春節(jié)前夕，北京銀保監(jiān)局、央行營管部以及北京市多個部門先后發(fā)文嚴查違規(guī)資金進樓市。2月18日，北京房地產業(yè)協(xié)會官方公益平臺“京房字”披露了部分核查重點實操細節(jié)。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經營貸和經營貸資金的流向是核查的重點之一。

此外，中國證券報記者近期詢問了北京市多家銀行網點，這些網點人員普遍表示，目前符合相關規(guī)定的個人房貸和小微企業(yè)經營貸款均正常辦理，利率和放款時間目前未有大的變化。

重點核查兩方面情況

北京市多個部門聯(lián)合專項核查違規(guī)資金進樓市的消息不斷。2月10日，北京銀保監(jiān)局、央行營管部聯(lián)合下發(fā)了《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產市場的通知》。前述行動和政策的出臺恰逢北京樓市成交量快速增長、部分熱點區(qū)域成交價格出現(xiàn)跳漲，相關專項核查備受關注。

“京房字”披露，在春節(jié)前，主管部門對1月25日以來，樓市熱點區(qū)域的成交案例進行了普遍排查，并在此基礎上，對于西城金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區(qū)成交案例進行重點核查。

由于經營貸資金違規(guī)進入樓市，通常采用的是先全款購房，然后以房子為抵押、套取貸款的方式。因此核查針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。

“京房字”披露了一個專家參與核查的案例。某人在去年新注冊了一家小微企業(yè)，注冊企業(yè)之后沒過幾天，就網簽了西城區(qū)重點學區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個月里，先后從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。該案例被檢查人員從大量的購房合同中篩查了出來。

核查出線索后，實操中的下一步是多部門核查經營貸資金的流向。

通過銀行的配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發(fā)放后，是否用在正常企業(yè)的經營中，還是通過一個“子虛烏有”的虛假經營合同，流入到其它空殼公司的賬戶中。檢查人員會對經營貸這筆資金的全部流向“追根究底”，每筆資金每次都流向哪里，最終流向哪里，一一明晰。直到查出是否用于個人購房。最終，對于查實的違規(guī)行為主體，無論是金融機構、助貸機構還是房地產經紀機構，都將依法嚴肅處罰。

相關監(jiān)管部門在通知中明確提出，銀行機構對因信貸管理不審慎導致的個人經營性貸款違規(guī)流入房地產市場的情況，將從嚴從重查處。此次聯(lián)合工作組還包括了公安的經偵部門，因此，對于查實違法違規(guī)的“助貸機構”，也將“嚴懲”。

“京房字”同時披露，對于正常資金全款購房、沒有申請使用過經營貸的，并不在核查范圍內。

房貸發(fā)放保持正常

從中國證券報記者了解到的情況來看，北京地區(qū)個人房貸額度非常充足，近期商業(yè)貸款發(fā)放時間較去年同期明顯縮短。關于違規(guī)資金進入樓市的核查并未影響到銀行對個人房貸尤其是個人商業(yè)貸款發(fā)放，個人房貸的利率和放款時間均未發(fā)生變化。

鏈家地產某店長對中國證券報記者表示，2020年11月以來，北京地區(qū)銀行發(fā)放純商業(yè)個人按揭貸款的速度明顯加快。“現(xiàn)在房本過戶送到銀行抵押后的1-3天后就放款了，速度非常快。之前一般需要1-2周。我們和十幾家銀行都有合作關系，合作銀行房貸額度普遍比較充足，利率水平穩(wěn)定，均執(zhí)行LPR疊加基點的房貸利率。”

而對于近期北京房價走勢，中原地產首席分析師張大偉認為，北京目前整體樓市杠桿水平在重點城市中幾乎處于倒數水平。整體看，預計市場在一系列調控政策下會保持平穩(wěn)態(tài)勢。

從中國證券報記者了解到的情況來看，北京個別地區(qū)的火爆成交并不能代表北京整體樓市的水平。北京目前樓市實際結構性行情非常突出，即使是最熱門的“東西海”三個行政區(qū)域的學區(qū)房分化也非常明顯，個別熱點地區(qū)如海淀萬柳、西城德勝等個別區(qū)域存在一房難求的現(xiàn)象，前期媒體大量報道的天價學區(qū)房就主要出現(xiàn)在這幾個片區(qū)。而受多校劃片政策實際執(zhí)行方式的影響，不少非熱門學區(qū)的學區(qū)房成交其實較往年平淡了不少。而一些非熱門、非學區(qū)地區(qū)的房源甚至還需要降價才好出手。

“真”小微經營貸仍穩(wěn)定

本次核查違規(guī)資金進入樓市情況，是否會影響到小微企業(yè)抵押性經營貸款發(fā)放情況?中國證券報記者采訪了多個網點的業(yè)務人員，他們均表示，目前其網點的小微企業(yè)抵押性經營貸款均正常受理、正常發(fā)放，優(yōu)惠利率未有大的變化，但他們會向客戶反復強調，申請的貸款不得進入股市和樓市。

某股份制銀行北京市朝陽區(qū)某網點業(yè)務人員對中國證券報記者表示，其所在網點企業(yè)抵押性經營貸款仍正常受理。而當被問及近期核查行動對貸款發(fā)放是否有影響時，該人員表示，近期是核查資金是否存在進入樓市、股市等違規(guī)行為，如果是拿房子作為抵押申請貸款用于公司和生意經營并沒問題。近期，其網點執(zhí)行的最低利率為3.85%。

有媒體報道稱，近期北京部分網點上調了經營性抵押貸款利率。有銀行支行網點負責人表示，這與實際情況有出入，可能是部分低息產品額度用盡導致。他進一步解釋稱，一般來說，銀行在年初“開門紅”期間，會推出一些利率比較優(yōu)惠的產品，這類產品額度有限，主要發(fā)放給優(yōu)質或重要客戶。“這并不是銀行提高了利率，更多是額度的問題。銀行不大可能會因為相關核查就提高這類產品的利息。”

前述負責人指出，支持小微企業(yè)融資、降低實體經濟融資成本是國家層面對金融機構尤其是商業(yè)銀行的政策要求。因此，各家銀行都會嚴格執(zhí)行這一政策，基層網點也會嚴格執(zhí)行總行和分行的相關政策。目前，面向小微企業(yè)的經營性普惠類貸款產品利息仍然較低，這一趨勢還將持續(xù)一段時間。