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北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)季度新高 鄭州有房源掛牌一年仍未成交

存量房時(shí)代,二手房市場(chǎng)逐漸占據(jù)主賽道,并且更能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況。復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來,全國(guó)多個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比普漲,甚至超過同期新房?jī)r(jià)格。但真實(shí)的情況如何,二手房究竟量?jī)r(jià)齊升還是有價(jià)無市?房源流動(dòng)性是存量房市場(chǎng)交易活躍性的主要表現(xiàn)之一,流動(dòng)性高,表示市場(chǎng)活躍性高,反之亦然。

9月,上海二手房單月成交量創(chuàng)四年新高,優(yōu)勢(shì)房源掛牌周期僅1~2周;北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)季度新高,熱門小區(qū)出一套賣一套;而鄭州二手房?jī)r(jià)格下行周期拉長(zhǎng),有房源掛牌一年仍未成交;廊坊二手房房?jī)r(jià)較高峰期價(jià)格腰斬,掛牌半年才能勉強(qiáng)低價(jià)成交……日前,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)北京、上海、廊坊、鄭州、沈陽(yáng)等地二手房市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)也呈現(xiàn)了明顯分化。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),房源流動(dòng)性普遍居前的城市,以一線城市和部分強(qiáng)二線城市為主,其中長(zhǎng)三角城市占據(jù)前十中的六席。

具體分城市等級(jí)看,一線城市房源活躍指數(shù)顯著高于二、三線城市。北上廣深等一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng),需求支撐下二手房活躍程度明顯高于二、三線城市;一些省會(huì)城市諸如成都和西安,以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等,二手購(gòu)房需求也較為活躍。

根據(jù)貝殼研究院測(cè)算,2020年9月一線城市二手房流動(dòng)性指數(shù)為85.16,環(huán)比降0.3%;21個(gè)二線城市二手房源平均流動(dòng)性指數(shù)為81.06,環(huán)比降1.0%;8個(gè)三線城市平均二手房流動(dòng)性指數(shù)為81.05,環(huán)比降1.6%。

全國(guó)樓市區(qū)域性分化明顯,一些區(qū)域二手房流動(dòng)性高企,而有的區(qū)域則持續(xù)低迷。二手房流動(dòng)性指數(shù)較低的城市有廊坊(71.24)、南昌(72.75)、沈陽(yáng)(77.23)、鄭州(77.92)等。諸如南昌、鄭州等城市主要以新房交易為主導(dǎo),二手房市場(chǎng)活躍程度相對(duì)較低。而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等東北區(qū)域城市指數(shù)排名靠后,則與近年來東北地區(qū)人口外流、整體購(gòu)房需求萎縮有關(guān)。

從二手房房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比變化趨勢(shì)來看,9月漲幅較大的城市主要有廈門(0.70%)、青島(0.68%)、西安(0.56%)、嘉興(0.51%)、濟(jì)南(0.18%)等,而環(huán)比跌幅較大的有沈陽(yáng)(-3.91%)、石家莊(-3.27%)、廊坊(-2.82%)、惠州(-2.71%)等城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示:“二線城市的二手房漲幅沒有擴(kuò)大,說明此輪房?jī)r(jià)調(diào)控的重點(diǎn)主要圍繞二線城市。各地對(duì)于房地產(chǎn)交易秩序的管控趨嚴(yán),這都會(huì)使得市場(chǎng)預(yù)期更加平穩(wěn)。”

上海:?jiǎn)卧鲁山涣縿?chuàng)四年來新高 優(yōu)勢(shì)房源掛牌周期1~2周

上海的“金九”成色非常足。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,9月全市共成交二手房3.1萬套,環(huán)比增長(zhǎng)4%,同比增長(zhǎng)達(dá)46%;成交金額1103億元,環(huán)比增長(zhǎng)8%,同比增長(zhǎng)70%,套均總價(jià)和成交均價(jià)分別為353萬元/套和42088元/平方米,環(huán)比分別增長(zhǎng)4%和5%,同比分別增長(zhǎng)16%和10%。

易居、中原、鏈家等多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,上一次上海二手房成交量單月出現(xiàn)“3”字頭,還是2016年9月。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),即便是上海遠(yuǎn)郊,二手住宅也維持了較高熱度。在青浦、嘉定兩區(qū)與花橋相接的綠地時(shí)代名邸,二手房掛牌、帶看與成交熱火朝天。疫情好轉(zhuǎn)以來,房東幾乎每周都會(huì)接到中介詢問是否愿意出售的電話。

不過,即使在這樣“不愁賣”的區(qū)域,成交核心說到底還是價(jià)格。專營(yíng)該小區(qū)的一位中介張曉平(化名)告訴記者,“只要價(jià)格稍微有點(diǎn)優(yōu)勢(shì),一兩個(gè)星期就賣掉了。”

如果掛牌價(jià)太高,他舉例,“小區(qū)里62平方米左右的成交價(jià)一般在130萬~135萬元之間。有一套正在掛牌的房源,已經(jīng)從150萬元降到145萬元,再到140萬元,掛到現(xiàn)在還沒賣掉。”

上海市中心的交易則更熱一些,緊鄰南京西路和人民廣場(chǎng)的中凱城市之光,9月單店鋪成交3套,中介劉琦(化名)說,“這個(gè)業(yè)績(jī)很不錯(cuò)了,今年以來客源不斷,帶看量也大。同小區(qū)的回遷房則無人問津,選擇市區(qū)二手房的客戶往往更看中環(huán)境和品質(zhì),回遷房除非價(jià)格誘人,不然最快也要1~2個(gè)月成交,如果價(jià)格再偏高,那只能看緣分了。”

同一線城市相比,嘉興似乎是個(gè)很不起眼的城市,但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,它承接了不少來自上海、杭州因政策限制產(chǎn)生的購(gòu)房需求,疫情過后更是如此。劉琦說,“全公司前段時(shí)間一天能成交20多套,現(xiàn)在行情逐漸平穩(wěn)了,一天成交幾套房,主要還是看價(jià)格。以嘉源東方都市為例,目前中小戶型二手房有客戶,但幾乎沒有房源可賣。”

北京:二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)季度新高 熱門小區(qū)出一套能賣一套

疫情過后,北京樓市已然成為全國(guó)“最熱”之一,連同二手住宅一起,似乎迎來了報(bào)復(fù)性消費(fèi)。

“小區(qū)只現(xiàn)在只有1套一居室在售了,基本上出一套賣一套。”記者打聽北京中關(guān)村稻香園小區(qū)掛牌情況時(shí),中原地產(chǎn)楊帆說,“一居室小面積的出手特別快,一般1~2個(gè)月就成交了,很搶手。而且戶型越小越好賣,不愁沒客戶。”

成交數(shù)據(jù)也印證了北京二手房市場(chǎng)的熱度:據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),9月北京二手房成交量17259套,創(chuàng)下今年月度次高,僅次于今年5月的17309套;環(huán)比8月增加1202套上漲7.5%、同比大漲40%。

值得注意的是,北京網(wǎng)簽量連續(xù)5個(gè)月超1.6萬套。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,9月,北京二手房成交均價(jià)為57132元/平方米,環(huán)比上漲0.4%。

今年第三季度,北京二手房網(wǎng)簽量是4.97萬套,達(dá)到了2018年以來的季度新高。

實(shí)際上,2017年下半年至今,除最近5個(gè)月(即今年5~9月)以外,月網(wǎng)簽量超過1.6萬套的只有2018年5月和2019年3月。就網(wǎng)簽量而言,最近5個(gè)月北京二手住宅交易水平相對(duì)較高,市場(chǎng)呈現(xiàn)出2017年“3·17”新政以來最佳表現(xiàn)。

從市場(chǎng)實(shí)際成交量來看,據(jù)我愛我家北京區(qū)域交易數(shù)據(jù),2020年9月北京經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的二手住宅簽單量環(huán)比8月微降7.27%,但同比2019年9月大幅增長(zhǎng)56.20%。

貝殼研究院認(rèn)為,上海、北京屬于典型的存量房市場(chǎng),二手購(gòu)房需求動(dòng)力較足;強(qiáng)省會(huì)城市諸如成都和西安,以及受環(huán)滬外溢利好影響的嘉興和寧波等,二手購(gòu)房需求也較為活躍。

結(jié)合各城市房?jī)r(jià)指數(shù)與房源流動(dòng)性指數(shù)進(jìn)行二維象限分析,結(jié)果顯示,北京、上海、深圳等城市雖然房源流動(dòng)性指數(shù)較高,但房?jī)r(jià)水平并不低,屬于典型的高流動(dòng)性—高房?jī)r(jià)城市。而對(duì)于青年群體來說,高流動(dòng)性—房?jī)r(jià)友好型城市是不錯(cuò)的選擇,該類城市包括成都、西安、嘉興、武漢、青島、佛山等8城。

鄭州:二手房?jī)r(jià)格下行周期拉長(zhǎng) 有房源掛牌一年仍未成交

在鄭州核心區(qū)黃河路擁有一套一居室住宅的錢女士最近打算換個(gè)面積大點(diǎn)的房子,原本不關(guān)心樓市的她突然尷尬地發(fā)現(xiàn),自己手里這套房在不斷貶值。

“2019年底我和新搬來的鄰居閑聊,他從別人手中買的戶型和我一樣,當(dāng)時(shí)總價(jià)是66萬元。前兩天我開始考慮起換房的事情,但發(fā)現(xiàn)我們小區(qū)中比我戶型大10平方米的房源掛牌價(jià)就只有65萬元了。”

錢女士還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,自己在這個(gè)小區(qū)的朋友戶型和自己一樣,一年多前便已經(jīng)掛了出去,到現(xiàn)在仍然沒有成交。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的宏觀數(shù)據(jù)同樣反映了鄭州二手房市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀。2020年以來,鄭州二手房?jī)r(jià)格僅在2月同比維持了0增長(zhǎng),其余月份均環(huán)比同比雙雙下跌,定基指數(shù)從1月的127.7一路下跌至8月的124.9。

二手房?jī)r(jià)格的低迷也表現(xiàn)在了流動(dòng)性方面,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),鄭州二手房房源流動(dòng)性指數(shù)為77.92,在報(bào)告中處于末流位置。

鄭州21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)店?yáng)|劉光強(qiáng)告訴記者,在他的觀察中,鄭州的二手房市場(chǎng)目前的確處在低迷期:“從去年開始,鄭州的二手房市場(chǎng)便呈現(xiàn)出價(jià)格下行,交易周期拉長(zhǎng)的事實(shí)。”

“目前鄭州限購(gòu),一定程度上限制了需求。鄭州市場(chǎng)正在從剛需向改善需求過渡,但二手房大部分是剛需盤,所以市場(chǎng)就不太好。”

此外,充足的新房供應(yīng)擠壓了鄭州的二手房市場(chǎng)。貝殼研究院分析師閆金強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“鄭州房源流動(dòng)性低,是因?yàn)猷嵵菪路抗?yīng)充足,購(gòu)房客戶普遍偏好新房。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年8月底,鄭州商品住宅的存量是933.64萬平方米,相比去年同期,增加了373.96萬平方米,增長(zhǎng)幅度高達(dá)69%。

鄭州統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)也表示:“(2020上半年)地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長(zhǎng)。隨著疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有效推進(jìn),疫情期間積壓的購(gòu)房需求得到釋放,房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長(zhǎng)。上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)5.3%,比一季度回升1.3個(gè)百分點(diǎn)。”

廊坊:二手房?jī)r(jià)格較高峰期腰斬 有房源掛牌半年低價(jià)成交

貝殼研究院報(bào)告顯示,在所有統(tǒng)計(jì)的城市中,廊坊9月二手房流動(dòng)性墊底,僅71.24,反映出一個(gè)較為沉寂的二手房交易市場(chǎng)現(xiàn)狀。

廊坊作為環(huán)京的重點(diǎn)城市,也曾上演過房?jī)r(jià)如燕郊般的翻倍上漲。

據(jù)安居客歷史房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì),廊坊整體房?jī)r(jià)曾一路從2016年初的7000元/平方米飆升至2017年5月的20000元/平方米。

曾在廊坊多個(gè)樓盤工作過的銷售人員李程(化名)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“那個(gè)時(shí)候樓市真是火爆,一個(gè)月一個(gè)價(jià),幾乎在一年內(nèi)翻番,北京的客戶一波一波地來,越漲越買,比現(xiàn)在生意好做太多了。”

家在廊坊的陳瑤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者描述了自己經(jīng)歷的廊坊樓市:“價(jià)格波動(dòng)太大了,簡(jiǎn)直就是腰斬。我們小區(qū)2017年的時(shí)候每平方米還接近2萬元,現(xiàn)在二手房只能賣到1.3萬元/平方米左右的樣子了。”

價(jià)格腰斬源于2017年6月的限購(gòu)政策,彼時(shí)廊坊發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》指出,非本地戶籍購(gòu)房者有當(dāng)?shù)?年及以上社?;蚣{稅證明的,限購(gòu)1套住房;本地戶籍居民已經(jīng)擁有兩套及以上住房的,暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買住房。

這令從北京溢出的需求無法在此處落地,其后僅憑本地需求的廊坊樓市一夜入冬。如今,廊坊的二手房成交均價(jià)維持在13000元/平方米左右。

陳瑤說:“我周圍有的朋友賣房,需要掛出去半年以上才能勉強(qiáng)成交??茨壳暗男蝿?shì),估計(jì)還要跌。”

不過作為一名本地居民,陳瑤還是表達(dá)了自己對(duì)廊坊樓市遠(yuǎn)期的信心:“現(xiàn)在我們廊坊的房?jī)r(jià)基本保持在穩(wěn)定狀態(tài),未來幾年我也有置業(yè)的打算。因?yàn)樾聶C(jī)場(chǎng)、雄安新區(qū)等區(qū)域的興建,會(huì)帶動(dòng)廊坊的產(chǎn)業(yè)投資和區(qū)位發(fā)展。還有,龍頭房企相繼在廊坊進(jìn)行了布局,我認(rèn)為隨著廊坊人均收入的提升,改善型需求還會(huì)持續(xù)增強(qiáng)。”

“畢竟廊坊地處京津走廊C位,地理位置得天獨(dú)厚。”陳瑤笑稱。

沈陽(yáng):調(diào)控政策效果“立竿見影” 掛牌存量房已超過11萬套

9月6日,一紙政策令全國(guó)目光匯集沈陽(yáng)。當(dāng)日,沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、自然資源局、公積金管理中心等9個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》,其中明確表示“加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、完善商品房銷售管理,嚴(yán)格差別化信貸稅收政策”,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

信貸方面,該政策規(guī)定要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定,第二套商品住房首付比例提高到50%;首付款須一次性支付,禁止分期支付和首付貸;將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年,意在打擊投機(jī)需求。

不可否認(rèn),沈陽(yáng)一段時(shí)間以來房?jī)r(jià)抬升明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),6月沈陽(yáng)市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上浮8.7%,在70個(gè)全國(guó)大中城市中位列第9位;二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)上漲10.4%,更是位列全國(guó)第三位。7月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上浮9%,二手房上漲10.3%,與6月數(shù)據(jù)基本持平。8月,沈陽(yáng)新房、二手房?jī)r(jià)格依舊分別同比上漲9.2%和9.4%。

調(diào)控效果立竿見影,閆金強(qiáng)表示:“9月沈陽(yáng)房源流動(dòng)性指數(shù)排名靠后,與購(gòu)房需求動(dòng)力不足有一定關(guān)系,近5年來沈陽(yáng)常住人口保持在830萬人左右,整體變化不大。同時(shí),9月沈陽(yáng)出臺(tái)調(diào)控政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱,市場(chǎng)有所降溫,流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降3.91%。”

貝殼報(bào)告中也這樣描述調(diào)控的威力:自7月以來,中央及地方層面加大調(diào)控力度,深圳、寧波、南京等十多個(gè)城市相繼出臺(tái)政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱,相應(yīng)這些城市二手房市場(chǎng)交易活躍度也出現(xiàn)下降,如8月深圳房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降5.09%、9月沈陽(yáng)二手房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比下降3.91%,降幅均為當(dāng)月最大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在貝殼二手房平臺(tái)查詢發(fā)現(xiàn),沈陽(yáng)目前的二手房掛牌數(shù)量已經(jīng)達(dá)到118867套,超過鄭州的101822套和北京的94875套。

閆金強(qiáng)向記者描述了健康的流動(dòng)性狀況:“健康的流動(dòng)性指數(shù)應(yīng)當(dāng)是處于高位且變化幅度較小,即保持高位且趨勢(shì)穩(wěn)定。”

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