暴跌60%，40家房企融資完成額驟降！政策會變嗎？境內(nèi)融資計劃井噴，看官方最新表態(tài)

繼1月完成融資總額激增，特別是境外融資大爆發(fā)后，2月受疫情影響，境外融資大幅回落，40家典型房企完成融資總額大跌。

不過，從整體房企發(fā)布的融資公告情況看(包括已完成發(fā)行和已公布計劃但尚未完成的)，在銷售承壓及償債壓力的背景下，2月房企境內(nèi)外融資規(guī)模繼續(xù)井噴。

多家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2月，40家典型上市房企完成融資總額環(huán)比大跌6成。不過，整體看，2月以來，房企發(fā)布美元融資計劃再次超過100億美元，不僅海外融資加速，更在內(nèi)地大量發(fā)布公募債等融資計劃數(shù)百億，多家房企發(fā)行了過去很少見的短期債券。在境內(nèi)債方面，2 月在短融中票的帶動下，房企發(fā)債規(guī)模同比增長50%，終結(jié)同比5連降。

業(yè)內(nèi)人士認為，2020 年房企境內(nèi)債到期壓力提升，3季度開始連續(xù)6個季度到期量超過 1200億元，疊加新冠疫情對銷售回款的沖擊，需要政策適度對沖。從數(shù)據(jù)上看，地產(chǎn)融資改善已經(jīng)在付諸實踐，“融資集中度”提升趨勢下龍頭房企優(yōu)勢更加凸顯。

值得注意的是，多地紓困房企穩(wěn)地產(chǎn)政策中提出對符合條件房企加大信貸支持力度，住建部也表示，鼓勵商業(yè)銀行對信用評定優(yōu)良的企業(yè)，在授信額度、質(zhì)押融資、貸款利率等方面給予支持。不過，央行3月4日召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會再次強調(diào)堅持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

40房企已完成融資總額大跌6成

首先，從40家典型房企已經(jīng)完成融資的情況來看，繼1月融資總額激增，特別是境外融資大爆發(fā)后，2月融資總額有所回落。

同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月，40 家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計477.90億元，環(huán)比下跌60.34%，主要原因為境外美元債的減少。其中，債權(quán)融資金額390.01億元，占房企融資總量的81.61%，環(huán)比減少 65.03%。

債權(quán)融資方面：

融資總額排第一的依然是公司債，融資金額達187.06億元，占比39.14%，但較1月大幅下跌77.68%。其中，境內(nèi)發(fā)債一筆，為金科地產(chǎn)發(fā)行的23億元公司債;境外美元債 8 筆，合計融資金額為23.5 億美元，折合人民幣164.06 億元，環(huán)比下跌 79.25%。

排在第二位的是其他債權(quán)融資，融資金額為81.34億元，占比17.023%，環(huán)比增加35.24%，短期融資債成為主要融資方式。

第三位的是境內(nèi)銀行貸款，融資金額75.65億元，占比15.83%，環(huán)比減少42.46%。

第四位是發(fā)行中期票據(jù)，融資總額為21億元，占比4.39%。 第五位是海外銀團貸款，融資總額13.96 億元，占比 2.92%。 第六位是信托貸款融資，融資總額11 億元，占比2.30%，大幅減少85.72%。

整體看，2月40典型房企融資以人民幣為主，美元次之、港幣第三。其中，外幣融資總額為 252.06 億元，環(huán)比大幅下滑 71.49 %。

對于2月40典型房企完成融資總額大跌六成的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉對券商中國記者表示，主要是受疫情影響，境外資本市場對受疫情影響的中國房企資金回籠的擔憂，使得境外融資金額驟降，導(dǎo)致債權(quán)融資總額環(huán)比顯著下滑。預(yù)計隨著疫情的好轉(zhuǎn)，境外融資狀況會有所轉(zhuǎn)變。

整體境內(nèi)外融資計劃繼續(xù)井噴

盡管受疫情影響，40家典型房企已經(jīng)完成融資總額大幅減少，但是從整體房企發(fā)布融資公告的情況看(包括已發(fā)行完成和計劃尚未完成的)，2月全行業(yè)境內(nèi)外融資規(guī)模繼續(xù)井噴。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，1月份，房企融資額高達120億美元，刷新最近幾年的高點，春節(jié)后，境內(nèi)外融資繼續(xù)高位運行。2月以來，房企發(fā)布的美元融資計劃再次超過100億美元。不僅海外融資加速，更在內(nèi)地大量發(fā)布公募債等計劃數(shù)百億，多家房企發(fā)行了過去很少見的短期債。

華泰證券根據(jù) Wind 發(fā)債數(shù)據(jù)統(tǒng)計也顯示，年初以來地產(chǎn)債供需兩旺，境內(nèi)債方面，2 月在短融中票的帶動下，發(fā)債規(guī)模 363 億元，同比增長50%，終結(jié)同比 5 連降;境外債方面，1 月高峰后2月回落，1-2 月累計發(fā)行 1523 億元，同比增長3%，已占去年發(fā)行量的 28%。

券商中國記者根據(jù)公開信息梳理，僅2月28日一天，就有多家房企密集發(fā)布融資公告。

2月28日，萬科擬公開發(fā)行不超過90億元的公司債券及不超過30億元的住房租賃專項公司債券，已獲證監(jiān)會通過;萬達商業(yè)擬公開發(fā)行98億元小公募，已獲上交所受理;龍湖擬公開發(fā)行30億元住房租賃專項公司債券;中交地產(chǎn)擬向交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行非公開定向債務(wù)融資工具融資不超過30億元，發(fā)行公司債券規(guī)模不超過7億元;富力地產(chǎn)擬發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù);廣州越秀金融控股公司發(fā)布多項融資計劃，涉及金額共計最高100億元。

同日，中糧集團成功發(fā)行20億元短期融資券，票面利率2.1%;首開股份成功發(fā)行30億元中期票據(jù)，票面利率3.88%。

另外，2月還要一些大額融資公告：2月27日，陽光城擬公開發(fā)行不超過80億元(含80億元)小公募已獲深交所通過;2月21日，華夏幸福公告擬發(fā)行50億元公司債;2月11日，金地110億元小公募獲上交所受理;2月10日，富力地產(chǎn)非公開發(fā)行擬發(fā)行80億元公司債券上交所已受理;2月10日，首創(chuàng)置業(yè)60億私募公司債獲上交所通過。

對于房企密集發(fā)布融資計劃的原因，同策研究院研究員陳朦朦認為，因疫情的沖擊，房企拿地放緩、開工延遲、銷售冰凍，短期經(jīng)營性現(xiàn)金流受到侵蝕，房企急需外部融資緩解巨大資金壓力。

“房企都擔憂銷售壓力，對于加大融資力度，大部分融資成本雖然增加，但境內(nèi)外的融資額增加，有利于緩解企業(yè)資金鏈壓力。”張大偉說，特別是預(yù)期2、3月份銷售放緩，帶來資金壓力將越來越大，房企最近在增加一切融資手段，盡量大額度融資，長短期、境內(nèi)外、成本高低的融資全面井噴。

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究團隊認為，年初以來地產(chǎn)債供需兩旺，主要因為流動性寬松下高收益低風(fēng)險的地產(chǎn)債受資金追捧、地產(chǎn)融資可能有所放松、房企緊抓融資窗口期等因素。

優(yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢凸顯

從融資成本看，同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月40典型房企已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是招商蛇口發(fā)行的兩期超短期融資券，融資成本為2.7%和2.65%;此外，金地集團發(fā)行的第一期10億元超短期融資券，票面利率也僅為2.83%。融資成本最高的為當代置業(yè)發(fā)行的兩筆境外綠色優(yōu)先票據(jù)，融資金額為2 億美元和 1.5 億美元，利率高達 11.8%-11.85%。整體來看，在已披露的數(shù)據(jù)中，優(yōu)質(zhì)房企的融資成本有所下降，多數(shù)低于6.5%，在融資環(huán)境險峻的情況下融資優(yōu)勢凸顯。

華泰證券研報也指出，1-2 月，高評級地產(chǎn)債發(fā)行占比躍升，“融資集中度”提升趨勢再度強化。其中，AAA 地產(chǎn)債發(fā)行 420 億元，占境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模的 64%，去年全年為 45%;AA+地產(chǎn)債發(fā)行 152 億元，占比23%，去年為 34%;AA 地產(chǎn)債發(fā)行 85 億元，占比 12%，去年為 21%。

另外，各評級發(fā)行成本均有改善，低評級改善幅度更大。據(jù)華泰證券統(tǒng)計，佳兆業(yè)、正榮等今年新發(fā)債券票面利率較此前類似品種下行300bp以上;綠城、碧桂園、光明等下行200-300bp;融創(chuàng)、濱江、陽光城、美的置業(yè)等下行100-200bp;華發(fā)、首開、禹洲、金科、龍湖、金地等優(yōu)質(zhì)民企和地方國企發(fā)債成本亦有40-80bp的下行;保利、招蛇等央企融資成本本就較低，亦下行20-60bp。優(yōu)質(zhì)房企融資成本下行進一步凸顯融資集中度優(yōu)勢，將保證現(xiàn)金流平穩(wěn)，同時獲得更多逆周期拓展的籌碼。

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)研究團隊認為，2020 年房企境內(nèi)債到期壓力提升，3季度開始連續(xù) 6 個季度到期量超過 1200億元，疊加新冠疫情對銷售回款的沖擊，需要政策適度對沖。從數(shù)據(jù)上看，地產(chǎn)融資改善已經(jīng)在付諸實踐，“融資集中度”提升趨勢下龍頭房企優(yōu)勢更加凸顯。

多地紓困房企給予信貸支持

券商中國記者了解到，在近期各地出臺的一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策中，無錫、福州、濟南、?？诘榷嗟靥岢?，對符合條件的房企增加信貸渠道與額度，加快貸款審批發(fā)放速度，有條件地給予展期等信貸支持政策。

實際上，對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資支持官方已有表態(tài)。2月26日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業(yè)開復(fù)工工作的通知》，其中提出，加大扶持力度，解決企業(yè)實際困難。嚴格落實穩(wěn)增長政策。加快推動銀企合作，鼓勵商業(yè)銀行對信用評定優(yōu)良的企業(yè)，在授信額度、質(zhì)押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業(yè)融資成本。

某TOP5房企高管透露，雖然疫情后房企融資政策基調(diào)未變，但公司2月中旬陸續(xù)收到一些行業(yè)協(xié)會、監(jiān)管系統(tǒng)、住建部等政府部門的調(diào)研意見，公司理解會為后期政策調(diào)整做一些打底工作。另一TOP5房企在內(nèi)部會議上還提出，擬與金融機構(gòu)商談將近期到期貸款在2億元以上的延期至少一年以上。

不過，陳蒙蒙認為，雖流動性寬松、貸款利率下行等政策有助于緩解地產(chǎn)融資壓力，但融資窗口僅為短期放松，并不意味著地產(chǎn)融資環(huán)境的長久改善。同時，作為房企重要資金補充的美元債發(fā)行因疫情影響而減少，將使得中國房企融資更加艱難。短期來看，各大房企應(yīng)把握融資窗口，拓寬融資渠道，為未來做足資金儲備。

值得注意的是，3月4日，央行召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會再次強調(diào)堅持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。