1個(gè)名額炒到30萬(wàn)！深圳“網(wǎng)紅”新盤(pán)再曝投資亂象，新房“限價(jià)”問(wèn)題岀在哪、如何解？

“30萬(wàn)一個(gè)名額，很多人手持10-15個(gè)名額去搖號(hào)。”日前，備受全城矚目的深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期花園公布了認(rèn)購(gòu)方案，有知情人士向記者透露，由于方案明確優(yōu)先“無(wú)房”人士認(rèn)購(gòu)，不少購(gòu)房者以30萬(wàn)的金額四處收購(gòu)名額，只要該名額搖中號(hào)便立即付款。

記者對(duì)比網(wǎng)傳的備案價(jià)和近期周邊二手房的實(shí)際成交價(jià)發(fā)現(xiàn)，新盤(pán)的價(jià)格比周邊二手房低了4萬(wàn)/平米之多，這也是眾多購(gòu)房者擠破腦袋都要購(gòu)買(mǎi)的其中一個(gè)重要原因，而這一切都源于近幾年實(shí)行的新房“限價(jià)”政策。

為了抑制深圳房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，讓剛需購(gòu)房者“上車”，深圳近幾年實(shí)行了新房“限價(jià)”舉措，由政府來(lái)為新推樓盤(pán)定價(jià)，但也因此，部分新樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格低于周邊二手房?jī)r(jià)格，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于一二手房?jī)r(jià)格倒掛存在不同程度的套利空間，不少投機(jī)分子開(kāi)始鉆起了政策的空子，買(mǎi)“房票”讓別人代持便是其中一個(gè)重要手段。而除了購(gòu)房者，記者還了解到，為了抬高銷售價(jià)格，有開(kāi)發(fā)商還新增了“裝修費(fèi)”等名目，而收取“喝茶費(fèi)”的現(xiàn)象也屢禁不止。

為“打新”四處收購(gòu)名額

根據(jù)網(wǎng)傳的全套備案價(jià)，該樓盤(pán)房子價(jià)格在12萬(wàn)-14.3萬(wàn)之間，也就是均價(jià)13萬(wàn)左右。可是，記者從某中介平臺(tái)的后臺(tái)數(shù)據(jù)查詢到，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期今年以來(lái)成交的數(shù)套不同面積的住宅，單價(jià)都在17萬(wàn)以上。這意味著，一旦買(mǎi)入該樓盤(pán)的房子，按照現(xiàn)有的政策，五年后再次出售的話，就可以凈賺至少4萬(wàn)/平方米(還未計(jì)算未來(lái)幾年可能的增值部分)按照該樓盤(pán)最小面積99平米來(lái)計(jì)算，即有400萬(wàn)收益到手。

巨大的套利空間引發(fā)了投機(jī)者的逐利。據(jù)了解，該樓盤(pán)在放開(kāi)認(rèn)籌后的一天之內(nèi)，就吸引了上萬(wàn)個(gè)人前往認(rèn)籌。記者從地產(chǎn)中介處了解到，不少人正在四處收購(gòu)“無(wú)房”人士的名額來(lái)進(jìn)行此次打新?lián)u號(hào)。“30萬(wàn)一個(gè)名額，搖中就付款，有人持10-15個(gè)名額入場(chǎng)。”一名地產(chǎn)中介向記者透露，被收購(gòu)的名額只需滿足“無(wú)房”這個(gè)條件，而不看重是否有貸款記錄，因?yàn)槌鲑Y人可以多交首付。

“我的朋友已經(jīng)搞了幾個(gè)名額去了，還在繼續(xù)找名額。”近半年來(lái)，李女士一直關(guān)注著該樓盤(pán)的動(dòng)態(tài)，還為了打新賣掉了手上的另一套房子，進(jìn)入了該樓盤(pán)的打新群。她告訴記者，她身邊甚至還有朋友眾籌組成了“拼房團(tuán)”，甚至算好了未來(lái)的收益明細(xì)，如果這個(gè)沒(méi)有拼成功，就會(huì)尋找下一個(gè)打新目標(biāo)。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，此次打新或?qū)⒂?萬(wàn)人參與搖號(hào)。按照推出的1171套房子來(lái)計(jì)算，“中簽”的概率不到4%。另?yè)?jù)記者調(diào)查了解，圍繞這次的打新，還有一些貸款機(jī)構(gòu)專門(mén)為不夠錢(qián)認(rèn)籌的人提供資金服務(wù)。“日利率萬(wàn)八，我朋友在做這個(gè)生意，你需要的話我給你介紹。”李女士對(duì)記者表示。

關(guān)于“搖號(hào)”，有中介人士對(duì)記者表示：“400萬(wàn)的茶水費(fèi)，可以不用搖號(hào)，提前選房。”該人士還表示，這只對(duì)想認(rèn)購(gòu)大戶型的人才有“賺頭”。

多處新房現(xiàn)巨大套利空間

新房“限價(jià)”在某些樓盤(pán)中產(chǎn)生了巨大的套利空間，備受投資者的追逐，潤(rùn)璽只是其中一個(gè)。據(jù)記者了解，位于前海的天健前海項(xiàng)目、龍光天境花園，位于香蜜湖的深業(yè)中城1號(hào)樓、位于安托山的海德園，雖然仍未入市，但從網(wǎng)傳的預(yù)售價(jià)格來(lái)看，均比周邊二手房?jī)r(jià)格低出4萬(wàn)—6萬(wàn)，其中，前海的兩個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間高達(dá)6萬(wàn)，被喻為深圳“最香”的打新盤(pán)。

這種現(xiàn)象源于深圳近幾年實(shí)施的新房“限價(jià)”政策。由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，人口和產(chǎn)業(yè)的生存空間受到擠壓，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)外流現(xiàn)象，為了保障剛需“上車”，政府采用了調(diào)控新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)價(jià)格的方式，讓有購(gòu)房需求的無(wú)房人士在深圳買(mǎi)到房。

但在新房限價(jià)的政策之下，當(dāng)前深圳新推樓盤(pán)出現(xiàn)了兩種分化，一種是像潤(rùn)璽這種地段優(yōu)質(zhì)、一二手價(jià)格倒掛較大的“網(wǎng)紅”新盤(pán)，另一類則是位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、配套較差的普通新盤(pán)。從價(jià)格來(lái)看，普通新盤(pán)與周邊二手房的價(jià)差大多在1-2萬(wàn)左右，甚至有的還幾乎沒(méi)有價(jià)差，但“網(wǎng)紅”新盤(pán)價(jià)差卻在3萬(wàn)以上，甚至高達(dá)6萬(wàn)。

比如，8月底推出的位于寶安區(qū)的招商臻府，認(rèn)購(gòu)期間僅去化五成，至今還有十幾套未賣出。其均價(jià)8萬(wàn)多，與周邊二手房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾，甚至略高一些，加上其位于寶安老城區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)并不明顯，因此該樓盤(pán)并沒(méi)有太高的熱度，“限價(jià)效應(yīng)”就沒(méi)有出現(xiàn)。

不難發(fā)現(xiàn)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛較為嚴(yán)重的樓盤(pán)一般出現(xiàn)在周邊二手房?jī)r(jià)格較高，地段優(yōu)勢(shì)明顯，且有一定升值潛力的地方，而這種地方的“炒風(fēng)”相當(dāng)明顯。因此，有不少業(yè)內(nèi)人士提出，這種地方是否應(yīng)該“限價(jià)”值得斟酌。

開(kāi)發(fā)商力補(bǔ)利潤(rùn)缺口

“限價(jià)”給投資者帶來(lái)了套利空間，卻讓開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)難堪。“我們拿地8萬(wàn)/平方米，政府限價(jià)12萬(wàn)/平米，可是我們都是精裝修，容積率也低，確實(shí)利潤(rùn)不大的。”近期正在深圳開(kāi)發(fā)一住宅項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)某中型地產(chǎn)商相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

據(jù)記者調(diào)查了解，在地產(chǎn)商利潤(rùn)受“限價(jià)”擠壓的背景下，出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商變相提高銷售價(jià)格，或者提前回籠資金的現(xiàn)象。王女士近期在留意位于深圳前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的一個(gè)新房項(xiàng)目，雖然網(wǎng)傳均價(jià)10萬(wàn)/平方米左右，但當(dāng)王女士致電代理的中介時(shí)，卻被告知要在此基礎(chǔ)上交付1萬(wàn)/平方米左右的裝修費(fèi)用，還要一次性給150萬(wàn)的喝茶費(fèi)。“那里是毛胚交房，還不能我們自己裝修，各種費(fèi)用加起來(lái)就很高了，我們就不考慮了。”王女士說(shuō)。

此外，還有開(kāi)發(fā)商想盡辦法盡快回籠資金。“這個(gè)樓盤(pán)優(yōu)先一次性付款的客戶，按揭的客戶可能要在后面排隊(duì)。”同樣位于前海一準(zhǔn)備入市的新盤(pán)，附近中介人士告訴記者。王女士告訴記者，自己曾向一名接近開(kāi)發(fā)商的人士打聽(tīng)，對(duì)方詢問(wèn)自己“能否一次性付款，如果能就更好。”

將樓盤(pán)中的一棟樓打包出售給投資公司，從而回籠部分資金，也是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)手法。記者了解到，位于深圳蛇口的一個(gè)擬入市新盤(pán)，其中有一棟樓已被一投資公司買(mǎi)下，并讓中介代理出售。一代理的中介告訴記者：“首付要八成，可以提前選房，價(jià)格是低于開(kāi)盤(pán)價(jià)的。”但近期記者再去致電該樓盤(pán)時(shí)卻被告知，該樓盤(pán)的住宅部分先不賣了，先賣公寓，“開(kāi)發(fā)商估計(jì)還在博弈價(jià)格，先放著等等。”上述中介人士揣測(cè)。

“限價(jià)”備受爭(zhēng)議，應(yīng)區(qū)分“三類住宅”

從上述現(xiàn)象可以看出，對(duì)部分新房實(shí)行“限價(jià)”的結(jié)果是：大量投資者的涌入給真正需要購(gòu)房的“剛需”群體帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，從而擠壓了“剛需”上車的機(jī)會(huì)，更讓這些新房淪為投資者造富運(yùn)動(dòng)中的金融工具。

“過(guò)去深圳的保障房已經(jīng)完成了對(duì)低收入人群的應(yīng)保盡保的責(zé)任，目前也大力建設(shè)人才安居房來(lái)滿足人才居住需求，但實(shí)際上戶籍人口正在增加，這部分增加并不一定滿足人才的條件，但卻有很大的購(gòu)房需求，政府需要著力解決這部分人群的問(wèn)題。”回顧過(guò)去深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史進(jìn)程，深圳市人大代表金心異接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前新房“限價(jià)”的初衷是保障“剛需”。

但是金心異認(rèn)為，當(dāng)前新房“限價(jià)”之所以出現(xiàn)了種種亂象，根本原因在于沒(méi)有厘清需要“限價(jià)”的對(duì)象是誰(shuí)?金心異將深圳的住房分為三類：一類是政府提供的政策性住房，另一類是具有金融屬性的商品房，再一類是介乎于前兩者的普通住房，這類住房是專門(mén)提供給既無(wú)法申請(qǐng)政策性住房，又無(wú)法購(gòu)買(mǎi)具有金融屬性商品房的人群，這類人群就是上述所說(shuō)的“剛需”。

為何說(shuō)有一類房子具有金融屬性?金心異進(jìn)一步闡述，北京、上海、深圳這三個(gè)城市是全國(guó)性的金融中心，這樣的城市定位和功能，使其房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免的具備很強(qiáng)的金融投資品屬性。但同時(shí)需要看到的是，住房又是一個(gè)公共消費(fèi)產(chǎn)品，政府需要兼顧住房的公共屬性，因此出現(xiàn)了第三類介乎于金融屬性住房和政策性住房之間的一類住房形態(tài)，即俗稱的“剛需盤(pán)”。

“由于政府沒(méi)有很好的區(qū)分這三類住房，特別是沒(méi)有對(duì)后兩類住房進(jìn)行區(qū)分，使具有金融投資屬性的房子滲透到普通的‘剛需盤(pán)’中，帶動(dòng)價(jià)格的上漲，所以剛需難以買(mǎi)得起房。”金心異說(shuō)，如果不進(jìn)行明確區(qū)分，中間階層的剛需在深圳或?qū)⒂肋h(yuǎn)買(mǎi)不起房，即使勉強(qiáng)夠得著，也會(huì)讓其生活陷入很大的困境，而這是政府在履行公共職能上的缺位。

“深圳一定要從制度和法律上來(lái)分割這三類住宅，在此基礎(chǔ)上才能談限價(jià)，否則就會(huì)陷入一片混亂。”金心異表示，政府需要承認(rèn)上述三類住房各自的功能屬性，并且有針對(duì)性地制定不同的“游戲規(guī)則”。具體來(lái)說(shuō)，具有金融投資品屬性的房子不應(yīng)該“限價(jià)”，而應(yīng)該放開(kāi)限價(jià)和限購(gòu)，滿足投資者投資的需求。而對(duì)于“剛需盤(pán)”則應(yīng)該“限價(jià)”且“限購(gòu)”，滿足剛需群體的真實(shí)居住需求。

如何區(qū)分?金心異提出，政府應(yīng)當(dāng)在賣地階段就要跟開(kāi)發(fā)商制定好規(guī)則。打個(gè)比方，一個(gè)樓盤(pán)建筑面積在90平米以下的就是“剛需盤(pán)”，這類住宅必須“限價(jià)”且“限購(gòu)”，專門(mén)提供給符合條件的剛需人群購(gòu)買(mǎi);而90平米以上的就是具有金融投資品屬性的住宅，就放開(kāi)所有限制，讓投資者入場(chǎng)。“進(jìn)行區(qū)分的方式有多種，不僅局限于面積，還可以分區(qū)域。”金心異說(shuō)。

那么，究竟提供多少剛需住宅和金融投資屬性的住宅?金心異認(rèn)為，政府可以應(yīng)用大數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行測(cè)算，究竟有多少是剛需，有多少是投資客。對(duì)于二手房，金心異認(rèn)為，也可以參照這樣的辦法。“切割后政府再根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則去調(diào)控，關(guān)鍵還得測(cè)算供求關(guān)系，只有每一類住宅的供應(yīng)足夠，價(jià)格就不會(huì)被炒得很過(guò)分。”