4月26日，住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟窂膹臉I(yè)管理、租賃經(jīng)營、資金監(jiān)管、消費貸款等七方面入手，加強住房租賃市場監(jiān)管?！兑庖姟芬?，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營的房源信息納入住房租賃管理服務(wù)平臺管理;住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月;除市場變動導(dǎo)致的正常經(jīng)營行為外，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

單次收租不超3個月

《意見》出臺的背景是近期長租公寓的亂象頻發(fā)。近年來，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。

為此，6部門近日聯(lián)合印發(fā)《意見》，明確要求各地加強住房租賃企業(yè)從業(yè)管理，開展住房租賃資金監(jiān)管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調(diào)控住房租金水平。

具體而言，《意見》針對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，明確要求各地加強從業(yè)管理的同時，規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務(wù)平臺，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

此外，《意見》也指出，各地應(yīng)合理調(diào)控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立住房租金監(jiān)測制度，定期公布不同區(qū)域不同類型租賃住房的市場租金水平。此外，各地還需落實城市政府主體責(zé)任。建立多部門協(xié)同的住房租賃聯(lián)合監(jiān)管機制，將相關(guān)部門的監(jiān)管工作納入政府績效考核體系。

“此次政策是長租公寓市場首個系統(tǒng)監(jiān)管的政策，也成為今年在經(jīng)營貸管控基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場迎來的第二個金融市場監(jiān)管政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，前述三項規(guī)定直擊長租公寓企業(yè)各類違規(guī)做法，有助于規(guī)范市場經(jīng)營，同時防范經(jīng)營方面出現(xiàn)金融風(fēng)險。

嚴防租金貸

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，市場運行總體平穩(wěn)，租金水平穩(wěn)中有降。但仍有少數(shù)住房租賃企業(yè)出現(xiàn)問題影響了住房租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。因疫情催化，已有租賃企業(yè)因資金鏈斷裂頻陷“爆雷”風(fēng)波，其中的違規(guī)操作重點涉及利用“長收短付”的租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)等。

除了租賃市場整體下行壓力加大，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，部分租賃企業(yè)一直以來采用的“高進低出”“長收短付”運營模式已難以為繼。“依靠野蠻擴張已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境，未來長租公寓機構(gòu)將走向精細化運營道路。”

租金貸也時常被當(dāng)作房企套現(xiàn)擴張的工具。對此，《意見》提出，禁止套取使用住房租賃消費貸款。住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。企業(yè)不得利用承租人信用套取“租金貸”，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用“租金貸”。金融機構(gòu)嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要與金融機構(gòu)共享有“高進低出”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)名單，金融機構(gòu)要對企業(yè)進行風(fēng)險評估，對列入上述名單的企業(yè)不得發(fā)放貸款。

此外，《意見》還提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立1個住房租賃資金監(jiān)管賬戶，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，通過住房租賃管理服務(wù)平臺向社會公示。住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時，應(yīng)當(dāng)同時發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管賬戶信息。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金等。

金融機構(gòu)層面，《意見》要求，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過系統(tǒng)對接方式，向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門實時推送監(jiān)管賬戶資金信息。納入監(jiān)管賬戶的資金，在確保足額按期支付房屋權(quán)利人租金和退還承租人押金的前提下，可以支付裝修改造相應(yīng)房屋等必要費用;城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同當(dāng)?shù)?span id="bh7c89q" class="keyword">金融監(jiān)管部門建立住房租賃資金監(jiān)管制度，強化日常監(jiān)督管理，督促住房租賃企業(yè)和商業(yè)銀行落實責(zé)任，確保資金監(jiān)管到位。

加強監(jiān)管應(yīng)時之需

“租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區(qū)別在于，租金貸進入到了輕資產(chǎn)長租公寓企業(yè)的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶，這也是后續(xù)在明晰不同貸款方面所需要注意的。”嚴躍進指出。

在我國，加強長租公寓監(jiān)管是應(yīng)時之需。隨著城市群與都市圈不斷壯大，常住人口城鎮(zhèn)化率驟升，住房租賃市場也迅速擴張。據(jù)房天下研究院分析數(shù)據(jù)顯示，2020年，國內(nèi)租房市場規(guī)?？蛇_2.71萬億元，到2023年我國房屋租賃總面積將達到83.82億平方米，租賃人口達到2.48億人。

穩(wěn)定住房市場，緩解住房壓力也是今年政府重點工作任務(wù)。在3月發(fā)布的政府工作報告重申堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。特別提到，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔(dān)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，北京、上海、廣州、河北、江西、安徽、福建等地已分別就住房租賃下達相關(guān)規(guī)范要求。例如，2月2日北京發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。此次政策針對分散式房源的租賃情況進行開展，對于此前市場上關(guān)注的租金貸、長收短付等行為進行管控，這也成為今年全國較早對租賃市場進行管控的案例。