用“沒(méi)有最嚴(yán)只有更嚴(yán)”來(lái)形容海南這兩年的樓市調(diào)控政策再精準(zhǔn)不過(guò)了。

日前，海南省對(duì)外宣布一句聽(tīng)起來(lái)云淡風(fēng)輕的“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”，宣告了這項(xiàng)興起于1994年的的商品房銷售制度被打破了。

頭頂國(guó)際旅游島、自由貿(mào)易區(qū)、國(guó)內(nèi)首個(gè)自由貿(mào)易港等數(shù)個(gè)國(guó)家政策光環(huán)的海南省，是不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的不二之選，動(dòng)輒超千億元巨量資金押注于此。這輪取消現(xiàn)房銷售制度直接將樓市調(diào)控的目標(biāo)精準(zhǔn)聚焦到了開(kāi)發(fā)商。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是為了更好規(guī)避資金借著建設(shè)海南自貿(mào)港的名義再度流入房地產(chǎn)，重蹈海南樓市泡沫覆轍，意在引導(dǎo)資金更好流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，現(xiàn)房銷售制度對(duì)于偏好高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的房企來(lái)說(shuō)提出了更大的資金鏈挑戰(zhàn)。未來(lái)，中小房企或者樓市投機(jī)分子想再度掘金海南樓市的難度系數(shù)也越來(lái)越高。

提前圍堵熱錢(qián)炒樓

3月7日晚，海南省召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，除了宣布“對(duì)在海南已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常駐居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房”外，最大的政策亮點(diǎn)莫過(guò)于“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。”

這意味著海南成了國(guó)內(nèi)首個(gè)宣布全域推行現(xiàn)房銷售制度的省份。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃稱指出，此舉是為了遏制投機(jī)炒房，防止居民占用過(guò)多社會(huì)公共資源，從而“為自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障”。

海南省近兩三年持續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控，且部分政策的嚴(yán)厲程度引領(lǐng)全國(guó)。

2018年3月30日，海南發(fā)布“全國(guó)最嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策——海南本省戶籍居民家庭，在海南省范圍內(nèi)只能購(gòu)買1套住房;而且首付不低于七成;在3月30日之后購(gòu)買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

2018年4月22日，海南樓市調(diào)控再度加碼，對(duì)商品住宅“全域限購(gòu)”，嚴(yán)格限制外省戶籍人士購(gòu)房。樓市調(diào)控政策所涉人群也由海南省內(nèi)擴(kuò)圍至省外。

“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”發(fā)布后，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果可謂立竿見(jiàn)影。

2019年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價(jià)穩(wěn)定在每平方米1.5萬(wàn)元左右。2018年，房地產(chǎn)總投資、銷售面積、銷售額等多項(xiàng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心指標(biāo)均錄得兩位數(shù)下降。

相較之下，調(diào)控前的2017年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資占比高達(dá)49.7%，領(lǐng)跑全國(guó)。

“‘全域限購(gòu)’政策出臺(tái)后，在海南區(qū)域投資的房企整體銷售業(yè)績(jī)同比下降40%左右。價(jià)格走勢(shì)方面，?？?、三亞等為代表的海南城市，樓市價(jià)格穩(wěn)中有降。”中國(guó)指數(shù)研究院海南區(qū)域負(fù)責(zé)人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際坦言，“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”政策對(duì)海南樓市“降溫”作用顯著。

言及2018年前后的這輪樓市調(diào)控，海南省省長(zhǎng)沈曉明在多個(gè)場(chǎng)合表示：海南房地產(chǎn)的銷售對(duì)象，已經(jīng)由島外居民為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閸u內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主。

繼2018年樓市調(diào)控聚焦于促進(jìn)房產(chǎn)所售群體轉(zhuǎn)變之后，海南省推行現(xiàn)房預(yù)售制也意味著調(diào)控對(duì)象精準(zhǔn)鎖定至地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

近一個(gè)月來(lái)，無(wú)錫、西安、衡陽(yáng)、東莞、山東等多省市出臺(tái)涉土地出讓金繳納方式和期限、放松預(yù)售條件、拓寬融資渠道等紓解房企資金壓力。海南是時(shí)下國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)反向升級(jí)調(diào)控樓市的省份。

預(yù)售制度下房企開(kāi)工建設(shè)一般6個(gè)月可達(dá)到銷售條件，交房一般是3年?，F(xiàn)房制度等于給房地產(chǎn)市場(chǎng)直接按下了“剎車鍵”。

現(xiàn)房銷售制度一方面將增加開(kāi)發(fā)商的資金壓力，另一方面將降低開(kāi)發(fā)商的周轉(zhuǎn)率。如果全面實(shí)行現(xiàn)房銷售，房企通過(guò)預(yù)售款項(xiàng)償還開(kāi)發(fā)貸和進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)就被切斷了。對(duì)地產(chǎn)商而言，建設(shè)開(kāi)發(fā)階段的資金需由自籌資金和外部貸款彌補(bǔ)，且這些款項(xiàng)使用周期均會(huì)被拉長(zhǎng)至項(xiàng)目完工銷售，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率將被迫下降。

這對(duì)于習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)模式操盤(pán)、高資產(chǎn)負(fù)債率且現(xiàn)金流比較緊張的房企來(lái)說(shuō)不啻為不小的考驗(yàn)。目前，僅中國(guó)金茂(00817.HK)在深圳打造的龍華金茂府采用了現(xiàn)房銷售。

深圳市經(jīng)典陽(yáng)光置業(yè)發(fā)展有限公司?？诜止究偨?jīng)理蔡志喆表示，對(duì)于資金撬動(dòng)能力有限的小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者寄望打著立足建設(shè)海南自由貿(mào)易港的名號(hào)，以行炒作樓盤(pán)之實(shí)的投機(jī)主義者來(lái)說(shuō)，分羹海南樓市難度系數(shù)越來(lái)越大。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與開(kāi)發(fā)商的合同糾紛、質(zhì)量投訴、減配降標(biāo)、延期交房、虛假承諾、違規(guī)銷售等維權(quán)紛擾也有望減少，利好樓市規(guī)范化、透明化、健康化。海南樓市大躍進(jìn)時(shí)期相伴出現(xiàn)的爛尾樓等房企資金鏈斷裂情況也有望得到緩解。

由于現(xiàn)房銷售制度主要適用于新出讓土地，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，房企手中大多儲(chǔ)備有1-2年存量土地、在建工程，政策當(dāng)前尚不會(huì)對(duì)海南樓市產(chǎn)生明顯影響，后續(xù)會(huì)逐步顯現(xiàn)調(diào)控效果。

或引導(dǎo)資金進(jìn)入產(chǎn)業(yè)(小標(biāo))

海南是不少地產(chǎn)商布局旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重鎮(zhèn)。

號(hào)稱“中國(guó)第一盤(pán)”的雅居樂(lè)(03383.HK)清水灣項(xiàng)目便位于海南三亞，其單盤(pán)銷售額一度貢獻(xiàn)雅居樂(lè)年度銷售金額的20%左右。

類似的還有中國(guó)恒大(03333.HK)的儋州?；◢u、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)的萬(wàn)寧日月灣等數(shù)個(gè)龍頭地產(chǎn)商投資金額達(dá)數(shù)千億元的知名旅游地產(chǎn)項(xiàng)目均落址海南。

2018年，海南實(shí)施“全域限購(gòu)”之后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在海南業(yè)務(wù)或多或少受到影響。中國(guó)恒大、碧桂園(02007.HK)等不少房企當(dāng)年在海南的成交額腰斬。不少房企為對(duì)沖全域限購(gòu)“黑天鵝”，紛紛調(diào)整旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心至云南、廣西。

“至少三分之一的海南房地產(chǎn)從業(yè)人員，都在2018年離開(kāi)了海南，大多被調(diào)往鄰近的粵港澳大灣區(qū)、廣西、云南;不少房企直接將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)域轉(zhuǎn)移至同處南方濱海區(qū)域且旅游資源豐富的廣西、云南。”一家龍頭房企高管告訴第一財(cái)經(jīng)記者，自全域限購(gòu)以來(lái)，房企對(duì)海南樓市，尤其是住宅樓市的投資基本持戰(zhàn)略收縮的態(tài)度。

外部數(shù)據(jù)顯示，海南省2019年商品住宅供應(yīng)面積809萬(wàn)㎡，同比下降24%;成交面積781萬(wàn)㎡，同比下降40%;價(jià)格14624元/㎡，同比微跌4%。截至2019年末，住宅庫(kù)存1479萬(wàn)㎡，按照12個(gè)月平均去化65萬(wàn)㎡計(jì)算，住宅去化周期微漲至23個(gè)月，但仍處于2015年以來(lái)低位。

與住宅樓市行情穩(wěn)中下行并遭遇政策圍追堵截相反的是海南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的升溫。

以土拍市場(chǎng)為例，海南2019年土地出讓金額錄得近年新高，突破300億元。但其中，市場(chǎng)化住宅用地成交量少，主要以棚改回遷房用地為主，商服類用地成為市場(chǎng)主流。在三亞等部分城市2019年一度出現(xiàn)房企拿著巨量資金也沒(méi)有純住宅用地出售的情況，頂多是類似于自持性租賃住房、科技城配套等少量居住用地在售。海南省破除“房地產(chǎn)一業(yè)獨(dú)大”的決心由此可管窺一斑。

在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大且產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱的現(xiàn)實(shí)面前，海南敢于“去地產(chǎn)化”賴以頂層政策支持。

從2018年4月，《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出海南要建設(shè)國(guó)內(nèi)第12個(gè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港，海南便確定了國(guó)內(nèi)最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)。在土地總量恒定前提下，海南要大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)，只能充分利用存量土地。

隨后，海南產(chǎn)業(yè)架構(gòu)方向也愈趨明晰。海南發(fā)展自貿(mào)港不是效仿珠三角，走“港口經(jīng)濟(jì)+制造業(yè)”的路子，而是轉(zhuǎn)向打造旅游業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)。

2019年，以中國(guó)金茂、招商蛇口(001979.SZ)、中糧集團(tuán)、中國(guó)交建(601800.SH)、中國(guó)國(guó)旅(601888.SH)等為代表的央企是海南省土拍市場(chǎng)最活躍的軍團(tuán)。央企集團(tuán)軍均有不同程度涉足海南省科技園、創(chuàng)意園區(qū)、免稅店等商服用地、產(chǎn)業(yè)用地的打造。相較之下，中小民營(yíng)房企顯得沉悶得多。

“在自貿(mào)港頂層政策驅(qū)動(dòng)下，海南還處在搭建產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)前期，央企一方面資金實(shí)力更雄厚，另一方面也能更好地服從海南發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的需要。”海南錦誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長(zhǎng)王路向第一財(cái)經(jīng)記者表示，央企集團(tuán)軍打頭引導(dǎo)自貿(mào)港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)搭建接下來(lái)會(huì)是個(gè)趨勢(shì)。

對(duì)于海南此番首破國(guó)內(nèi)房屋現(xiàn)售制先河，國(guó)內(nèi)其他城市是否會(huì)跟進(jìn)，業(yè)內(nèi)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

這一方面是基于海南石油、天然氣等海洋自然資源和亞熱帶生態(tài)島資源稟賦獨(dú)厚，可以大力發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代亞熱帶產(chǎn)業(yè)，這些條件是廣西、云南、江蘇、浙江等諸多沿海省份所不具備的。另一方面，這也與海南作為國(guó)內(nèi)首個(gè)自由貿(mào)易港的戰(zhàn)略定位分不開(kāi)。

同時(shí)，當(dāng)前樓市調(diào)控主基調(diào)是“房住不炒”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。此時(shí)取消預(yù)售制勢(shì)必會(huì)造成對(duì)部分房企的沖擊甚至毀滅性打擊，易引發(fā)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

“預(yù)售制利好購(gòu)房者話語(yǔ)權(quán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看取消是必然趨勢(shì)，但是最好的時(shí)機(jī)，應(yīng)該是房?jī)r(jià)處于上漲周期的節(jié)點(diǎn)，就目前房地產(chǎn)的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲的周期基本結(jié)束，過(guò)去三年累積的高杠桿已經(jīng)讓很多開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力問(wèn)題。”王路坦言，短期內(nèi)國(guó)內(nèi)其他省份跟進(jìn)海南現(xiàn)房銷售政策的可能性不大。