仕通人才聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)王鉞最近在輔導(dǎo)一批年輕的房企中高管人員。他給這些人的忠告是，早做準(zhǔn)備，未雨綢繆。“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從增量轉(zhuǎn)向存量，他們要考慮的問(wèn)題，是如何在新的市場(chǎng)趨勢(shì)里找到新的職業(yè)機(jī)會(huì)。”

上海索樂(lè)企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理聶勇鋼，春節(jié)后收到很多房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人委托，這些經(jīng)理人普遍焦灼的是，目前房企工作不好找，求職流程也拖得很長(zhǎng)。

從2月底，減員、降薪等一系列動(dòng)作在一部分房企悄然出現(xiàn)，既有因組織架構(gòu)優(yōu)化所引發(fā)的人事大換防，也有因無(wú)力正常支付薪酬要求員工主動(dòng)離職，還有中高管“自愿”降薪的自救措施。

在新型冠狀病毒肺炎疫情影響下，追求高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商一面是銷(xiāo)售下滑、回款受限帶來(lái)的現(xiàn)金流危機(jī);一面則是融資端收緊趨勢(shì)沒(méi)有明顯松動(dòng)跡象，來(lái)自人力、財(cái)務(wù)等成本的剛性支出必不可少。

部分資金緊張的房企迫切希望通過(guò)成本端節(jié)流，保住“救命錢(qián)”維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，減員降薪是他們?yōu)榇?ldquo;祭出”的一個(gè)策略。

早在2019年，部分房企就開(kāi)始通過(guò)調(diào)整組織架構(gòu)、提高人均效能等措施進(jìn)行了一輪人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化改革。在疫情影響下，這一改革得以延續(xù)并進(jìn)一步深化，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前危局及不確定的未來(lái)。

不過(guò)，由于員工薪酬支出在房企整體收入中占比很小，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，減員降薪帶來(lái)的效果杯水車(chē)薪。

減員降薪 招聘放緩

按照原計(jì)劃，在一家10強(qiáng)房企深圳區(qū)域工作的張琴的春節(jié)假期本應(yīng)該于正月初七結(jié)束。

但受疫情防控影響，她的復(fù)工時(shí)間被推遲至2月17日。2月16日，張琴接到復(fù)工時(shí)間再一次推遲的消息。伴隨而來(lái)的，還有人力資源部發(fā)放的一張 “關(guān)于2月份在公司實(shí)際到崗天數(shù)”的統(tǒng)計(jì)表。

人力資源的同事并未透露這張統(tǒng)計(jì)表到底作何用，但張琴和同事們有些擔(dān)心。“我們私下都在猜測(cè)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)是不是跟降薪相關(guān)，這些天陸陸續(xù)續(xù)聽(tīng)到同行裁員和降薪的傳言。”張琴身邊原本打算離職的同事，在這個(gè)春節(jié)后都推遲了計(jì)劃，大家一致覺(jué)得，這種行情下，好的公司基本只出不進(jìn)了。

張琴擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)。這段時(shí)間王斌也危機(jī)感爆棚，他是一家龍頭房企物業(yè)公司的員工，工作內(nèi)容與科技產(chǎn)品銷(xiāo)售捆綁在一起。“現(xiàn)在日子不好過(guò)，最近我們經(jīng)常被領(lǐng)導(dǎo)拉去談話，公司業(yè)績(jī)壓力大，逼著我們要有輸出。”王斌1月份的績(jī)效工資已經(jīng)被扣了幾千塊。為了減少支出，他所在公司給大部分員工1月份的績(jī)效都打了C。

“估計(jì)2月份工資也大概率會(huì)是這個(gè)樣子。”王斌說(shuō)，但現(xiàn)階段他不敢考慮跳槽，“至少上半年不太好動(dòng)，先求穩(wěn)吧。”

王斌的危機(jī)感源于這家龍頭房企在2月底啟動(dòng)的一輪總部與區(qū)域人事大換防。超過(guò)10個(gè)區(qū)域被合并，數(shù)個(gè)區(qū)域遭遇調(diào)整，區(qū)域高管的職位也響應(yīng)隨之變化。

該房企一位內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，原來(lái)一個(gè)省份設(shè)置幾個(gè)小區(qū)域，各自都擁有一套管理班子和辦公體系。區(qū)域合并后，管理層面，部分區(qū)域總裁轉(zhuǎn)為副總裁，如果不滿足于新職位，就可能出現(xiàn)離職或調(diào)崗;員工層面人員隨之精簡(jiǎn)優(yōu)化。

同樣是這家龍頭房企山東區(qū)域城市公司的陸穎，2020年1月，他所在項(xiàng)目取消了員工住房與餐飲補(bǔ)貼，以陸穎為例，兩項(xiàng)補(bǔ)貼損失合計(jì)超過(guò)1000元，相當(dāng)于每月收入降低了1000元。

隨著2月銷(xiāo)售持續(xù)下行，減員、降薪等的動(dòng)作在房企間悄然顯現(xiàn)。2月27日，凱德集團(tuán)成為第一家公開(kāi)宣布降薪的房企。從4月1日起，董事會(huì)成員和其他高管層自愿將董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資降低5%-15%;所有經(jīng)理級(jí)及以上級(jí)別的員工凍結(jié)漲薪;其他員工不受影響。此舉措將在6個(gè)月后或者疫情平穩(wěn)后重新評(píng)估。

此前，關(guān)于四川房企中迪禾邦因無(wú)力支付2020年1月及2月的工資消息在業(yè)界流傳，中迪禾邦要求員工在2月27日前按照先前協(xié)商方案主動(dòng)離職，方可延期領(lǐng)取1、2月工資;如若在2月27日不主動(dòng)離職，只發(fā)放1月份工資且會(huì)根據(jù)公司資金情況遲發(fā)或緩發(fā)。

“效能是地產(chǎn)企業(yè)永恒的話題，一般來(lái)講，員工流動(dòng)率保持在20%左右是正常的，其中，主動(dòng)離職和被動(dòng)淘汰通常各占一半。從目前大部分房企的考慮來(lái)看，不會(huì)出現(xiàn)因疫情而規(guī)模性裁員的現(xiàn)象，但不排除一些計(jì)劃砍掉的業(yè)務(wù)模塊會(huì)借此做剝離。”祥源控股人力資源副總經(jīng)理張曉宇向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

每年3、4月是房企招聘高峰期，根據(jù)張曉宇的觀察，最近這段時(shí)間，各家房企的招聘節(jié)奏整體放緩了。他說(shuō)，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，房企對(duì)于人員入口確實(shí)會(huì)比較謹(jǐn)慎，非價(jià)值創(chuàng)造崗位會(huì)減緩招聘速度，員工的跳槽也會(huì)更加慎重。

聶勇鋼的一家企業(yè)客戶，2019年銷(xiāo)售額120億元，2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)最初定在200億元，近期，該公司將預(yù)期下調(diào)至150億元。這樣一來(lái)，原本預(yù)計(jì)新增的編制會(huì)受到影響。“之前他們打算增設(shè)新區(qū)域，擴(kuò)招副總裁，這種情況下，只能縮減高層人員和新區(qū)域人員的編制。”聶勇鋼稱，原本想擴(kuò)大規(guī)模的一部分中小房企，基于戰(zhàn)略調(diào)整又停下腳步，現(xiàn)在這是一種趨勢(shì)。

不過(guò)，人員更替始終是一個(gè)企業(yè)內(nèi)部的新陳代謝。聶勇鋼合作的正榮、中南置地、中駿、旭輝等房企，還按照原來(lái)節(jié)奏在招人。

張曉宇也表示，對(duì)于一些核心崗位，或者不得不從外部引進(jìn)的崗位，房企并沒(méi)有取消外招，甚至對(duì)招聘標(biāo)準(zhǔn)和薪酬都有所拔高。

對(duì)于效益較好、融資成本較低、財(cái)務(wù)較穩(wěn)健的房企而言，這個(gè)特殊的時(shí)間點(diǎn)，反而是抄底好機(jī)會(huì)，一是抄底土地，二是抄底人才。聶勇鋼接觸的很多職業(yè)經(jīng)理人，目前叫價(jià)更趨于理性。以往他們對(duì)薪酬漲幅預(yù)期在30%-50%之間，但現(xiàn)在已經(jīng)降低至10%-20%，有些甚至平薪也能接受。

中小房企的自救

過(guò)往多年，在房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬結(jié)構(gòu)上，固定薪資占比較高，房企在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期，不得不通過(guò)高薪來(lái)彌補(bǔ)人才缺口，導(dǎo)致大部分年收入超過(guò)百萬(wàn)的職業(yè)經(jīng)理人存在薪酬虛高的現(xiàn)象。

“其實(shí)房企都在研究如何來(lái)解決高管酬薪虛高問(wèn)題，總額還是要給到，但薪酬的結(jié)構(gòu)能否調(diào)整得更為合理。”張曉宇說(shuō)，一家房企給予中高層管理者的總薪酬，往往包括薪酬、福利包、激勵(lì)等多個(gè)維度，更多公司傾向通過(guò)調(diào)節(jié)長(zhǎng)期激勵(lì)支出來(lái)縮減整體預(yù)算。

即中高管的浮動(dòng)薪酬比例會(huì)進(jìn)一步提高，并與公司業(yè)績(jī)、銷(xiāo)售回款、利潤(rùn)等指標(biāo)掛鉤。以一個(gè)中層管理者的薪酬為例，過(guò)去固薪與浮動(dòng)薪酬比通常維持在6：4或7：3之間;從2019年起，固薪占比逐步下降5-10個(gè)百分點(diǎn)，固浮比調(diào)整為5：5左右。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下行時(shí)，這樣的薪酬結(jié)構(gòu)自然會(huì)受到影響。“一家房企如果薪酬真的降低，肯定先從中高管級(jí)別啟動(dòng)。”王鉞說(shuō)，很多中高管浮動(dòng)薪酬與回款、拿地緊密相關(guān)，但最近一個(gè)多月房企經(jīng)營(yíng)面臨不少壓力，回款不理想，自然會(huì)出現(xiàn)薪酬調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，在疫情初期，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)也由HR部門(mén)針對(duì)各員工層級(jí)進(jìn)行了一些問(wèn)卷測(cè)試和電話訪談，50%的員工接受如行業(yè)整體下行，個(gè)人薪酬可以適度鎖水，但比例需提前告知。整體調(diào)查結(jié)果呈現(xiàn)層級(jí)越高，接受度越高的特點(diǎn)。

張曉宇發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)特殊節(jié)點(diǎn)上，對(duì)于中低層員工，部分公司采用應(yīng)激策略，比如給予內(nèi)部購(gòu)房?jī)?yōu)惠來(lái)解決員工收入和公司銷(xiāo)售兩個(gè)端口的問(wèn)題。

作為資金密集型行業(yè)，無(wú)論是降薪，還是減員，與資金不無(wú)關(guān)系。對(duì)于房企而言，資金來(lái)源主要包括銷(xiāo)售回款、融資所得，“回款是壓倒一切的任務(wù)。”王鉞告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

疫情發(fā)生以來(lái)，諸多房企掀起一場(chǎng)線上銷(xiāo)售爭(zhēng)奪戰(zhàn)，然而，由于轉(zhuǎn)化率較低以及線下銷(xiāo)售的停滯，大部分房企2月的銷(xiāo)售回款幾乎為“0”，但一系列剛性支出仍是壓在房企身上的一座“大山”。

王鉞說(shuō)，在回款不景氣的背景下，中小房企的日子越來(lái)越難過(guò)，資金鏈趨緊，融資融不上，土地拿不了，無(wú)米下炊，“只能在成本端壓多少算多少。”

這些中小房企常用的方式有兩種，一是將壓力傳遞到建筑裝修公司等供應(yīng)商身上;二是從管理費(fèi)用出發(fā)，采取裁員降薪的策略，根本目的還是希望盡可能的保住現(xiàn)金流。

聶勇鋼觀察到，最近正在減員降薪的幾家房企，多數(shù)是資金較為緊張，或者走高杠桿路線的中小企業(yè)。他們要不業(yè)績(jī)注水嚴(yán)重，要不就是將項(xiàng)目布局在三四線城市，在當(dāng)前市場(chǎng)大勢(shì)下，要維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)肯定難度很大。

王鉞說(shuō)：“但說(shuō)實(shí)話，減員降薪對(duì)于房企而言是杯水車(chē)薪。”

按照張曉宇提供的數(shù)據(jù)，在房企的總體收入結(jié)構(gòu)里，管理費(fèi)用占比介于2.5%-4%之間，其中有80%屬于薪酬支出。如果對(duì)比其他財(cái)務(wù)科目，比如營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及成本，這部分管理費(fèi)用并不占房企經(jīng)營(yíng)支出的主流。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心測(cè)算，64家百?gòu)?qiáng)上市房企平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約5.71億元，兩項(xiàng)剛性支出合計(jì)平均值約為8.58億元。其中融資成本支出是員工薪酬兩倍左右。

Top10房企員工單月平均薪酬支出約8.65億元，Top11-30約3.01億元，Top30后房企員工薪酬支出更是呈明顯下降趨勢(shì)。

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，房企目前的支出大頭，還是聚焦在土地、建安、融資等成本。

大房企的管理動(dòng)作

王鉞了解到的最新情況是，開(kāi)發(fā)商的心理在疫情期間出現(xiàn)分化。規(guī)模偏小的房企，由于缺乏社會(huì)資源傾斜、行業(yè)發(fā)展空間和抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，處于焦灼狀態(tài)，急著另尋“出路”;大中型房企在行業(yè)內(nèi)已站穩(wěn)位置，只要資金端保持一定流動(dòng)性，投拓端維持拿地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，這次疫情并不會(huì)誘發(fā)恐慌性心理。

張曉宇也表示，大型開(kāi)發(fā)商的心理和長(zhǎng)期用人計(jì)劃并不會(huì)出現(xiàn)改變，短期動(dòng)作只是一項(xiàng)應(yīng)激反應(yīng)。

事實(shí)上，關(guān)于“組織架構(gòu)調(diào)整”這道題，從2019年就陸續(xù)有大型房企陸續(xù)在進(jìn)行，比如萬(wàn)科、碧桂園等、陽(yáng)光城等。減員降薪只是組織架構(gòu)調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的現(xiàn)象。

這種組織架構(gòu)調(diào)整操作的核心，一是將總部職能下放，二是合并區(qū)域。而最終目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)人均效能。

根據(jù)聶勇鋼預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)開(kāi)發(fā)建筑面積會(huì)維持在17億平方米左右不再增加。人均效能逐漸提高，意味著所需要的人會(huì)越來(lái)越少，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系的人員減少趨勢(shì)在所難免。

“房地產(chǎn)屬于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特殊階段的特殊產(chǎn)物，隨著整體經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，以及企業(yè)利潤(rùn)‘走薄和穩(wěn)定’，房企的這一系列減員降薪可以看作是為市場(chǎng)和行業(yè)周期進(jìn)入轉(zhuǎn)型深水期所補(bǔ)交的學(xué)費(fèi)。”張曉宇說(shuō)，“學(xué)費(fèi)補(bǔ)交”是一個(gè)持續(xù)過(guò)程，有些房企持續(xù)投入，則階段性投入較少，總量相對(duì)較少，比較平滑;有些企業(yè)過(guò)去疏于內(nèi)部管理機(jī)制的建設(shè)，過(guò)于“走量”，本次學(xué)費(fèi)會(huì)繳得比較突兀，總量可能會(huì)相對(duì)較高。

從長(zhǎng)期的角度切入，大型房企組織架構(gòu)調(diào)整是一項(xiàng)管理動(dòng)作，但疫情期間，由組織架構(gòu)調(diào)整引發(fā)的一系列減員降薪，不免會(huì)被放到聚光燈下。

王鉞說(shuō)，這是前期動(dòng)作的延續(xù)和深化，大型房企通過(guò)組織架構(gòu)調(diào)整，在降本增效的前提下，適應(yīng)目前銷(xiāo)售端困難、投資端成本高的局面。而某些職能人員的階段性調(diào)整則是根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)做出的決策。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多位房地產(chǎn)人士均提到，對(duì)于大型房企而言，大規(guī)模進(jìn)行裁員或降薪的可能性較小。

大型房企的日常賬面上通常會(huì)留足2-3個(gè)月開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，3月中旬，大部分售樓處會(huì)陸續(xù)進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)，線下銷(xiāo)售逐漸恢復(fù)，資金壓力并不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間。

值得關(guān)注的是，在當(dāng)前線下銷(xiāo)售偃旗息鼓背景下，線上銷(xiāo)售卻如火如荼，地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字化進(jìn)程在短短時(shí)間內(nèi)被進(jìn)一步催化，而這或多或少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)提出了新的挑戰(zhàn)。

張曉宇在人力資源工作中發(fā)現(xiàn)，低級(jí)別的技術(shù)人員、統(tǒng)計(jì)人員的確越來(lái)越不適合吃“地產(chǎn)飯”了。“傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)更強(qiáng)調(diào)‘金融屬性’和‘制造屬性’，后者可以通過(guò)業(yè)內(nèi)資源整合和外包等形式加強(qiáng)，新技術(shù)(PC裝配式住宅、鋁模版、BIM)也會(huì)被更加廣泛使用。”

長(zhǎng)期與開(kāi)發(fā)商打交道的王鉞將數(shù)字化加速稱為“曇花一現(xiàn)”。他對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)，房地產(chǎn)的傳統(tǒng)作業(yè)模式還是水泥鋼筋，以拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售這一鏈條進(jìn)行資源配置和業(yè)務(wù)流程開(kāi)展。雖然有房企提出互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化的新路線，但只能理解為通過(guò)在房地產(chǎn)主業(yè)上運(yùn)用科技手段，從而提高業(yè)務(wù)效率?？萍疾⒉荒苷嬲〈鷤鹘y(tǒng)作業(yè)模式產(chǎn)生根本性商業(yè)價(jià)值，也不能換來(lái)房企很大的營(yíng)收和利潤(rùn)。

以線上銷(xiāo)售為例，歸根結(jié)底，疫情結(jié)束后，很多房企又會(huì)把注意力轉(zhuǎn)移回傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式，在線銷(xiāo)售更多會(huì)選擇與各大渠道平臺(tái)合作的模式搭配進(jìn)行。(張琴、王斌、陸穎均為化名)