“我們門店所在片區(qū)有兩個(gè)千萬的單子因?yàn)樾抡饧s了。”上海一房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說道。

1月21日晚，上海市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，通過一系列“組合拳”的方式調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！兑庖姟芬?ldquo;對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。”“個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海在樓市較活躍、一些違規(guī)行為有所露頭的情況下，果斷對(duì)樓市“虛火”冒頭就打，并以“組合拳”的方式全面降低樓市投資投機(jī)買家入市機(jī)會(huì)、提高入市成本。

住房限購門檻提高，假離婚購房道路被堵

在此次出臺(tái)的樓市新政中，最受關(guān)注的政策之一為嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

這一政策為認(rèn)為是“打補(bǔ)丁”政策，嚴(yán)堵離婚買房的漏洞。在業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會(huì)產(chǎn)生直接遏制作用。

在經(jīng)紀(jì)人小李經(jīng)手的房產(chǎn)買賣中就遇到了“離婚以獲首套資格”的情況。據(jù)經(jīng)紀(jì)人小李介紹，他所服務(wù)的買家張女士于2020年12月拿到上海戶口后就通過離婚的方式獲得了首套房資格。落戶后，小李先后帶著客戶看了三套房源，并最終和其中一位房東確定了交易買賣。

按照小李客戶的情況，由于買家需要先賣掉外地的一套房子才能交上海房產(chǎn)的首付，因此付完定金后，買賣雙方約定于2021年3月進(jìn)行首付款轉(zhuǎn)賬。

“新政出來后，這個(gè)單子就很尷尬，因?yàn)槎ń鹨呀?jīng)交了，但是網(wǎng)簽和貸款現(xiàn)在都辦不了。因?yàn)槎址渴强憔W(wǎng)簽的時(shí)間。1月22日之前沒有網(wǎng)簽成功的都要按照新政策執(zhí)行了，就是追溯離婚前的家庭套數(shù)。”小李說道。

據(jù)小李介紹，這樣的情況并非個(gè)別。“我同事一個(gè)千萬的案子也遇到了這樣的情況，按照新政，買家直接被限購了，后來買賣雙方和平解約了。”

未滿五年的房子交易稅直接提高，有客戶因新政多出50萬稅費(fèi)而解約

上海發(fā)布的新政中，還有一個(gè)最直接的政策是調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

根據(jù)以往的規(guī)定，購買普通住宅首套房滿2年交易時(shí)，免征增值稅及附加，但是按照新政，必須滿5年后才能免征增值稅。

這也直接提高了未滿5年房產(chǎn)交易時(shí)的稅費(fèi)。

以一套400萬元滿2年未滿5年的普通住宅為例，新政前，該房產(chǎn)免征增值稅及附加，但是新政后，該房產(chǎn)將繳納約21萬元的增值稅。

“調(diào)整增值稅免征年限對(duì)二手房市場(chǎng)的交易有直接的影響，對(duì)于滿2年不滿5年的普通住宅來說，客戶成本直接被提高了。”經(jīng)紀(jì)人小張說。

“目前，我們門店就有客戶因?yàn)槎喑鰜淼亩愘M(fèi)誰來承擔(dān)的問題一直在討論，但多數(shù)情況還是轉(zhuǎn)嫁在買家頭上。”小張說。

而在經(jīng)紀(jì)人小李的門店中，同樣的情況被擺在了買賣雙方之間。有房東提出“不退定金且解約”或者“買家自行承擔(dān)稅費(fèi)”的要求，但最終妥協(xié)下來的結(jié)果是房東掏2萬元，中介公司退一部分中介費(fèi)，其余稅費(fèi)由買家自行承擔(dān)。

而對(duì)于部分非普通住宅而言，稅費(fèi)提高的更加明顯，按照原來的政策，非普通住宅實(shí)行增值稅差額征收，新政后則實(shí)行全額增收。

“我們門店還有一個(gè)大單子，因?yàn)樵鲋刀惗喑鰜?0萬元，也解約了。”小李說。

新政效果顯現(xiàn)，二手房帶看量下降11%

新政出臺(tái)一周，對(duì)市場(chǎng)的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。上海鏈家公布的一周(1/25-1/31)各項(xiàng)二手房指標(biāo)來看，環(huán)比均出現(xiàn)下滑，其中，成交套數(shù)環(huán)比下降26%，成交均價(jià)環(huán)比下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶量下降8%，新政對(duì)需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。

上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾指出，此次新政遏制假離婚買房、提高增值稅年限等調(diào)控升級(jí)的措施對(duì)市場(chǎng)有效降溫，特別是增值稅年限的調(diào)整直指二手房市場(chǎng)，房東上調(diào)掛牌價(jià)的比例出現(xiàn)明顯下降，降價(jià)占比提升6個(gè)百分點(diǎn)，而買家考慮到交易成本的增加，亦出現(xiàn)觀望的情緒，疊加后續(xù)出臺(tái)的法拍房限購、結(jié)構(gòu)封頂放貸等組合拳，向市場(chǎng)釋放“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的信號(hào)，起到為樓市降噪的作用。