“慶幸年前把房買了！”又有一線城市調(diào)控出重拳，四大行集體上調(diào)房貸利率

1月27日廣州，四大行房貸利率全線上調(diào)。

“今天接到的文件，首套房貸利率調(diào)整為LPR+55bp，二套房貸LPR+75bp。”工商銀行廣州市海珠區(qū)一家支行的信貸人士在電話中對中證君說。

在廣州，除了工商銀行外，工農(nóng)中建四大行的首套和二套房貸利率均作出了上述調(diào)整。中證君向上述四大行一一求證，得到的答復(fù)是確有此事。

廣州：房貸利率提高、額度緊

2020年廣州樓市交投活躍度明顯提升，年底現(xiàn)"翹尾行情"，黃埔、天河等區(qū)房價出現(xiàn)較大漲幅。繼廣州住建局嚴厲發(fā)聲打擊哄抬房價等違法行為后，廣州的四大行房貸全線漲價。

一家國有銀行廣州某分行信貸業(yè)務(wù)負責(zé)人介紹，1月26日，四大行發(fā)出通知，要求1月27日執(zhí)行房貸利率調(diào)整。

根據(jù)1月20日央行公布的5年期以上LPR(4.65%)，廣州首套和二套房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%。

上述負責(zé)人還表示，目前他所在的分行房貸額度比較緊張，放款時間也較之前明顯延長。近期監(jiān)管部門對部分銀行進行約談，加大個人住房貸款的管控力度。

“慶幸自己在年前把房買了。”一位已經(jīng)“上車”的購房者表示。

另一位剛需族則表達了自己的無奈：“對于我這個七月份入職的廣漂，壓力更大了哎，本以為廣州是一線房價最友好的了，難道要向北上深看齊了嗎?”

“這才是真調(diào)控，從信貸入手，效果比封堵假結(jié)婚假離婚、代持炒房都要好。”有網(wǎng)友表示。

此次房貸漲價主要是四大行，中證君咨詢了廣州部分股份制商業(yè)銀行，截至發(fā)稿，均表示暫未接到類似通知，但有銀行表示，出現(xiàn)了房貸額度緊缺情況。

據(jù)了解，房貸“緊張”的情況在其他樓市成交火熱的一線城市也有顯現(xiàn)。中證君致電北京、上海等地多家國有行和股份行網(wǎng)點，工作人員均表示，沒有收到上調(diào)貸款利率的指示，但有部分網(wǎng)點表示，目前辦理房貸業(yè)務(wù)需要排隊，流程要長一些。

房貸利率：供給和需求說了算

“此次房貸政策調(diào)整有兩個特點。第一，這四大行本身屬于房貸規(guī)模較大的銀行，調(diào)整有風(fēng)向標(biāo)意義。第二，利率上調(diào)是全面的，無論首套還是二套都進行了調(diào)整，進一步體現(xiàn)了調(diào)控的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中證君。

上述國有銀行廣州某分行信貸業(yè)務(wù)負責(zé)人表示，其所在行信貸額度緊張源于監(jiān)管去年底給各銀行制定的房地產(chǎn)貸款占比“兩條紅線”。

2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行分為不同檔，對應(yīng)設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標(biāo);對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。

來源：銀保監(jiān)會

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理要求對存量影響不大，對增量影響大，不同地區(qū)、不同銀行，影響會有差異。

“廣州出現(xiàn)的這種現(xiàn)象是由政策調(diào)控和當(dāng)?shù)氐墓┬锠顩r引起的，不同銀行差異很大。”曾剛說，“一些銀行在上限邊緣或超標(biāo)，所以其房貸增速不能超過平均貸款增速，雖然仍有新增貸款額度，但增長速度放緩。不同地區(qū)需求量不一樣，有的地方需求比較旺盛，新增貸款不能滿足需求，這個時候額度顯然是不夠用的，然后價格上升;有的地方額度相對充裕，加上需求不旺盛的話，價格則不會上漲。”

對于其他城市是否會效仿，曾剛稱：“不存在效仿一說。如果一些城市跟廣州有類似的情況，供給端增長空間有限、需求端相對比較旺盛，這些城市可能就會出現(xiàn)與廣州相同的做法;如果一些城市供給端相對還很充裕，需求端相對不足，那可能根本就不會出現(xiàn)問題。”

“房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管本身也是宏觀審慎監(jiān)管的重要工具，它的目的是抑制房地產(chǎn)市場的過度泡沫化可能產(chǎn)生的宏觀金融風(fēng)險。從這個角度來講，現(xiàn)在看到的這些情況可能就是它發(fā)揮作用的一個機制和表現(xiàn)。”曾剛說。

據(jù)保利投顧研究院介紹，按揭需求旺盛，在房貸集中度管控新規(guī)背景之下，個人房貸額度緊張，供需矛盾之下，房貸利率出現(xiàn)小幅上調(diào)，但仍處于近年低位水平。該研究院也指出，涉房貸款“兩道紅線”政策意圖是引導(dǎo)房地產(chǎn)信貸居于合理區(qū)間以“穩(wěn)房貸“，并在房地產(chǎn)貸款行業(yè)高集中度的格局下”防風(fēng)險“，目的是促進地產(chǎn)金融環(huán)境平穩(wěn)健康發(fā)展。

房貸利率變動將“一城一策”

據(jù)保利投顧研究院測算，短期看，各大銀行尤其是個人房貸超標(biāo)較多的建行、中行等，普遍處于調(diào)整適應(yīng)期，多采取階段性控制個人房貸投放額度、放緩放款等應(yīng)對措施，按揭貸款政策短期出現(xiàn)波動變化。

“廣州的政策，進一步說明當(dāng)前大城市房地產(chǎn)政策收緊的風(fēng)向。”嚴躍進稱，“從此前深圳政策收緊開始，到近期上海政策升級，以及杭州政策打補丁，都說明大城市在不斷加碼政策。”

嚴躍進補充道，信貸收緊會限制市場交易，有助于市場的穩(wěn)定。但是在實際過程中，也要防范各類風(fēng)險，包括恐慌性購房以及既有購房合同違約等風(fēng)險。“后續(xù)要注意對各類問題的搜集，要防范對合理購房需求的誤傷，真正促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”

業(yè)內(nèi)人士表示，2021年，銀行房貸投放總規(guī)模有收緊預(yù)期，未來房貸利率的變動將更加“一城一策”化。