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寶龍地產千億銷售目標生 借款總額突破550億

寶龍地產9日晚公布了2019年的業(yè)績報告,營收、利潤都出現大幅上漲,凈利潤更是同比上漲65%,升至約60.18億元人民幣。不過,毛利率出現了小幅走低。

2018年,寶龍地產提出要在2020年沖擊千億元銷售規(guī)模,但如今這一口號不再提及,公司管理層也將2020年的銷售目標定在750億元。為實現這一目標,寶龍地產計劃進一步升級原來的高周轉模式。

營收利潤雙增長 毛利率小幅走低

年報顯示,寶龍地產2019年錄得營業(yè)收入260.42億元,同比增長32.9%。據Wind數據,2015年-2019年,寶龍地產的年營收增速分別約為23.33、20.06%、9.12%、25.77%、32.86%,2019年的增速創(chuàng)下了近5年來的新高。

寶龍地產擁有四部分業(yè)務,分別是物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、商業(yè)運營及住宅管理、其他物業(yè)開發(fā)相關業(yè)務,其中,物業(yè)開發(fā)是其主要的收入來源。2019年,寶龍地產實現物業(yè)開發(fā)收入約224.78億元,同比增長34.9%,約占總營收的86%。其余三項收入,分別約為14.20億元、13.93億元、7.51億元。

寶龍地產2019年的銷售成本約為165.59億元,同比增加37.5%,銷售成本的增速快于營收增速,這也拖累了毛利及毛利率。2019年,寶龍地產毛利約為94.83億元,較2018年同期增長約25.6%;毛利率為36.4%,較2018年同期的38.5%下降2.1個百分點。

有機構以在中國大陸與香港上市的房企為樣本進行的統(tǒng)計顯示,2019年上半年,毛利率TOP100房企的平均毛利率為41.33%。與這一數據相比,寶龍地產的毛利率略低于行業(yè)平均。

寶龍地產在幾項凈利潤數據上,增速較高。2019年,寶龍地產實現凈利潤約60.2億元,較2018年同期上升65%;核心盈利人民幣43.9億元,較2018年同期上升70.2%;歸母核心盈利約人民幣26.8億元,較2018年同期上升45.3%。因數據向好,瑞銀3月5日發(fā)布報告,首次覆蓋寶龍地產并給予“買入”評級,目標價6.70港元/股。

據中新經緯客戶端計算,營收與凈利潤的大幅上漲,雖讓寶龍地產2019年的凈利潤率上升到了約23.22%,比2018年的18.69%高出4.5個百分點,但并沒有超過2017年的24.90%。

凈負債大幅下滑 借款總額突破550億

負債方面,年報顯示,截至2019年底,寶龍地產總資產1624.97億元,總負債1235.90億元,資產負債率約76.06%。據Wind數據,2014年-2018年,寶龍地產的負債率分別為65.86%、67.22%、69.13%、75.16%,有緩慢抬升態(tài)勢。

凈負債率方面,寶龍地產2019年底的凈負債率約為81.2%,較2018年底101.6%大幅下降了20.4個百分點。年報認為,主要是由本集團為達致可持續(xù)增長而不斷努力管理財務杠桿所致。但是,81.2%的凈負債率也只是回歸到2016年與2017年的水平,2016年、2017年寶龍地產的凈負債率分別為76.6%、86.8%。

借款方面,截至2019年底,寶龍地產借款總額約為552.63億元,較2018年底增加約12.5%。其中,銀行及其他借款約317.03億元,公司債券約9.49億元,短期融資券約10億元,優(yōu)先票據約130.73億元。

值得一提的是,在2019年初舉行2018年度業(yè)績發(fā)布會上,寶龍地產有高管稱:“2018年底的總債務規(guī)模是491億元,按照董事會和管理層的要求,(2019)年底在490億元的總額之內,不能再突破這個數字。”

552.63億元借款總額中,一年內到期的借款約為153.21億元,一年后到期的借款約為399.42億元。以此計算,長短期債務比約為2.61,比2018年底上升11.5%;一年內到期的短期借款占借款總額的27.72%,占比偏高。

不過,至2019年底,寶龍地產現金(含等價物)及受限制現金共約236.71億元,較2018年底增加約50.0%,完全能覆蓋一年內到期的借款。

銷售目標降低 繼續(xù)推行高周轉模式

寶龍地產于2009年實現上市,當年實現房地產銷售額40.08億元。2018年,寶龍地產執(zhí)行董事兼總裁許華芳提出,要打造“369體系”,將2018年度銷售目標提高至350億元,2020年沖擊1000億元。

“369體系”是一種高周轉模式,即3個月完成方案,6個月開始預售,9個月資金回籠。這一模式的實施,確實助推了寶龍地產物業(yè)銷售業(yè)績的快速增長,2018年合約銷售總額為410.36億元,同比上漲約96.5%,幾近翻番。2019年,寶龍地產合約銷售金額達603.5億元,同比上漲47.1%,挺進中國房企60強。

對于2019年銷售額的增加,寶龍地產解釋稱,主要是由于持續(xù)加強產品研發(fā),產品定位準確,以及堅持品質要求及注重客戶體驗;住宅項目“369”開發(fā)模式提高開發(fā)效率,加快周轉及去化取得良好效果。

只是,寶龍地產已經將2年前的千億元銷售目標拋之腦后,并將2020年的銷售目標定為750億元,預計較2019年上漲約25%。在3月10日下午舉行的2019年線上業(yè)績發(fā)布會上,許華芳說:“750億的承諾一定要做到,我們會更努力往前沖。本來定的目標是800億,后來考慮到疫情影響,保守一點,降了50億。未來幾年確保復合增長率25%以上。”

克爾瑞研究中心認為,寶龍地產2020年計劃可售貨值1331億人民幣,要達到750億元的銷售目標,全年只需達到56.3%去化率,低于2019年約70%的去化率,完成全年目標的難度不大。

年報還稱,高周轉模式仍然是公司營銷的主線,并且擬升級“369”開發(fā)模式,提高去化率,加速現金回流。

高周轉模式可以說是一些房企快速擴充規(guī)模、提升資金使用效率的“法寶”,例如,碧桂園的“456”模式(即4個月內開盤、5.5個月資金回正、6個月資金回籠再周轉)就被同行所效仿。但另一方面,高周轉模式也被視為雙刃劍,速度提升的背后,卻是工程質量問題頻出。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示,高周轉模式意味著短平快,要求企業(yè)快速開盤、銷售、回款,這容易引發(fā)質量問題,現在不少龍頭房企頻頻出現質量糾紛,就與高周轉模式有關。因此,房企追逐規(guī)模的同時,要處理與質量的關系。

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