2021年開(kāi)年，房企一邊忙于發(fā)債融資，一邊急著買地“囤貨”。從境外低成本融資闖年關(guān)之余，頭部房企、地方龍頭房企多次在重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出擊，20天內(nèi)，重點(diǎn)城市土拍金額已超千億元。

據(jù)中指研究院向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月4日元旦假期后的兩周內(nèi)，40個(gè)主要城市土地成交總金額超過(guò)1114億元，杭州高居榜首。

“近兩年房企都在回歸主流一線、二線城市和發(fā)達(dá)的三線、四線城市，尤其從2020年開(kāi)始，這些重點(diǎn)城市供應(yīng)相對(duì)都是一些優(yōu)質(zhì)地塊，房企拿地態(tài)度自然積極。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從目前成交情況來(lái)看，重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率相對(duì)偏高，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。

杭州賣地392億元

1月19日，經(jīng)過(guò)32輪競(jìng)價(jià)，宋都旗下公司以上限價(jià)格6.4億元競(jìng)得崇賢新城沾橋D-2地塊，樓面價(jià)13573元/平方米，溢價(jià)率29.26%，競(jìng)配自持面積比例20%。

這是杭州2021年開(kāi)年以來(lái)的第9場(chǎng)土拍。

另?yè)?jù)公開(kāi)資料顯示，從1月4日開(kāi)年首場(chǎng)土拍啟動(dòng)，截至1月19日，杭州市共舉行了9場(chǎng)土拍，住宅用地成交金額392億元，同比增長(zhǎng)48.3%，是2021年以來(lái)全國(guó)住宅用地成交金額最高的城市，特別是1月15日成交4宗涉宅用地后，總成交金額超越上海。

“上海、杭州等城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為積極，主要是這兩個(gè)城市商品房市場(chǎng)供應(yīng)不足，土地市場(chǎng)處于量增價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2020年長(zhǎng)三角商品房成交金額占全國(guó)總成交金額的四成，是帶領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)穩(wěn)步提升的重要區(qū)域，此為拉動(dòng)長(zhǎng)三角區(qū)域土地市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)的重要原因。

潘浩進(jìn)一步稱，預(yù)計(jì)2021年房企將持續(xù)關(guān)注長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄亦向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從房企布局來(lái)看，長(zhǎng)三角以及珠三角的一線、二線城市一直以來(lái)都是房企爭(zhēng)相布局的重點(diǎn)區(qū)域，由于這些熱點(diǎn)城市土地競(jìng)拍較為激烈，加之宅地資源逐漸減少，房企拿地重點(diǎn)逐漸擴(kuò)散至周邊的三線、四線等都市圈城市。

頭部房企拿地忙

長(zhǎng)三角城市之外，另一個(gè)熱點(diǎn)城市是北京。去年年底，北京預(yù)申請(qǐng)用地便接二連三的掛出了10宗地塊，加上掛牌中的地塊，2021年北京土地市場(chǎng)供貨清單上的名單已經(jīng)達(dá)到16個(gè)，起拍價(jià)516.67億元。

更重要的信號(hào)是，多宗掛牌待拍地塊都是不限價(jià)宅地，這意味著土地出讓溢價(jià)率可能會(huì)走高。

實(shí)際上，2021年土地溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)三周環(huán)比上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年第一周，百城土地溢價(jià)率環(huán)比增長(zhǎng)11.3%;第二周，百城土地溢價(jià)率為15.16%，環(huán)比增加8.65個(gè)百分點(diǎn);第三周，重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率較上周進(jìn)一步上漲至15.6%。

不過(guò)，溢價(jià)率有上行趨勢(shì)僅僅是2021年開(kāi)年的表現(xiàn)，還不足以稱之為“土拍熱潮”。此外，居住用地成交量目前同比仍在下滑。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)居住用地市場(chǎng)成交量來(lái)看，截至1月20日，全國(guó)351城居住用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比下滑55.0%，一線城市亦下滑4.6%，整體居住用地成交量同比走低。

“在疫情相對(duì)穩(wěn)定的情況下，預(yù)計(jì)一季度住宅用地市場(chǎng)成交量或?qū)⑿》饺ツ晖谒剑衲陮?duì)溢價(jià)率的控制明顯提升。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

陳宵則表示，從近期的土拍來(lái)看，預(yù)計(jì)今年一季度土拍溢價(jià)率穩(wěn)中有升。

值得關(guān)注的是，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)試點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)容之際，哪些房企還有能力開(kāi)年即在重點(diǎn)城市積極“進(jìn)貨”?

“截至1月20日，住宅用地成交金額TOP5的企業(yè)為綠城中國(guó)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)，這5家也都是在杭州多次取地的房企。”潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，頭部房企及地方龍頭房企為取地大戶。

“年初房企一般情況下手頭資金較為充足，拿地積極性較高，同時(shí)，房企年初有補(bǔ)倉(cāng)的需求，需要積極增加土儲(chǔ)，為新一年的擴(kuò)張做準(zhǔn)備。”陳宵向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從拿地房企來(lái)看，大型房企資金儲(chǔ)備更為雄厚，競(jìng)爭(zhēng)力更加強(qiáng)勁。

對(duì)此，李建橋也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在城市分化和競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，中小房企受到資金和品牌影響力約束，拿不了、拿不到、拿不準(zhǔn)的情況會(huì)增加，而資金充裕的房企則迎來(lái)更好的發(fā)展機(jī)遇。

“在融資新規(guī)影響下，房企2021年的核心任務(wù)在于提升資金管理和運(yùn)營(yíng)能力，取地能力與企業(yè)發(fā)展策略密切相關(guān)，取地策略亦會(huì)根據(jù)資金狀況進(jìn)行調(diào)整。”在潘浩看來(lái)，高周轉(zhuǎn)模式結(jié)束后，行業(yè)規(guī)則正在發(fā)生改變，企業(yè)拿地能力分化是必然。

“資金面良好的房企拿地更具優(yōu)勢(shì)，踩線嚴(yán)重的房企將會(huì)受限。”陳宵向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱，“三道紅線”之后，房企拿地能力分化將進(jìn)一步且持續(xù)加劇。