近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。從長(zhǎng)期看，遏制地方政府的賣地沖動(dòng)，還需完善相應(yīng)機(jī)制，使地方政府財(cái)政收入能夠開(kāi)源，有所保障。

近日，北京發(fā)布了本年度首批住宅地塊集中出讓公告，給地價(jià)上了一道緊箍咒，很有些風(fēng)向標(biāo)的意義。

先看看公告的亮點(diǎn)。其一，這是北京首次提出在土地拍賣前公告地價(jià)上限，之前北京雖早已設(shè)定過(guò)地價(jià)上限，但拍地前，這個(gè)上限是不公布的，只有拍地時(shí)開(kāi)發(fā)商舉牌達(dá)到上限時(shí)，才會(huì)現(xiàn)場(chǎng)宣布。價(jià)格方面，大部分地塊溢價(jià)率將低于15%。也就是說(shuō)，政府準(zhǔn)備讓利，開(kāi)發(fā)商不需要頭腦發(fā)熱任性拍地了。

其二，這次北京共有29個(gè)住宅地塊集中出讓，每個(gè)地塊都設(shè)定了房?jī)r(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商須承諾未來(lái)售價(jià)不高于這一價(jià)格。這意味著，北京這些未來(lái)新入市的新房每一個(gè)都將是限價(jià)房。限價(jià)，將是北京新房銷售的常態(tài)。

其三，北京要求中標(biāo)開(kāi)發(fā)商須承諾品質(zhì)保障。這兩年實(shí)施限價(jià)房以來(lái)，消費(fèi)者屢屢抱怨房屋品質(zhì)下降，花了大筆的錢卻買了雞肋產(chǎn)品。這一條，就是堵上這個(gè)漏洞。

從這些政策看，不得不說(shuō)，為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)這個(gè)大目標(biāo)，北京很是花了些心思。這些年，房?jī)r(jià)和地價(jià)究竟“誰(shuí)推高誰(shuí)”一直爭(zhēng)論不休。一旦“地王”拍出，便會(huì)有人發(fā)出“面粉漲價(jià)，面包豈有不漲的道理”的感嘆。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，地價(jià)上升是成本因素，成本高了，很可能會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁到最終的商品價(jià)格里，不過(guò)商品價(jià)格還受供需關(guān)系等多種因素影響。當(dāng)然，面粉價(jià)格上漲會(huì)在一定程度上影響人們對(duì)面包價(jià)格的預(yù)期，地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系也是如此。

正是基于這個(gè)原因，近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越注重因城施策、綜合施策。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，成為建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。北京這次首次建立“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，把原來(lái)預(yù)售環(huán)節(jié)的限價(jià)前置到了土地出讓環(huán)節(jié)，就是為了發(fā)揮兩者的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

當(dāng)前，全球不少國(guó)家為應(yīng)對(duì)疫情提振經(jīng)濟(jì)而超發(fā)貨幣，我國(guó)面臨著輸入型通脹壓力，房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格有蓄勢(shì)待漲的苗頭。在這種情況下，今年以來(lái)各地紛紛打出了針對(duì)房地產(chǎn)的政策組合拳?？梢钥闯鑫覈?guó)調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，相關(guān)舉措在短期內(nèi)已經(jīng)產(chǎn)生了一定效果。

但也應(yīng)該看到，這些政策很多仍是行政性的。長(zhǎng)期而言，要逐漸建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，不能過(guò)多依賴行政性措施。不然的話，要管住房?jī)r(jià)這匹馬，政策補(bǔ)丁只能越打越多，今年各地調(diào)控政策密集出臺(tái)就在一定程度上顯露出這個(gè)趨勢(shì)，須引起有關(guān)地方和部門重視。

另外，考慮到地方政府財(cái)政收入中土地出讓仍占相當(dāng)大的比重，特別是在疫情等各種因素影響下，各地開(kāi)支加大，收入來(lái)源卻沒(méi)有多大變化。為此，遏制地方政府的賣地沖動(dòng)，長(zhǎng)期看還需完善相應(yīng)機(jī)制，使地方政府財(cái)政收入能夠開(kāi)源，有所保障。