五一”樓市也有了新的變化。

“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”位于南沙的時(shí)代天逸銷售人員稱。該項(xiàng)目在“五一”節(jié)開(kāi)放了營(yíng)銷中心和樣板間，主推13、14棟，面積在80~106平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后價(jià)格約3萬(wàn)~3.2萬(wàn)元/平方米。

5月7日，該項(xiàng)目延續(xù)著“五一”假期的火熱，門(mén)口停車(chē)場(chǎng)停了不少來(lái)看房的車(chē)。正如銷售人員所說(shuō)，新政擠壓出了不少外地客。經(jīng)記者大致統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)粵A廣州車(chē)輛20余臺(tái)，深圳的粵B車(chē)輛只有1臺(tái)，沒(méi)有見(jiàn)到粵S東莞車(chē)輛。

4月22日，《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)生效，針對(duì)人才購(gòu)房政策做出調(diào)整?！锻ㄖ芬?guī)定，享受人才政策的購(gòu)房者，必須提供購(gòu)房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，且不得補(bǔ)繳。轄內(nèi)九個(gè)區(qū)的二手房交易增值稅的征免年限，從兩年提升至五年。

在深中通道等利好概念的加持下，從去年至今，廣州南沙、黃埔等地涌入了大量“深圳客”“東莞客”前來(lái)購(gòu)房。此前記者在采訪時(shí)，曾有南沙一售樓人員稱外地購(gòu)房者占到六七成。雖然深圳客、東莞客部分不滿足南沙購(gòu)房條件，但不少中介或開(kāi)發(fā)商都會(huì)提出，可代辦各類中級(jí)技工證書(shū)，滿足人才購(gòu)房要求，幫助買(mǎi)房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，人才購(gòu)房亂象，是廣州樓市暴漲的罪魁禍?zhǔn)祝彩谴侔l(fā)“調(diào)控加碼”的直接原因，“去年房?jī)r(jià)上漲最快的也是這兩個(gè)區(qū)域。”他指出，2019年底以來(lái)，人才門(mén)檻不斷降低，沒(méi)有本地流水、社保，就憑學(xué)歷證明，就能買(mǎi)房，這違背了人才政策的初衷，更加違背了“房住不炒”的頂層架構(gòu)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，人才購(gòu)房社保/納稅證明提升至12個(gè)月，相對(duì)于此前部分區(qū)域僅需半年證明或無(wú)需證明提高了一定門(mén)檻，對(duì)于抑制部分借道人才政策行購(gòu)房之實(shí)的非自住需求有一定作用，對(duì)短線快進(jìn)快出的炒房投機(jī)分子產(chǎn)生一定影響。