因資金不足償付而以物抵債的戲碼，正在重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“重慶建工地產(chǎn)”)上演。

日前，因重慶建工地產(chǎn)不具備現(xiàn)金償還工程欠款的能力，為確保應(yīng)收款項(xiàng)的回收，重慶建工集團(tuán)股份有限公司(600939.SH，以下簡(jiǎn)稱“重慶建工”)方面稱將接受重慶建工地產(chǎn)持有的較為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)抵償相關(guān)債務(wù)，抵償金額為2.81億元。

因該筆交易雙方為同一股東控制，此次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。上交所在交易發(fā)布次日就向重慶建工發(fā)函問詢?cè)摴P交易。3月16日晚，重慶建工發(fā)布公告回復(fù)了上交所此前問詢。

重慶建工地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，重慶建工地產(chǎn)目前無任何資金問題，該筆關(guān)聯(lián)交易是企業(yè)間正常交易行為，所有內(nèi)容均以回復(fù)上交所問詢函公告為準(zhǔn)。

無現(xiàn)金償債能力

天眼查信息顯示，重慶建工地產(chǎn)成立于2003年，為重慶建工投資控股有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“重慶建工投資”)全資子公司。重慶建工最大股東也為重慶建工投資，重慶建工投資為重慶市國(guó)資委控股公司。

根據(jù)公告，此次資產(chǎn)所抵債款為雙方房產(chǎn)項(xiàng)目的工程款，此次以物清償工程款共計(jì)2.81億元。這些工程款主要為重慶建工承接重慶建工地產(chǎn)建筑工程業(yè)務(wù)形成，涉及依山郡(金州苑)、海南重慶城、錦繡華城、李子湖畔、彭水新域及未來城等6個(gè)工程項(xiàng)目，合同總金額28.34億元。

截至2019年12月，所涉工程項(xiàng)目應(yīng)收款24.46億元，已收款21.24億元，計(jì)算此次以物抵債的2.81億元，仍有0.41億元債款未清償。

關(guān)于此次重慶建工地產(chǎn)以物抵債的原因，重慶建工在回復(fù)上交所問詢的公告中披露稱，當(dāng)前宏觀調(diào)控背景下金融信貸政策收緊，加之房地產(chǎn)行業(yè)近年來的整合，中小房企資金面加重受壓，資金周轉(zhuǎn)矛盾日益突出。而重慶建工地產(chǎn)作為重慶市本土中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，受宏觀政策調(diào)控及市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，目前不具備現(xiàn)金償還公司工程欠款的能力。

重慶建工方面認(rèn)為此次涉及的2.81億元債權(quán)賬齡較長(zhǎng)，大部分在3年以上，公司管理層出于防范與化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，解決公司應(yīng)收款項(xiàng)的回收等因素考慮，才接受了重慶建工地產(chǎn)以物抵債的支付方式。

據(jù)此次公告披露未經(jīng)審計(jì)的部分財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，重慶建工地產(chǎn)2019年全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為3127.63萬元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-7348.67萬元，2019年度期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約為1.03億元。

另?yè)?jù)重慶建工地產(chǎn)2018年合并審計(jì)財(cái)報(bào)，2018年初其合并資產(chǎn)合計(jì)約40.63億元，其中貨幣資金約為1.44億元，當(dāng)年年末合并資產(chǎn)合計(jì)約為37.6億元，其中貨幣資金約為1.76億元。

記者就上述問題致電重慶建工地產(chǎn)采訪，對(duì)方表示目前公司無任何資金問題。

兩項(xiàng)目評(píng)估增值超10倍

根據(jù)公告內(nèi)容，此次兩公司以物抵債關(guān)聯(lián)交易涉及8個(gè)樓盤的商業(yè)地產(chǎn)，建筑面積約1.56萬平方米，另加1個(gè)樓盤的車位，建筑面積約3718平方米。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2019年12月31日，其賬面價(jià)值合計(jì)1.29億元，市場(chǎng)法評(píng)估價(jià)值2.81億元，評(píng)估增值率117%。

以所涉9個(gè)項(xiàng)目具體評(píng)估增值看，除悅城項(xiàng)目1730.95平方米的商業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值為68.95%、錦繡華城2638.6平方米的商業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值為0.13%外，其余7個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估增值率均在100%以上，其中建工未來城和外灘商城兩項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估增值率更是在10倍以上。

關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值原因，重慶建工在回復(fù)上交所公告中表示，此次交易所涉資產(chǎn)為商業(yè)地產(chǎn)和車位，其成本不足以表現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值，而這些資產(chǎn)所在區(qū)域附近市場(chǎng)交易、租賃比較活躍，且易找到類似房地產(chǎn)的交易和租賃案例，故此次資產(chǎn)評(píng)估采用了市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估。

據(jù)此次資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，此次所涉抵債資產(chǎn)按照市場(chǎng)法評(píng)估，評(píng)估值約為2.81億元，評(píng)估增值約1.52億元;按照收益法評(píng)估，評(píng)估值約為1.88億元，評(píng)估增值約為0.59億元。兩種評(píng)估方法結(jié)果差異較大，評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為收益法評(píng)估結(jié)果的不確定性較大，而市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)接近，較具現(xiàn)實(shí)性，其測(cè)算結(jié)果容易為交易各方所接受，故采取了市場(chǎng)法評(píng)估的評(píng)估增值。

根據(jù)報(bào)告，此次抵債所涉項(xiàng)目中，新康橋、太陽(yáng)公館、未來城、外灘商城等4個(gè)樓盤位于市中心核心地段，重慶建工地產(chǎn)認(rèn)為其升值空間較大，主要以自持出租為主。

據(jù)重慶建工回復(fù)上交所問詢的公告，以收益法評(píng)估計(jì)算，太陽(yáng)公館抵債資產(chǎn)評(píng)估均價(jià)月租金為55元/平方米，略低于2019年12月前后附近九龍坡區(qū)南華街等商業(yè)65～80元/平方米的月租金;按市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)算，太陽(yáng)公館抵債物業(yè)的評(píng)估出售均價(jià)為1.044萬元/平方米，較周邊南方花園名人苑等商業(yè)2019年12月前后1.3萬～1.5萬元/平方米的售價(jià)略低。

記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，上述太陽(yáng)公館項(xiàng)目?jī)H由一棟住宅樓構(gòu)成，臨路一側(cè)大約有15間底商，多為餐飲和服飾商鋪，其中幾間鋪面已經(jīng)關(guān)門待租。

在這排底商后面，位于小區(qū)內(nèi)有一間半開的倉(cāng)庫(kù)式門面，其余均為住宅區(qū)域。據(jù)該小區(qū)物業(yè)介紹，位于小區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)是臺(tái)灣年代廚衛(wèi)電器的售后服務(wù)中心，“這是他們?cè)陂_發(fā)商建工那里租的，大概有1000平方米”。

而據(jù)商家和業(yè)主介紹，該倉(cāng)庫(kù)前排臨街的幾間底商都是出售狀態(tài)。記者咨詢發(fā)現(xiàn)，底商位置一間面積約53平方米的商鋪?zhàn)饨馂槊吭?300元，“這幾間鋪?zhàn)游页鲎庥衅甙四炅?，現(xiàn)在租金比之前降了至少一半。”其余幾家已經(jīng)經(jīng)營(yíng)幾年的商鋪商家也表示其商鋪?zhàn)饨?ldquo;都差不多”。

此外，記者還從多方了解到，該小區(qū)底商位置至少有4間商鋪也為業(yè)主工程抵款所得。“大概是2011年交的房子，當(dāng)時(shí)業(yè)主在開發(fā)商建工其他項(xiàng)目做工程，開發(fā)商當(dāng)時(shí)以每平方米2萬多元的價(jià)格作價(jià)抵扣了業(yè)主的工程款，4間鋪?zhàn)拥至酥辽?00多萬元的工程款。即便是當(dāng)時(shí)，這個(gè)業(yè)主其實(shí)也是虧了的。沒辦法，跟開發(fā)商要錢又說沒有，只能用這幾個(gè)門面抵款。”