北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)5日發(fā)布《疫情防控期間防范和化解住房租賃行業(yè)糾紛指引》,提出對于承租人暫時無法搬家騰房的情形,建議租賃中介企業(yè)或出租人應給予合理寬限期限。
《指引》分為住房租賃履約糾紛、勞動關系糾紛和企業(yè)落實疫情防控措施風險三部分。
住房租賃履約糾紛方面,《指引》提到,疫情期間,各地多采取不同程度的社區(qū)、交通管控,以及相關人員隔離或居家觀察等措施,以致部分承租人無法正常居住租賃房屋、租期屆滿物業(yè)交割和搬家不便、租賃中介企業(yè)經(jīng)營困難等問題,可能引發(fā)履約糾紛。主要表現(xiàn)為租賃中介企業(yè)未經(jīng)出租人同意延付或拒付租金;續(xù)租環(huán)節(jié)租賃中介企業(yè)單方面上漲租金;退租環(huán)節(jié)暫時無法辦理物業(yè)交割手續(xù)或搬家騰房;保潔、維修等服務糾紛;因履約糾紛,租賃當事人采取驅(qū)離租戶、聚集鬧事等不當方式非理性維權的風險。
建議出租人、承租人、租賃中介企業(yè)因受疫情影響,確實不能繼續(xù)履行合同的,要及時通知對方,以減輕可能造成的損失,并在合理期限內(nèi)提供相關證明材料;租賃中介企業(yè)應本著平等自愿和誠實信用原則,與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付、延長空置期等問題,盡最大努力爭取出租人理解,避免單方面拒付租金;租賃當事人應提前就續(xù)租租金調(diào)整等問題進行溝通,避免因個別短期續(xù)租業(yè)務調(diào)高租金,引發(fā)誤讀和炒作;租期屆滿,租賃當事人盡量采用無接觸方式進行物業(yè)交割、資金結(jié)算;承租人暫時無法搬家騰房的,租賃中介企業(yè)或出租人應給予合理寬限期限;租賃中介企業(yè)應合理調(diào)度房屋管家、維修、保潔等一線服務人員,就是否需要上門服務、上門服務時間等問題與承租人充分溝通,做好入戶作業(yè)防護措施;租賃中介企業(yè)應認真梳理完善客戶答復口徑,加強客服人員培訓,注意態(tài)度語氣,避免簡單粗暴;租賃當事人應通過合法途徑理性維護自身權益,優(yōu)先通過協(xié)商解決糾紛;協(xié)商不成再通過訴訟等途徑維權,并注意收集和保存相關證據(jù),不趕人、不聚眾,不使用暴力維權。
勞動關系糾紛方面,受疫情及防控措施影響,部分租賃中介企業(yè)無法正常復工經(jīng)營、短期現(xiàn)金流吃緊、員工返京后需要進行隔離或居家觀察,可能引發(fā)勞動關系糾紛。包括員工無法正常到崗上班、租賃中介企業(yè)不能按時支付員工薪酬、租賃中介企業(yè)在疫情期間單方解除勞動關系等。
建議租賃中介企業(yè)應根據(jù)崗位特點,靈活采取居家辦公、互聯(lián)網(wǎng)辦公等形式有序推進復工;租賃中介企業(yè)應當安排專人加強員工心理疏導和生活幫扶;對因疫情未及時復工的員工,租賃中介企業(yè)應按勞動合同約定的標準支付員工工資;超過一個工資支付周期的可以按有關規(guī)定支付工資或發(fā)放生活費;受疫情影響經(jīng)營困難的租賃中介企業(yè),可通過與員工協(xié)商采取調(diào)整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式,穩(wěn)定工作崗位,盡量不裁員或少裁員。
企業(yè)落實疫情防控措施風險方面,《指引》提到,因?qū)ν鈦砣藛T進入社區(qū)進行限制,租賃中介企業(yè)實地帶看、收房存在“進門難”問題,如處理不當妨礙或者拒絕執(zhí)行防控措施,可能面臨行政處罰甚至承擔刑事責任。此外,個別企業(yè)可能因麻痹大意等存在落實防控措施不到位的風險。
建議租賃中介企業(yè)應完善線上服務,多引導客戶通過VR、視頻等方式看房;確需實地帶看的,應征得社區(qū)同意;對出租人確有委托出租意愿的,租賃中介企業(yè)可先通過視頻等方式查看房屋狀況,評估收房價格,與出租人協(xié)商起租期和空置期等事宜,物業(yè)交割、裝修改造等業(yè)務待疫情結(jié)束后有序開展;租賃中介企業(yè)要時刻緊繃疫情防控之弦,充分認清形勢,根據(jù)疫情防控要求,調(diào)整完善內(nèi)部管理制度、業(yè)務流程,堅決配合社區(qū)做好各項防控工作。