中共中央政治局于4月30日召開會(huì)議，重申了“房住不炒”定位，并明確提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。

中央政治局會(huì)議直接“點(diǎn)名”學(xué)區(qū)房，實(shí)屬罕見，信號(hào)意義不可謂不強(qiáng)。如果將之放入房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊形勢(shì)之下，則不難理解決策層為何作此表態(tài)。

“筑壩攔水”

為了應(yīng)對(duì)新冠疫情沖擊，全球央行“大放水”。寬松貨幣政策下，包括韓國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、美國(guó)等主要國(guó)家房?jī)r(jià)均出現(xiàn)快速上漲，部分大都市房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高。

房?jī)r(jià)過快上漲，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，會(huì)帶來巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清指出，上世紀(jì)以來，世界130多次金融危機(jī)中，有100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。

深知其中之害，中國(guó)從去年下半年就開始“筑壩攔水”。許多地方本已相對(duì)嚴(yán)厲的樓市政策一再升級(jí)：限購(gòu)門檻不斷提高，限價(jià)從新房擴(kuò)大到二手房，違規(guī)流入樓市的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸被嚴(yán)查，房產(chǎn)交易過程中的違規(guī)行為被重點(diǎn)打擊，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)也迎來全新的集中供地規(guī)則。

可以說，在中國(guó)重點(diǎn)城市，樓市調(diào)控的嚴(yán)厲程度已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，截至4月中旬，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)超過160次。

新一輪調(diào)控現(xiàn)三大特點(diǎn)

今年，“房住不炒”進(jìn)入第五年。它的現(xiàn)實(shí)意義并沒有因?yàn)闀r(shí)間延長(zhǎng)而衰減，反而正以前所未有的程度、范圍和穿透力影響中國(guó)。

最新一輪的樓市調(diào)控在落地“房住不炒”方面展現(xiàn)出一系列與以往不同的特點(diǎn)：

第一，學(xué)區(qū)房被重點(diǎn)關(guān)注。

由于教育資源配置不均衡，學(xué)區(qū)房時(shí)常成為被炒作的對(duì)象。從去年年底到今年年初，一二線城市二手房升溫，大多始于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。

在中央“點(diǎn)名”之前，已有包括上海、北京、寧波、合肥等多地出臺(tái)針對(duì)學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策。例如：寧波制定熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房參考價(jià)，上海將重點(diǎn)高中至少一半名額均衡分配給每一所中學(xué)。

第二，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的監(jiān)測(cè)、督導(dǎo)成為“調(diào)控指揮棒”。

過往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)說明，中央、地方在調(diào)控落地問題上存在一定博弈，因城施策不能單靠地方自覺。

今年以來，調(diào)控的一大新特征是住建部的監(jiān)測(cè)、督導(dǎo)成為“調(diào)控指揮棒”。今年1月下旬開始，不到3個(gè)月時(shí)間，住建部已實(shí)地調(diào)研、督導(dǎo)或者約談了13個(gè)城市。這種調(diào)研、督導(dǎo)的反應(yīng)十分靈敏。例如：3月25日，南昌發(fā)布有關(guān)政策與“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)要求不符，住建部即日派出督導(dǎo)組趕赴現(xiàn)場(chǎng)，相關(guān)政策當(dāng)天即被撤回。

第三，房地產(chǎn)金融審慎管理拉開大幕。

從去年8月開始，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)劃出“五道紅線”，強(qiáng)調(diào)了金融管理的透明化和規(guī)則化。其中，三道紅線針對(duì)房企融資管理，另外兩道紅線則是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這“五道紅線”的劃出，組成了中國(guó)房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)制度建設(shè)具有里程碑意義。從1998年以來，房地產(chǎn)制度經(jīng)歷住房制度改革、土地制度改革(2002年)再到金融管理改革(2020年)的發(fā)展脈絡(luò)。

“房住不炒”不能只從房子下手

不難看出，新一輪樓市調(diào)控在更靈活、更科學(xué)系統(tǒng)方面下了大功夫。政策聯(lián)動(dòng)性也達(dá)到更高的層次。

不過，還需要看到，很多時(shí)候，房子只是一個(gè)載體，一些看似發(fā)生在房子上的問題，很多并不只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題。

比如：學(xué)區(qū)房問題，就是教育資源如何更公平配置的問題。不增加優(yōu)質(zhì)教育資源供給、不抑制金融投機(jī)，不從教育資源均衡配置入手，是很難根除問題的。

在教育資源外，房子還承載了土地、醫(yī)療、戶籍、金融等各種社會(huì)資源。

因此，如何從更高站位來配置各種資源，統(tǒng)籌各部門的政策，以最大限度地實(shí)現(xiàn)公平，不僅考驗(yàn)各級(jí)政府解決具體問題的能力，更考驗(yàn)其執(zhí)政水平以及政令的通暢性。

中央對(duì)此也早有闡釋。此前發(fā)布的“十四五”規(guī)劃建議中明確指出，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接。

這說明解決房子的問題，不能只從房子下手。真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，還需要將房子、金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療等通盤考慮，統(tǒng)籌謀劃。